💰 최저 78,000,000원 📊 시세대비 174.6% 🧾 인수 반영 3,000,000원 👥 조사 표기 3명
부산지방법원 2026타경100192. 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 606호, 공부상 오피스텔입니다. 감정평가에서도 오피스텔로 이용되는 것으로 기재되어 있으나 이해관계인 부재와 폐문으로 내부는 확인되지 않았습니다. 현재 등기에서 금전채권상 말소기준은 2025.08.26. 서울보증보험주식회사 가압류 90,000,000원이며, 그 뒤 2026.02.19. 남석헌의 강제경매개시결정이 이어집니다. 과거 우리은행·초량4동새마을금고· 부산은행 근저당과 한국선급사내근로복지기금 전세권은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
문제는 두 갈래입니다. 하나는 가격입니다. 동일 면적 실거래 3건의 평균이 44,666,666원, 최신 거래가 44,000,000원인데 신건 최저가가 78,000,000원입니다. 다른 하나는 점유·임차관계의 호수 불일치입니다. 배당표상 인수액은 3,000,000원으로 잡혀 있지만, 그 임차인 박정훈의 조사 호수는 608호입니다. 606호 낙찰자가 실제로 그 보증금을 인수하는지 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 870-33 주건축물제1동 6층 606호 |
| 도로명 | 부산광역시 사하구 동매로19번길 21 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 21.25㎡ · 11층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 에어텍코리아주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남석헌 / 82,104,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 말소, 현재 기준은 가압류
현재 금전채권상 말소기준으로 계산된 권리는 2025.08.26. 서울보증보험주식회사 가압류 90,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2022.10.07. 민간임대주택등기가 등기상 남아 있으므로, 이 등기의 매각 후 처리와 효력은 매각물건명세서 원본에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 606호와의 일치 여부가 핵심
| 성명 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종천 | 604호 | 2025.06.16 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박정훈 | 608호 | 2023.03.23 | 3,000,000원 / 400,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 김지영 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
김종천과 박정훈은 각각 기재된 전입일이 말소기준일인 2025.08.26.보다 앞서 있어 각 표기 호수 기준으로는 대항력이 있는 것으로 조사되어 있습니다. 다만 대상은 606호인데 이들은 각각 604호와 608호로 표시되어 있습니다. 따라서 이 두 사람을 곧바로 606호의 임차인으로 합산하면 안 됩니다.
김지영은 주거 점유자로 기재되어 있으나 전입일·보증금·호수가 확인되지 않습니다. 이 경우에는 대항력 있음으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 조사표기 3명 모두 보증기관 중복신고로 보이지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래 수준을 크게 웃돈다
동일 면적 21.25㎡로 매칭된 실거래는 3건입니다. 모두 거래월이 2023.12로 표시되어 있어 최신성은 제한적이지만, 제공된 시세 집계에서는 평균 44,666,666원, 최신 거래 44,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 44,000,000원 |
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2023.12 | 21.25㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 평균 | 21.25㎡ | 3건 | 44,666,666원 |
현재 최저가 78,000,000원은 제공된 최근 시세 평균 대비 174.6%입니다. 최신 거래 44,000,000원과 비교해도 신건 최저가가 더 높습니다. 여기에 배당표상 매수인 인수로 잡힌 3,000,000원까지 존재하므로, 실질취득 관점의 가격 부담은 최저가만 볼 때보다 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 인수 · 박정훈 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 76,196,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 남석헌 | 82,104,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 172,104,109원 중 예상배당은 76,196,000원이고 미배당은 95,908,109원입니다. 박정훈 보증금 3,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 다만 608호 표기와 대상 606호의 불일치를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근으로 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 하단역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2012.06.08 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물이며 승강기·도시가스·난방·무인공동현관기·기계식주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로 및 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 422.8㎡, 공시지가 2,236,000원/㎡이며 평지의 정방형 토지입니다.
- 거래 표본. LOTUSO/T 28세대, 동일면적 21.25㎡ 실거래 표본은 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 606호 임차관계 원본 대조. 김종천은 604호, 박정훈은 608호로 조사되어 있습니다. 두 사람을 606호 임차인으로 그대로 합산하지 말고 현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 김지영 점유관계 확인. 호수·전입일·보증금이 미상입니다. 대항력은 “있음”이 아니라 “가능·미상”으로 봐야 합니다.
- 박정훈 3,000,000원 인수 여부 확인. 배당표에는 매수인 인수로 계산됐지만 표기 호수는 608호입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.07. 등기가 남아 있으므로 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 78,000,000원은 실거래 평균 44,666,666원의 174.6%이며, 2회 유찰가 49,920,000원도 실거래 평균보다 높습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문으로 내부가 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “신건 174.6% + 임차관계 불일치”
이 사건은 과거 담보권이 이미 말소되어 등기 자체만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 입찰판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현재 신건 최저가 78,000,000원은 제공된 동일면적 실거래 평균 44,666,666원의 174.6%이고, 2회 유찰 시 가격 49,920,000원도 실거래 평균과 최신 거래보다 높습니다.
권리 측면에서도 배당표상 인수액 3,000,000원은 존재하지만 해당 박정훈의 조사 호수는 608호이고, 김종천은 604호, 김지영은 호수 미상입니다. 따라서 가격은 명확히 비싸고, 인수관계는 명확히 확정되지 않은 사건입니다. 현재 회차에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 원본 서류로 606호 점유·임차관계를 먼저 확정하는 것이 순서입니다.
