44,271,000원
광주지방법원 2025타경31862. 광주 남구 진월동 금산빌딩 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태에서는 401호부터 407호까지를 오피스텔로 이용 중이라고 기재하고 있어 402호 역시 이 범위에 포함됩니다. 감정가는 193,000,000원, 6회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 44,271,000원으로 감정가의 23% 수준입니다.
등기 구조의 중심은 2020.03.31. 설정된 나주신용협동조합 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 지방세·국세 압류, 나주이화신용협동조합 근저당, 주식회사네트워크에셋대부 근저당, 주식회사 스마일마켓 가압류, 현 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31862 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 서문대로749번다길 37, 4층402호 (진월동, 금산빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 401호~407호 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사금산 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 44,271,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주신용협동조합 / 5,202,663,540원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
과거 서광주농업협동조합·완도농업협동조합·주식회사네트워크에셋대부· 금하산업주식회사 등의 근저당과 과거 경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.31. 나주신용협동조합 근저당입니다. 이후 등기된 권리들은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 가격·환금성 — 6회 유찰이 곧 ‘저가’라는 뜻은 아니다
감정가 193,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 회차 최저가는 44,271,000원, 감정가의 23% 수준입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 35,416,800원, 8회 유찰 시 28,333,440원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 44,271,000원 | 8,003,925,878원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 35,416,800원 | 8,012,620,702원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 28,333,440원 | 8,019,576,562원 | 0원 |
다만 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 특히 근린시설이면서 실제로는 오피스텔 이용 중이고 이미 6회 유찰됐다는 점은 환금성과 시장 수요를 보수적으로 봐야 할 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,196,878원 |
| 2. 근저당 · 나주신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 43,074,122원 |
| 3. 근저당 · 나주이화신용협동조합 | 312,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사네트워크에셋대부 | 1,535,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 스마일마켓 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,196,878원을 제외한 43,074,122원이 나주신용협동조합에 배당되는 시나리오입니다. 총 채권 8,047,000,000원 중 미배당은 8,003,925,878원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진월초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통이용 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕, 지하1층·지상4층 건물이며 전기·위생·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로, 서측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 401호~407호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 1,353.0㎡, 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 공시지가는 1,249,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역 저촉, 중로2류·소로2류 접함, 상대보호구역 및 준보전산지 관련 표기가 있습니다.
- 공부와 차이. 건물이 경사지에 건축돼 지하1층이 지상에 노출되어 있고 동측 전면도로에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 보증금, 전입·사업자등록, 확정일자와 대항력 여부를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용 범위에 포함됩니다. 실제 사용과 공부상 용도의 적합성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 6회 유찰로 감정가의 23%까지 내려왔지만 감정가 대비 비율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 물건의 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 다회유찰 물건인 만큼 낙찰 후 재매각 가능성과 예상 공실기간을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·세금·점유관계 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “23%까지 내려왔어도 확인할 것이 많다”
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.31. 나주신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 임대관계가 미상이고, 사건상 근린시설인 호실이 실제로는 오피스텔로 이용되고 있으며 이미 6회 유찰됐습니다.
따라서 최저가 44,271,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정하기보다는, 점유·대항력 여부와 실제 임대수익, 동일 건물 및 인근 유사물건의 시장가격을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다. 이 사건은 등기상 소멸 구조보다 점유 확인과 환금성 검증이 더 중요한 물건입니다.
