광주지방법원 2025타경31862. 광주 남구 진월동 금산빌딩 4층 404호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 실제 이용상태는 4층 401호부터 407호까지 오피스텔입니다. 이 물건의 말소기준은 2020.03.31. 나주신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 같은 날 나주이화신용협동조합 근저당권 312,000,000원도 설정됐고, 이후 압류·가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 404호에는 “주식회” 명의의 실제 임차인 기록이 1명 존재하고 주거 사용으로 조사됐지만, 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 “대항력 없음”으로 처리할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31862 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 37, 4층404호 (진월동,금산빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 4층 401호~407호 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사금산 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 44,271,000원 (6회 유찰, 감정가 23%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 5,202,663,540원 |
| 말소기준 | 2020.03.31. 나주신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차권은 확인 필요
현재 경매의 말소기준권리는 2020.03.31. 나주신용협동조합 근저당권입니다. 이후 남구 압류, 국 압류, 남구 추가 압류, 네트워크에셋대부 근저당, 스마일마켓 가압류, 2025년 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 우선 차감될 수 있어 후순위 채권자의 배당액은 더 줄어들 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 ‘없음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 23%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 44,271,000원으로 감정가 193,000,000원의 23% 수준입니다. 그러나 이 사건에서 확인 가능한 동일·인근 실거래 기준값이 없어 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 23% | 44,271,000원 | 43,074,122원 | 8,003,925,878원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 18% | 35,416,800원 | 34,379,298원 | 8,012,620,702원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 15% | 28,333,440원 | 27,423,438원 | 8,019,576,562원 |
④ 예상배당표 (매각가 44,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,196,878원 |
| 2. 근저당 · 나주신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 43,074,122원 |
| 3. 근저당 · 나주이화신용협동조합 | 312,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사네트워크에셋대부 | 1,535,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 스마일마켓 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 8,047,000,000원 중 예상배당은 43,074,122원이며 미배당은 8,003,925,878원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 또한 임차인의 보증금과 대항력이 확인되지 않아 실제 매수인 승계금액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진월초등학교 북동측 인근으로, 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 4층 401호~407호는 오피스텔로 이용 중이며, 404호의 임차인 기록은 주거 사용으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상4층 건물이며 일반 전기·위생·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 2차로 아스팔트 도로와 서측 폭 약 8m 아스팔트 도로에 접합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중인 사다리형 평지이며 토지면적은 1,353.0㎡, 공시지가는 1,249,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역 저촉, 중로2류 및 소로2류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 건물이 경사지에 건축돼 지하1층이 지상에 노출되고 동측 전면도로에 접하는 형태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. “주식회”의 전입 시점이 2020.03.31. 말소기준보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 미배당 보증금 승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 및 배당으로 소진되는 보증금 범위를 판단하려면 원본 확인이 필요합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있다면 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 23%만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 같은 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 점유관계, 내부 상태, 관리비, 임대수요, 매각물건명세서상 부담 등을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “23% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차권이다
이 물건은 193,000,000원 감정가에서 6회 유찰돼 44,271,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 확인 가능한 실거래 기준값이 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 실제 임차인 1명의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상이라는 점입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력이 성립하고 보증금이 배당으로 소진되지 않는다면 실질취득가는 최저가보다 높아질 수 있습니다. 여기에 6회 유찰과 오피스텔 이용이라는 환금성 변수를 함께 보면, 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 임차권 확인과 실제 시장가격 검증입니다.
