55,338,000원
광주지방법원 2025타경31862. 광주 남구 진월동 금산빌딩 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서상 401호부터 407호까지는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사금산이며, 나주신용협동조합이 5,202,663,540원을 청구해 임의경매를 진행한 사건입니다.
권리의 기준점은 2020년 3월 31일 설정된 나주신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이 권리와 같은 날 등기된 나주이화신용협동조합 근저당권, 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31862 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 37, 4층 402호 (진월동, 금산빌딩) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 4층 402호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하 1층, 지상 4층 |
| 소유자 | 주식회사금산 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 55,338,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 5,202,663,540원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2020.03.31. 접수된 나주신용협동조합의 근저당권입니다. 같은 접수일의 나주이화신용협동조합 근저당권과 이후의 주식회사네트워크에셋대부 근저당권, 남구·국의 압류, 주식회사 스마일마켓 가압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 구조 — 감정가의 28.67%, 그러나 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 193,000,000원이고 현재 최저매각가는 55,338,000원입니다. 감정가 대비 28.67%까지 내려왔으며, 감정가와 최저가의 차이는 137,662,000원입니다. 다섯 차례 유찰됐다는 사실은 가격이 크게 낮아졌다는 뜻인 동시에, 앞선 회차에서 응찰이 성립하지 않았다는 뜻이기도 합니다.
동일 물건의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔이므로, 일반 아파트와 같은 환금성이나 가격 기준을 적용해서는 안 됩니다. 현재 가격의 판단 기준은 감정가 할인율보다 실제 이용상태, 점유관계, 임대수익 가능성, 근린시설·오피스텔 수요를 함께 확인하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,084원 |
| 1. 근저당 · 나주신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 53,941,916원 |
| 2. 근저당 · 나주이화신용협동조합 | 312,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사네트워크에셋대부 | 1,535,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 스마일마켓 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 8,047,000,000원 중 예상배당은 53,941,916원이며, 예상 미배당액은 7,993,058,084원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 55,338,000원 | 53,941,916원 | 7,993,058,084원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 44,270,400원 | 43,073,533원 | 8,003,926,467원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 35,416,320원 | 34,378,826원 | 8,012,621,174원 | 0원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 진월초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 실제 이용. 금산빌딩 401호부터 407호까지는 오피스텔로 이용 중이며, 본건 402호도 이에 포함됩니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차로 포장도로, 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,353㎡, 공시지가는 1,249,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역에 저촉되고, 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 경사지에 건축돼 지하 1층이 지상에 노출되고, 건물은 동측 전면도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 402호의 실제 점유자, 점유 원인, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도와 현재 사용의 적법성 및 계속 사용 가능성을 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 존재 여부와 예상 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 28.67%라는 수치만으로 저가라고 단정하지 말고, 해당 건물과 인근 근린시설·오피스텔의 거래 및 임대수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인. 5회 유찰 원인이 가격뿐인지, 점유·용도·수익성·건물 상태와 관련된 것인지 현장조사를 통해 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다
이 사건은 등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가에 낙찰되면 실질취득액 역시 55,338,000원으로 계산됩니다. 그러나 5회 유찰, 근린시설과 오피스텔 이용의 혼재, 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 3건은 별도의 확인이 필요한 요소입니다.
특히 감정가 대비 28.67%라는 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실제 점유·임대수익·용도 적합성과 환금성을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근하면, 등기상 인수는 없어도 운용과 처분 단계에서 부담이 생길 수 있습니다. 권리는 인수 0원, 판단은 현장 확인 후. 이 물건의 핵심은 낮아진 가격이 아니라 다섯 차례 유찰된 이유를 해소할 수 있느냐입니다.
