광주지방법원 2025타경31862. 광주광역시 남구 진월동 금산빌딩 4층 406호입니다. 물건종류는 근린시설이며 감정평가상 401호부터 407호까지는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이 물건 역시 해당 범위에 속하므로 일반적인 아파트와 동일한 주거상품으로 간주해서는 안 됩니다.

권리 흐름의 중심은 2020년 3월 31일 설정된 나주신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 나주이화신용협동조합 근저당권도 설정됐고, 이후 대부업체 근저당·압류·가압류가 이어졌습니다. 이전에 설정된 근저당권들은 이미 말소된 상태이며, 현재 남아 있는 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

하지만 이 사건에서 중요한 것은 권리 말소만이 아닙니다. 주거 점유자의 보증금과 임대관계가 확인되지 않았고, 실제 거래가격을 비교할 자료도 없습니다. 여섯 차례 유찰이라는 사실은 매각가격이 지속적으로 낮아졌음을 보여주지만, 그 자체로 적정 시장가치를 입증하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당 말소, 현재 권리는 매각 소멸

말소기준권리는 2020.03.31 설정된 을구 11번 근저당권입니다. 나주신용협동조합의 채권최고액은 6,000,000,000원이고, 같은 접수일·순위번호에 나주이화신용협동조합의 채권최고액 312,000,000원도 기재돼 있습니다.

이보다 먼저 설정됐던 서광주농업협동조합·완도농업협동조합· 주식회사네트워크에셋대부·금하산업주식회사 근저당권은 2020.03.31 말소됐습니다. 광남·대광·중흥·양동·동부새마을금고의 근저당권도 2020.03.30 이미 말소됐습니다. 따라서 설정일이 빠르다는 이유로 과거 근저당을 매수인 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

을구 18번 주식회사네트워크에셋대부 근저당권 1,535,000,000원, 갑구 10번 주식회사 스마일마켓 가압류 200,000,000원 및 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 이미 취하·말소된 과거 경매개시결정도 현재의 인수권리가 아닙니다.

② 점유자 분석 — 후순위 전입이지만 보증금은 미상

주거 점유자 1명 기재. 전입일은 말소기준일 이후이며, 보증금 액수·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증금 0원으로 확정된 것이 아닙니다.

점유자의 전입일은 2024.11.06으로 말소기준일인 2020.03.31보다 늦습니다. 확정일자 역시 2025.04.25입니다. 따라서 확인된 날짜와 권리분석 결과에 따르면 선순위 대항력은 없습니다.

하지만 보증금의 실제 금액과 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 감정평가에서도 임대관계를 미상으로 기재했습니다. 매수인이 보증금을 승계하는 권리로 분류되지는 않지만, 실제 점유자가 어떤 계약에 따라 사용하고 있는지, 명도에 필요한 절차가 무엇인지는 별도 조사해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 23%, 그러나 시세 대비 할인율은 미확인

감정가 93,000,000원에서 6회 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 21,333,000원입니다. 감정가 대비 비율은 약 22.94%입니다.

여기서 주의할 점은 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표라는 것입니다. 최근 12개월 거래평균, 최신 거래 및 거래 추세가 확인되지 않아 이 물건의 현재 시장가격을 직접 비교할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 21,333,000원 가정)

채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 공동담보 채권액을 이 호실의 독립적인 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정채권액·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

예상 매각대금 21,333,000원 중 집행비용 783,994원을 제외하면 나주신용협동조합에 20,549,006원이 배당됩니다. 나주이화신용협동조합과 후순위 근저당권자·가압류권자에게는 배당이 없는 것으로 계산됩니다.

채권액 합계는 8,047,000,000원, 채권자 배당액은 20,549,006원, 미배당액은 8,026,450,994원입니다. 소유자 잔여액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 진월동 소재 진월초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통이용 상황을 양호한 편으로 기재했습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 전기·위생·소화전·승강기 설비 등이 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 101호 소매점, 201호 체력단련장, 301호 의원, 401호부터 407호까지는 오피스텔로 이용 중입니다. 본건 406호의 실제 사용상태와 공부상 용도를 대조해야 합니다.
• 도로. 건물 동측은 왕복 2차로 아스팔트 도로에, 서측은 폭 약 8m 아스팔트 도로에 접합니다.
• 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지입니다. 토지면적은 1,353.0㎡이며 공시지가는 1,249,000원/㎡입니다. 이는 건물 부지의 정보로 본건 호실의 전용면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 제2종·제3종일반주거지역 관련 사항, 상대보호구역, 도로 저촉·접함 등의 토지이용계획이 기재돼 있습니다. 실제 적용 범위는 토지이용계획 원본과 대조해야 합니다.
• 공부와의 차이. 경사지에 건축되어 지하 1층이 지상에 노출되고 동측 전면도로에 접하는 구조입니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나 실제 현장 구조를 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설의 오피스텔 이용 물건이며 6회 유찰된 이력이 있습니다. 최근 실거래가격과 임대수요가 확인되지 않아 시장에서의 매각 용이성이나 적정가격을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 진행상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 이미 경과한 기일이므로 실제 매각 결과, 변경 여부 및 다음 매각기일이 존재하는지 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 점유자 조사. 주거 점유자 1명의 전입일과 확정일자는 확인되지만 보증금은 미상입니다. 실제 임대차계약서·배당요구·점유 형태를 확인해야 합니다.
• 대항력 및 명도. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 실제 계약당사자, 명도 절차 및 사용 가능 시점은 현장조사로 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 존재합니다. 당해세 해당 여부와 실제 배당순위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 공동담보. 나주신용협동조합·나주이화신용협동조합 및 대부업체 근저당권에 공동담보가 기재돼 있습니다. 공동담보목록과 다른 담보물의 경매·변제 현황을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세. 감정가 대비 할인율 대신 동일 건물·유사 용도·유사 면적의 최근 거래와 실제 임대수익을 기준으로 적정 취득가격을 검증해야 합니다.
• 용도 및 금융. 근린시설이라는 물건종류와 오피스텔 이용상태를 확인하고, 공부상 용도에 따른 대출·세금·사용 제한 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비 및 현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 설비 작동, 누수, 내부 상태 및 추가 수선비를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 공고를 확인한 뒤 실제 권리와 입찰조건을 확정해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 23%”가 곧 안전한 취득가격은 아니다

이 사건은 등기상 말소 구조와 채권 미배당의 의미를 구분하는 것이 중요합니다. 기존 선순위 근저당권은 이미 말소됐고, 현재의 근저당권·압류·가압류는 매각 소멸 대상으로 정리됩니다. 예상 인수액은 0원이며, 채권자 미배당액 8,026,450,994원을 매수인 부담으로 계산해서는 안 됩니다.

반면 가격과 실제 사용 가능성은 다른 문제입니다. 최저매각가가 감정가의 22.94%까지 내려왔지만 최근 거래가격이 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 6회 유찰된 근린시설의 오피스텔 이용 물건이고, 주거 점유자의 보증금과 임대관계도 확인이 필요합니다.

결론은 등기상 인수액 0원, 가격 메리트 미확인, 점유·세금·환금성 추가 검증 필요입니다. 낮아진 최저가 자체보다 실제 시장가격과 사용 가능성, 점유 해결 비용을 확인하는 것이 핵심입니다.