서울남부지방법원 2025타경10512. 금천구 가산동 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1005호입니다. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재된 물건이고, 건물은 2020.09.22. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 190,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다.
등기상 말소기준권리는 2020.12.01. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2020-1174호가 기재돼 있고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2020.08.18. 토지 을구 21번 지상권설정등기입니다. 매각물건명세서가 이 권리를 “말소되지 않고 매수인이 인수함”이라고 명시하고 있어, 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당 부족액이 아니라 바로 이 존속 지상권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10512 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1005호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 75-15 |
| 용도 | 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사보고네트웍스 |
| 취득 | 2020.12.01. · 거래가액 212,263,792원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 1,200,063,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지상권은 인수
우리은행 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원으로 최저매각가보다 훨씬 크지만, 매각대금으로 전액 변제되지 않는 부족액 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 반면 토지의 선순위 지상권은 별개로 존속하므로 지상권의 구체적인 범위·존속 내용이 실제 이용과 처분에 어떤 영향을 주는지를 확인하는 것이 우선입니다.
임차인·점유 조사
현황조사에는 실제 조사대상 2명이 확인됩니다. 두 건 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 개별 점유 조사건입니다. 다만 점유부분은 모두 1137호로 기재되어 있으며, 경매대상은 1005호입니다. 두 전입일은 말소기준일 2020.12.01.보다 뒤여서 등기상 기준으로는 대항력이 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)보고디지털랩스(대표 LEE JUN SEOK) | 1137호 | 2023.03.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| ACHARYA NIRMAL | 1137호 | 2022.10.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격·유찰 시나리오 — 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 190,000,000원입니다. 1회 유찰 시 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이 사건에서는 실거래 시세와 비교한 가격 우위를 근거로 제시할 수 없으므로 “신건이 싸다”, “유찰되면 시세보다 싸다”라고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 190,000,000원 | 186,540,000원 | 1,013,460,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 1,050,928,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 1,080,902,400원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 다만 이 근저당 미배당액은 낙찰자 인수액이 아닙니다. 각 시나리오의 금전채권 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 별도로, 매각물건명세서에 기재된 토지 지상권은 회차와 관계없이 매수인이 인수하는 권리로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 186,540,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 190,000,000원 중 집행비용 3,460,000원을 제외한 186,540,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권 기준 1,013,460,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 서울세관구로지원센터 북서측 인근으로, 주변은 아파트형공장·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 가산디지털단지역 및 독산역이 소재합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있으며, 감정요항표는 기호 1~6을 벽체구분 없이 일괄 공장(지식산업센터, VOGO NETWORKS), 기호 7을 공장(지원시설-기숙사)으로 이용 중이라고 기재합니다.
- 건물. 2020.09.22. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 13층 건물이며, 공동위생·급배수·승강기·화재탐지기·시스템냉난방·스프링클러 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역· 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 이 사건에서 최우선 확인사항입니다. 토지 을구 21번 2020.08.18. 지상권의 설정 범위와 조건을 등기 원문과 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수권리 구분. 우리은행 근저당의 현재 회차 미배당 1,013,460,000원은 매수인 승계채무가 아닙니다. 반대로 금액 표시가 없는 지상권은 실제로 인수됩니다.
- 점유 호수 대조. 현황조사상 두 명 모두 1137호로 표시되어 있으므로, 대상 1005호의 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 조사대상의 전입은 후순위여서 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 190,000,000원은 신건 가격입니다. 시세 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 지식산업센터 이용조건 확인. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)인 만큼 실제 이용 목적과 관련된 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “미배당 10억”보다 중요한 한 줄
표면만 보면 1,200,000,000원의 우리은행 근저당에 비해 최저가가 190,000,000원이라 채권 부족액이 매우 크게 보입니다. 하지만 그 부족액은 낙찰자가 떠안을 돈이 아니고, 근저당권 자체도 매각으로 소멸합니다. 이 사건의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 2020.08.18. 설정된 토지 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 것입니다.
따라서 권리분석 결론은 단순한 “인수 0원”이 아닙니다. 후순위 임차·압류·근저당은 정리되지만, 선순위 토지 지상권은 남습니다. 여기에 현황조사의 점유부분이 대상 1005호가 아닌 1137호로 기재돼 있어 점유관계도 현장 확인이 필요합니다. 가격 면에서도 실거래 비교 근거 없이 신건 190,000,000원을 싸다고 평가할 수 없습니다. 가격보다 지상권 원문 확인이 먼저인 C등급 권리확인형 물건입니다.
