광주지방법원 2025타경31862. 등기상 물건은 광주 남구 진월동 금산빌딩 4층 407호이며 사건 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 4층 401호부터 407호까지 오피스텔로 이용 중으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사금산이고, 현재 경매의 말소기준은 2020.03.31 설정된 나주신용협동조합의 근저당권입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 이름이 확인되지 않은 점유자가 2020.03.23 전입한 것으로 나타나고, 이는 말소기준일인 2020.03.31보다 빠릅니다. 보증금은 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31862 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 37, 4층407호 (진월동,금산빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사금산 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 17,204,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 신청채권자 청구액 | 5,202,663,540원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
등기상 과거 서광주농업협동조합·완도농업협동조합·주식회사네트워크에셋대부· 금하산업주식회사 등의 근저당과 과거 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2020.03.31 나주신용협동조합 근저당권이며, 이후의 남구 압류, 국 압류, 나주이화신용협동조합 근저당, 주식회사네트워크에셋대부 근저당 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 보증금 확인 전에는 총취득가를 계산할 수 없다
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 알수없 | 주거 | 2020.03.23 | 2025.04.04 | 가능·미상 | 미상 |
전입일만 보면 말소기준보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 보증금이 실제 얼마인지, 점유자가 실제 임차인인지, 배당요구와 잔존 보증금이 있는지를 확인해야 합니다. 이 확인 없이 최저가 17,204,000원만을 매수비용으로 보는 것은 위험합니다.
③ 배당 구조 (매각가 17,204,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 709,672원 |
| 2. 근저당 · 나주신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 16,494,328원 |
| 3. 근저당 · 나주이화신용협동조합 | 312,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사네트워크에셋대부 | 1,535,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총액 7,847,000,000원 중 16,494,328원이 배당되고, 7,830,505,672원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 더 줄 수 있습니다. 점유자 보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 · 감정가 23% | 17,204,000원 | 16,494,328원 | 7,830,505,672원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 18% | 13,763,200원 | 13,115,462원 | 7,833,884,538원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 15% | 11,010,560원 | 10,412,370원 | 7,836,587,630원 |
현재 최저가는 감정가 대비 크게 내려온 상태이지만, 시세 자료가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상인 상태에서는 다음 회차의 더 낮은 최저가 역시 그대로 실질취득가가 된다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진월초등학교 북동측 인근이며, 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통이용 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 4층 401호부터 407호까지 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하1층·지상4층 건물이며 전기·위생·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 2차로 아스팔트 포장도로, 서측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,353.0㎡, 공시지가는 1,249,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 건물이 경사지에 건축돼 지하1층이 지상에 노출되고 본건이 동측 전면도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 2020.03.23 전입 점유자의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 개시 시점과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 단순 후순위 임차인으로 처리하지 말고 대항력 성립 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 확정일자는 2025.04.04이지만 배당요구 여부와 실제 미배당 보증금이 확인돼야 매수인 부담을 계산할 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현황은 오피스텔 이용입니다. 현황·공부·사용승인 관계를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 6회 유찰됐다는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 주변 오피스텔·근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “17,204,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건은 감정가 75,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 17,204,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 확인할 것이 있습니다. 2020.03.23 전입한 점유자의 보증금입니다. 말소기준 근저당은 2020.03.31이므로 전입이 더 빠르고, 현재 보증금은 확인되지 않았습니다.
등기상 후순위 권리가 대부분 소멸한다는 사실과 매수인의 실제 부담이 없다는 결론은 서로 다릅니다. 이 점유자의 대항력과 보증금, 배당 여부가 확인되기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐느냐”가 아니라 “선순위 점유자의 보증금이 얼마이며 무엇이 남느냐”입니다.
