서울남부지방법원 2025타경10512. 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1001호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정평가 이용상태도 기호 1~6을 벽체 구분 없이 일괄 공장(지식산업센터, VOGO NETWORKS)으로 사용 중이라고 조사됐습니다. 감정가는 210,000,000원, 현재 최저매각가도 210,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다.
등기상 핵심은 2020.12.01. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2020-1174호가 붙어 있습니다. 이후 2025.06.23. 임의경매개시결정과 2025.12.04., 2026.06.04., 2026.08.18. 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 별도로 매각물건명세서가 토지 을구 21번 지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시하고 있어, 이 권리가 이 사건의 핵심 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10512 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) · 공장(지식산업센터, VOGO NETWORKS) 이용 |
| 소유자 | 주식회사보고네트웍스 |
| 취득 | 2020.12.01. · 거래가액 236,863,189원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,200,063,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 별도 지상권은 인수
말소기준권리는 2020.12.01. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2025.06.23. 경매개시결정, 2025.12.04. 금천구 압류, 2026.06.04. 금천구 압류, 2026.08.18. 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 지상권은 이 말소 흐름과 별도로 매수인 인수가 명시돼 있으므로 입찰 전 별도등기 내용을 직접 확인해야 합니다.
② 점유·임차 조사 — 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)보고디지털랩스(대표 LEE JUN SEOK) | 1137호 | 2023.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ACHARYA NIRMAL | 1137호 | 2022.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 실제 조사자는 2명입니다. 두 전입일 모두 말소기준권리인 2020.12.01.보다 뒤이므로 제공된 판단상 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 조사된 점유부분은 1137호로 기재돼 있습니다. 매각 대상은 제1001호이므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 206,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행 근저당 채권최고액 1,200,000,000원 중 206,260,000원이 배당되고 993,740,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인에게 계산되는 금액 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감될 수 있으며, 이 배당 계산과 별개로 토지 지상권 인수는 남습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 지상권 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 993,740,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 1,035,152,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 1,068,281,600원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 배당 계산상 매수인 금액 인수는 계속 0원입니다. 그러나 토지 지상권은 낙찰가와 무관하게 매수인 인수로 명시된 권리이므로, 단순히 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 시세 실거래 자료도 없어 현재 210,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지 판단할 근거는 제시돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재돼 있고, 기호 1~6은 벽체구분 없이 일괄 공장(지식산업센터, VOGO NETWORKS)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서울세관구로지원센터 북서측 인근으로 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 가산디지털단지역, 독산역이 있습니다.
- 건물. 2020.09.22. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 13층 건물 내 개별호수입니다.
- 설비. 공동위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 시스템냉난방, 스프링클러가 설치돼 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 공장(지식산업센터, 지원시설) 건물부지로 이용 중이며 북서측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 을구 21번 지상권 원문 확인. 2020.08.18. 설정된 지상권이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로 권리내용·범위·존속조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서에 “2번 별도등기 있음”이 기재돼 있습니다. 본건 건물 등기만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 점유관계 재확인. 현황조사상 2명의 점유부분이 모두 1137호로 기재돼 있으므로 매각 대상 제1001호와의 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 현재 배당표보다 근저당 배당액이 줄 수 있습니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 210,000,000원이 현재 시장가격 대비 유리한지 별도 검증이 필요합니다.
- 용도·사용제한 확인. 공장(지식산업센터)이고 국가산업단지·산업시설구역에 속하므로 실제 사용계획과 관련 규제를 확인해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원”과 “권리 인수 없음”은 다르다
이 사건은 숫자만 보면 단순해 보입니다. 감정가와 최저가가 210,000,000원이고, 신건 기준 매각대금에서 집행비용 3,740,000원을 제외한 206,260,000원이 우리은행에 배당되며 매수인 금액 인수는 0원입니다. 조사된 2명의 전입도 말소기준권리보다 늦습니다.
하지만 결론을 바꾸는 문구가 하나 있습니다. 2020.08.18. 토지 을구 21번 지상권 설정등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 기재입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건과 점유부분 1137호로 조사된 2명의 점유관계까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 0원이지만 비금전 권리 인수가 남는 주의형으로 보는 것이 맞습니다. 시세 자료도 없으므로 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
