서울남부지방법원 2025타경10512. 가산하우스디와이즈타워 11층 1137호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사보고네트웍스이고, 2020.12.29. 주식회사우리은행 근저당권이 채권최고액 156,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 두 점유·전입자 역시 각각 2022.10.07., 2023.03.10. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
다만 이 사건은 “금전 인수 0원”만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에 토지 을구 21번 지상권 설정등기(2020.08.18.)는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당 계산상 매수인 금전 인수액이 0원이더라도, 비금전적 권리부담은 남는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10512 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제11층 제1137호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 지원시설(기숙사) · 감정 이용상태 공장(지원시설-기숙사) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 · 2020.09.22. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사보고네트웍스 |
| 소유권 취득 | 2020.12.29. · 거래가액 227,465,184원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사 / 1,200,063,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 토지 지상권은 예외
갑구의 2020.10.28. 우리자산신탁주식회사 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020.12.29. 주식회사보고네트웍스로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 2025.06.23. 임의경매개시결정과 2026.08.18. 금천세무서장 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 두 건 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 / 명칭 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)보고디지털랩스(대표 LEE JUN SEOK) | 1137호 | 2023.03.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 금전 승계 없음 |
| ACHARYA NIRMAL | 1137호 | 2022.10.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 금전 승계 없음 |
말소기준권리는 2020.12.29.이고 두 전입일은 각각 2022.10.07., 2023.03.10.입니다. 따라서 두 점유·전입자 모두 말소기준권리보다 후순위여서 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦으므로 매수인이 이들의 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 배당 시나리오의 매수인 금전 인수액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 신건 150,000,000원, 그러나 시세 가점은 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 150,000,000원이며 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 높다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 156,000,000원 | 147,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행 근저당 채권최고액 156,000,000원 중 147,100,000원이 배당되고 8,900,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인에게 승계되는 임차보증금 등 금전 인수액은 0원입니다. 다만 토지 지상권은 금액으로 산정된 배당항목이 아니라 별도 인수 권리입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1137호는 집합건축물대장상 지원시설(기숙사)로 등재되어 있고, 감정평가에서도 공장(지원시설-기숙사)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 주변 환경. 서울세관구로지원센터 북서측 인근이며, 주위는 아파트형공장·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 가산디지털단지역 및 독산역이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지 이용. 장방형 토지로 공장(지식산업센터·지원시설) 건물부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 매각물건명세서에 매수인 인수가 명시된 토지 을구 21번 지상권의 존속기간·범위·권리자·이용제한 내용을 반드시 등기 원문과 대조하세요.
- 지원시설(기숙사) 용도 확인. 주거용 아파트로 가정하지 말고, 집합건축물대장 및 관련 산업단지·건축 규제에 따른 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. (주)보고디지털랩스와 ACHARYA NIRMAL의 실제 점유상태, 계약관계와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 비교자료가 없어 150,000,000원의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 신청채권 원본 대조. 신청채권자의 청구액은 1,200,063,205원이며, 현재 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 청구채권과 등기상 담보권 관계를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·비용 확인. 2026.08.18. 국 압류가 존재하므로 배당 및 체납 관련 원문을 확인하고, 관리비 등 별도 점유·운영비용도 점검하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 두 점유·전입자는 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당 계산상 매수인이 떠안을 임차보증금도 0원입니다. 그러나 동시에 토지 을구 21번 지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 즉 금전 인수는 없지만 권리 인수는 존재합니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 150,000,000원이며, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 “싸다”는 근거가 없습니다. 여기에 지원시설(기숙사)이라는 용도와 토지 지상권 인수까지 겹치므로, 신건 최저가만 보고 접근하기보다 권리 내용과 사용·환금 조건을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
