광주지방법원 2025타경31862. 광주 남구 진월동 금산빌딩 4층 407호입니다. 등기상 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시 401호부터 407호는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 75,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 21,504,000원까지 낮아졌습니다.
숫자만 보면 감정가의 3분의 1에도 못 미치는 가격이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 성명 ‘알수없’로 기재된 점유자가 2020.03.23 전입했고, 말소기준권리인 나주신용협동조합 근저당은 2020.03.31 설정됐습니다. 전입이 말소기준보다 8일 빠르므로 대항력이 인정된 상태이며, 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 37, 4층407호 (진월동, 금산빌딩) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 4층 407호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하1층·지상4층 |
| 소유자 | 주식회사금산 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 21,504,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 5,202,663,540원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.31. 나주신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입
등기 흐름은 복잡하지만, 현재 권리분석에서 가장 먼저 볼 날짜는 2020.03.31입니다. 이 날짜의 나주신용협동조합 근저당이 말소기준권리로 제시돼 있고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 점유자의 전입일은 2020.03.23으로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자는 2025.04.04이지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당액을 산정할 수 없습니다. 대항력 자체는 존재하므로, 매각물건명세서와 임대차계약서에서 보증금·점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 인수액을 결정하는 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 알수없 | 주거 · 2020.03.23 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 확정일자 2025.04.04 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 동일 보증금을 중복 합산할 요소도 없습니다. 문제는 보증금 자체가 확인되지 않는다는 점입니다. 최저가 21,504,000원이 보증금보다 낮다면 낙찰대금에서 임차인이 전액 배당받기 어렵고, 남은 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
보증금이 확인되지 않았으므로 현재 인수액은 0원이 아니라 미상입니다. 보증금을 확인하지 않은 상태에서는 입찰 상한도 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 할인율만 남았다
비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 75,000,000원과 최저가 21,504,000원만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 28.67%지만, 오피스텔로 이용 중인 근린시설은 주거용 아파트보다 거래 빈도와 금융 조건이 제한될 수 있고, 대항력 임차인의 인수액까지 미상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 787,072원 |
| 2. 서광주농업협동조합 근저당 | 4,896,000,000원 | 20,716,928원 |
| 3. 완도농업협동조합 근저당 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 네트워크에셋대부 근저당 | 700,000,000원 | 0원 |
| 5. 금하산업주식회사 근저당 | 440,000,000원 | 0원 |
| 6. 광남새마을금고 근저당 | 960,000,000원 | 0원 |
| 7. 대광새마을금고 근저당 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 8. 중흥새마을금고 근저당 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 9. 양동새마을금고 근저당 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 10. 동부새마을금고 근저당 | 840,000,000원 | 0원 |
| 11. 나주신용협동조합 근저당 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 12. 나주이화신용협동조합 근저당 | 312,000,000원 | 0원 |
| 13. 네트워크에셋대부 근저당 | 280,000,000원 | 0원 |
| 14. 네트워크에셋대부 근저당 | 330,000,000원 | 0원 |
| 15. 네트워크에셋대부 근저당 | 1,535,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총채권 20,793,000,000원 중 예상배당은 20,716,928원이며, 미배당액은 20,772,283,072원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있고, 임차보증금·최우선변제는 확정되지 않았습니다. 등기상 말소 기록과 위 배당 순위가 일치하는지는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진월초등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통이용 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 금산빌딩 401호부터 407호는 감정 당시 오피스텔로 이용 중이었습니다. 등기상 근린시설과 실제 이용상태의 차이를 금융·세금·영업신고 측면에서 확인해야 합니다.
- 도로. 동측 왕복 2차로 아스팔트 도로와 서측 폭 약 8m 아스팔트 도로에 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적 1,353㎡, 지목 대, 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 공시지가는 1,249,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역에 저촉되고, 상대보호구역과 중로2류·소로2류 관련 사항이 있습니다.
- 공부와의 차이. 경사지에 건축돼 지하1층이 지상에 노출되고 본건이 동측 전면도로에 접합니다.
- 시설. 일반 전기·위생설비, 소화전설비와 승강기설비가 구비돼 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 대항력 임차인의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 지속 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 입찰가가 아니라 입찰가와 미배당 임차보증금의 합계로 매수비용을 계산해야 합니다.
- 등기·배당 순위 대조. 2019년 근저당의 말소 기록과 배당 계산상 선순위 반영이 서로 일치하는지 등기부와 배당요구채권을 원본 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 법원과 과세관청을 통해 당해세 및 체납액을 확인해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 근린시설이 오피스텔로 이용 중이므로 건축물대장, 영업·주거 사용 가능성, 취득세와 대출 조건을 확인해야 합니다.
- 시세·임대료 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물과 인근 근린시설·오피스텔의 매매가, 보증금, 월세, 공실률을 현장에서 조사해야 합니다.
- 관리비·점유 이전. 체납 관리비와 명도 대상, 인도명령 가능 여부를 관리주체와 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 보증금
감정가 75,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 21,504,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 가격 매력이 있는 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않는 순간, 최저매각가는 실질취득비용의 일부에 불과합니다.
여기에 실거래 시세 부재, 근린시설과 오피스텔 이용의 차이, 국세·지방세 압류, 과거 근저당 말소 기록과 배당 계산의 불일치까지 겹칩니다. 가격은 낮지만 권리비용의 상한이 보이지 않는 사건입니다. 임차보증금과 현재 배당 순위를 확인하기 전에는 낮은 최저가를 근거로 응찰할 수 없으며, 확인이 되지 않는다면 보수적으로 제외하는 편이 맞습니다.
