광주지방법원 2025타경31862. 광주 남구 진월동 금산빌딩 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서에는 401호부터 407호까지가 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
이번 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 6회 유찰과 최저가 49,776,000원입니다. 감정가 217,000,000원 대비 22.94% 수준으로 내려왔지만, 동일 물건의 최근 거래사례나 확인된 시세가 없으므로 이것이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
권리관계도 가격만큼 중요합니다. 말소기준권리는 나주신용협동조합의 근저당권이며, 등기상 존속하는 관련 근저당권·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 주거용으로 점유하는 최오복의 전입신고일과 보증금이 미상이므로 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는다고 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 37, 4층 401호 (진월동, 금산빌딩) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 분류 / 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 1층, 지상 4층 건물 · 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사금산 · 단독소유 |
| 감정가 | 217,000,000원 |
| 최저매각가 | 49,776,000원 (6회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 22.94% |
| 신청채권자 | 나주신용협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 5,202,663,540원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 (제시된 기일 · 매각 결과 미확인) |
| 말소기준권리 | 2020.03.31 · 을구 11번 (1) 근저당권 · 나주신용협동조합 |
| 임차인 | 최오복 · 주거용 점유 · 대항력 및 보증금 미상 |
| 매수인 인수 | 등기상 소멸 대상 권리와 별도로 임차인 인수 가능성 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조와 임차인 위험은 별개
핵심 말소기준은 2020.03.31 접수된 을구 11번 나주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고, 같은 날 같은 접수번호의 을구 11번에는 나주이화신용협동조합의 채권최고액 312,000,000원 근저당권도 있습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
그보다 앞서 설정된 서광주농업협동조합·완도농업협동조합·주식회사네트워크에셋대부·금하산업주식회사 등의 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 2020.03.27 설정된 새마을금고 관련 근저당권들도 2020.03.30 일부해지에 따라 해당 등기가 말소된 것으로 기재되어 있습니다.
2020.04.01 및 2020.06.15 설정된 주식회사네트워크에셋대부 근저당권 역시 2023.05.23 말소되었습니다. 현재 소멸 대상으로 분류된 후순위 근저당권은 2020.08.28 접수된 을구 18번이며, 채권최고액은 1,535,000,000원입니다.
2020년과 2022년에 개시된 과거 경매는 각각 취하되어 등기가 말소되었으며, 현재 사건은 나주신용협동조합이 신청한 2025타경31862입니다.
② 임차인 분석 — 최오복, 대항력 가능·미상
이 사건에서 실제 임차인으로 확인되는 사람은 최오복 1명입니다. 주거용으로 사용하고 있고 2025.02.24 배당요구가 접수되어 있습니다. 그러나 전입신고일·확정일자·보증금과 관련된 사항이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 이용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최오복 | 주거 | 미상 | 전입 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
최오복은 2025.02.24 배당요구를 접수했습니다. 보증금은 확인되지 않았으며, 배당요구 사실만으로 대항력·우선변제권 또는 배당액을 확정할 수 없습니다.
만약 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 실질취득금액은 낙찰가와 인수보증금을 합산한 금액으로 계산해야 합니다. 해당 유형에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가하여 총액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
현재는 보증금 자체가 미상이므로 실질취득금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가 49,776,000원만을 기준으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 6회 유찰은 확인, 시세 할인 여부는 미확정
감정가 217,000,000원에서 6회 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 49,776,000원입니다. 감정가 대비 22.94%에 해당합니다.
그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 이 물건은 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시장가격을 검증하기 어렵습니다. 따라서 감정가에서 크게 하락했다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 49,776,000원 | 22.94% | 7,998,519,968원 | 등기상 0원 추정 · 임차인 미확정 |
| 7회 유찰 가정 | 39,820,800원 | 18.35% | 8,008,295,974원 | 등기상 0원 추정 · 임차인 미확정 |
| 8회 유찰 가정 | 31,856,640원 | 14.68% | 8,016,116,780원 | 등기상 0원 추정 · 임차인 미확정 |
7회·8회 유찰은 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 매각 결과를 의미하지 않습니다. 미배당액은 채권자 측 부족액으로, 그 전액이 매수인에게 승계된다는 의미가 아닙니다. 임차인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,776,000원 가정)
현재 회차 최저가를 매각대금으로 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 차감한 뒤 나주신용협동조합에 일부 배당되고, 나머지 채권자들에게는 배당재원이 남지 않는 구조입니다. 다만 세금과 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,295,968원 |
| 1. 을구 11번 · 나주신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 48,480,032원 |
| 2. 을구 11번 · 나주이화신용협동조합 | 312,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 18번 · 주식회사네트워크에셋대부 | 1,535,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 · 주식회사 스마일마켓 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 49,776,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 1,295,968원 |
| 채권자 총 채권액 | 8,047,000,000원 |
| 채권자 총 예상배당 | 48,480,032원 |
| 채권자 미배당 | 7,998,519,968원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 등기상 0원 추정 · 임차인 승계액 미확정 |
채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정 합계입니다. 실제 채무 잔액과 같다고 볼 수 없습니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 진월동 소재 진월초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택·상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
- 실제 이용상태. 감정평가상 101호는 소매점(스마일마켓), 201호는 체력단련장(평생헬스), 301호는 의원(더사랑주간보호센터), 401호부터 407호까지는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임·스톤코트 등의 마감이며, 전기·위생·소화전·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측은 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접하고 서측은 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 지형. 전체 토지는 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,353.0㎡로, 개별 401호의 전용면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 토지 관련 사항에 제2종·제3종일반주거지역, 상대보호구역 및 준보전산지 관련 사항 등이 기재되어 있습니다. 개별 호실에 대한 적용 범위와 구체적인 제한은 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,249,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 이는 401호의 거래가격이나 전용면적당 가격이 아닙니다.
- 공부와의 차이. 경사지에 건축되어 지하 1층이 지상으로 노출되며 동측 전면도로에 접하는 구조입니다. 해당 사항을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 오피스텔 이용상태, 근린시설 분류, 미상 임차인 및 6회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 적정 매각가격과 환금성을 수치로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 최오복의 실제 보증금과 임대차계약서를 확인해야 합니다. 보증금 미상을 0원으로 간주해서는 안 됩니다.
- 대항력 확인. 전입신고일과 실제 점유 개시 시점을 말소기준일인 2020.03.31과 대조하고, 주거용 임대차에 해당하는지 확인해야 합니다.
- 우선변제 및 배당 확인. 확정일자, 배당요구 내용, 최우선변제 가능성, 예상 배당액과 미배당 보증금을 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 산출. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 확인되면 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 총취득비용을 재계산해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 및 비교 가능한 유사 물건의 가격을 확인하고, 임차인 인수액까지 반영한 실질취득금액과 비교해야 합니다.
- 적법 용도 확인. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태의 관계를 건축물대장·집합건축물대장 및 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 최오복의 점유 범위와 실제 이용상태를 확인하고, 명도 및 임대차 종료에 따른 부담 가능성을 검토해야 합니다.
- 조세 확인. 국세·지방세 압류 3건에 대해 실제 세액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소 등을 통해 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능성을 점검해야 합니다.
- 매각 진행상태 확인. 제시된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 매각·유찰·변경·취하 여부와 이후 일정은 법원 경매기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰 ≠ 안전한 저가 매수”
이 물건은 감정가 217,000,000원에서 최저가 49,776,000원으로 내려왔습니다. 등기상 기존 근저당권과 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라는 점은 확인됩니다. 하지만 등기상 소멸 구조와 매수인의 실제 부담이 0원이라는 결론은 다릅니다.
최오복의 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상이며, 주거용 점유가 확인됩니다. 대항력 있는 임차인으로 판정되어 미배당 보증금이 인수되는 경우 매수인의 실질취득금액은 최저가보다 커질 수 있습니다.
또한 근린시설로 분류된 401호가 오피스텔로 이용되고 있고, 6회 유찰이라는 이력이 있습니다. 현재 시세를 확인할 거래자료도 확보되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력이나 환금성을 평가할 수 없습니다.
핵심 결론은 임차인 인수위험 미확정·시세 검증 불가·용도 확인 필요입니다. 최오복의 권리관계를 먼저 확정하고, 보증금 인수 가능성이 있다면 이를 포함한 실질취득금액을 계산해야 합니다. 이후 적법 용도와 현재 시장가격을 검증해야 비로소 입찰가격을 합리적으로 판단할 수 있습니다.
