서울남부지방법원 2025타경10512. 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1004호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있고, 감정평가에서도 기호 1~6은 벽체 구분 없이 일괄로 공장(지식산업센터, 상호명 VOGO NETWORKS), 기호 7은 공장(지원시설-기숙사)로 이용 중이라고 조사됐습니다. 본건 등기상 소유자는 주식회사보고네트웍스입니다.
권리관계의 기준점은 2020.12.01. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 이후 2025.06.23. 임의경매개시결정과 2025.12.04. 금천구 압류, 2026.08.18. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 별도로 토지 을구 21번 지상권설정등기가 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재가 있어 이 부분은 입찰 전 반드시 원문을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10512 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 공장(지식산업센터) · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사보고네트웍스 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,200,063,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2020.09.22. |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 소멸, 지상권은 별도 인수
등기부상 2020.10.28. 우리자산신탁주식회사 명의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2020.12.01. 주식회사보고네트웍스가 거래가액 212,263,792원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 그 이후 발생한 경매개시결정과 두 건의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차 조사 — 신고 2건 모두 1137호, 대항력 없음
| 성명 / 법인 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)보고디지털랩스(대표 LEE JUN SEOK) | 1137호 | 2023.03.10. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ACHARYA NIRMAL | 1137호 | 2022.10.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차 관련 조사대상은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 건 모두 전입일이 말소기준권리인 2020.12.01.보다 늦어 대항력은 없습니다. 또한 현황조사상 조사 호수는 두 건 모두 1137호로, 경매 대상인 1004호와 다릅니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 186,540,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 190,000,000원 가정 시 집행비용 3,460,000원을 제외한 186,540,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,013,460,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 190,000,000원 | 186,540,000원 | 1,013,460,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 1,050,928,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 1,080,902,400원 |
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 190,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 어느 회차가 시세 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 지상권 인수 문제 역시 유찰 여부와 별개로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울세관구로지원센터 북서측 인근이며, 주위는 아파트형공장·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역·독산역이 소재합니다.
- 건물. 2020.09.22. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 13층 건물의 개별호수입니다.
- 설비. 공동위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지기·시스템냉난방설비·스프링클러가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 토지 을구 21번 지상권의 권리자·범위·존속기간·지료·대상 토지를 신탁원부와 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 1004호 점유 확인. 현황조사 임차 관련 2건은 모두 1137호로 기재되어 있으므로 본건 1004호의 실제 점유자와 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 조사된 2건의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 보완 내용을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며 감정평가상도 공장 용도로 이용되고 있습니다.
- 가격 판단 보류. 동일 또는 유사 물건 실거래 자료가 없어 감정가 190,000,000원의 시세 적정성은 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “소멸권리보다 인수 지상권이 핵심”
이 사건의 말소기준권리는 2020.12.01. 우리은행 근저당이고, 그 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차 관련 조사 2건 역시 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 토지 을구 21번 지상권의 매수인 인수를 명시하고 있기 때문입니다. 금전 배당상 매수인 인수액이 0원이라는 숫자와 별개로, 존속하는 지상권의 법적·경제적 영향을 확인해야 합니다.
또한 경매 대상은 1004호인데 현황조사의 임차 관련 신고는 모두 1137호로 조사되어 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 190,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 후순위 권리 소멸 자체는 단순하지만, 인수 지상권과 실제 점유관계를 확인한 뒤 가격 판단을 해야 하는 사건입니다.
