광주지방법원 2025타경31862. 광주 남구 진월동 금산빌딩 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 401호부터 407호까지 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사금산이며, 등기상 말소기준은 2020년 3월 31일 설정된 나주신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2020-434호가 기재돼 있습니다.
말소기준 이후에는 지방자치단체·국세 압류, 스마일마켓 가압류, 이번 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 우선 차감될 수 있어 후순위 채권의 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31862 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 37, 4층403호 (진월동, 금산빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 4층 403호 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사금산 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 44,271,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 5,202,663,540원 |
| 말소기준 | 2020.03.31. 나주신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 사용관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증금·전입·확정일자 등 임차권 판단에 필요한 구체 정보가 확인되지 않은 점유자가 존재한다면 대항력을 임의로 단정할 수 없으므로, 현장 점유관계와 매각물건명세서 원문을 입찰 전에 대조해야 합니다.
② 가격·회차 구조 — 6회 유찰 자체가 강한 경고 신호
감정가 193,000,000원에서 6회 유찰된 현재 최저매각가는 44,271,000원으로, 감정가의 22.94% 수준입니다. 다음 회차 가정가는 35,416,800원, 그 다음은 28,333,440원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 22.94% | 44,271,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 18.35% | 35,416,800원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 14.68% | 28,333,440원 | 0원 |
여기서 가장 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념이라는 것입니다. 동일 유형의 최신 실거래 비교값을 확인할 근거가 없으므로, 최저가가 감정가의 22.94%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 오히려 6회 연속 유찰됐다는 사실 자체가 가격, 용도, 점유 또는 환금성에 대해 시장이 보수적으로 반응해 왔음을 보여주는 핵심 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,196,878원 |
| 2. 근저당 · 나주신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 43,074,122원 |
| 3. 근저당 · 나주이화신용협동조합 | 312,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 스마일마켓 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,512,000,000원 중 현재 회차 예상 배당은 43,074,122원이며, 미배당은 6,468,925,878원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 각 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있어 채권최고액을 이 403호 단독 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진월초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통이용 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 금산빌딩 401호~407호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 403호도 이 범위에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조·철근콘크리트지붕의 지하1층 지상4층 건물로, 승강기·일반 전기·위생·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 2차로 아스팔트 포장도로, 서측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지 1,353㎡, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,249,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역과 제2종일반주거지역이 기재돼 있고 중로2류·소로2류 도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 경사지에 건축돼 지하1층이 지상에 노출되고 동측 전면도로에 접하는 형태입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 403호 실제 점유자, 사용 형태, 보증금·전입·확정일자 유무를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 지방세·국세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 나주신용협동조합 6,000,000,000원, 나주이화신용협동조합 312,000,000원 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 채권최고액을 403호 단독 부담액으로 보지 마십시오.
- 시세 검증. 최저가 44,271,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 우위를 판단하지 말고, 동일·유사 오피스텔 및 근린시설의 최신 거래와 임대 수준을 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인. 6회 유찰된 만큼 가격 외에도 점유, 용도, 수익성, 환금성, 관리상태를 현장에서 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 세금·점유 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “22.94%까지 내려왔다”보다 중요한 것
현재 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건의 판단 포인트는 단순한 권리소멸 여부보다 6회 유찰의 원인과 실제 시장가격에 있습니다. 감정가 193,000,000원에서 44,271,000원까지 낮아졌지만, 비교 가능한 최신 실거래 근거 없이 이를 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 더구나 감정평가상 403호는 오피스텔 이용이고 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0원을 확인한 뒤, 점유·임대·시세를 현장에서 다시 검증해야 하는 사건입니다. 낮은 최저가보다 6회 유찰이 보내는 신호를 먼저 읽어야 합니다.
