서울남부지방법원 2025타경10512. 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1006호입니다. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있고, 감정평가 이용상태도 벽체 구분 없이 일괄 공장(지식산업센터, 상호명 VOGO NETWORKS)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물 등기부의 말소기준권리는 2020.12.01. 설정된 주식회사우리은행 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 2025.06.23. 임의경매개시결정과 2026.08.18. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 건물 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 토지의 별도등기인 을구 21번 지상권 설정등기가 존재하고, 이 권리가 매각으로 말소되지 않아 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 따라서 낙찰가 외에 금액으로 단순 합산할 수 없는 권리부담이 남는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10512 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1006호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 75-15 |
| 물건종류 / 이용 | 공장(지식산업센터) · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사보고네트웍스 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2020.12.01. · 거래가액 212,263,792원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,200,063,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 건물 권리는 소멸, 토지 지상권은 별도 인수
2020.12.01. 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 건물 등기 흐름만 보면 단순하지만, 토지 을구 21번 지상권 설정등기는 별도입니다. 매각물건명세서에서 해당 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시했기 때문에, 최종 권리판단은 이 별도등기의 내용까지 확인해야 합니다.
② 임차·점유 조사 — 대상 호수와 조사 호수의 일치 여부 확인
| 조사 명의 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)보고디지털랩스(대표 LEE JUN SEOK) | 1137호 | 2023.03.10. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ACHARYA NIRMAL | 1137호 | 2022.10.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 두 명의 조사 호수는 모두 1137호이고, 이 경매 대상은 1006호입니다. 두 전입일 모두 말소기준권리인 2020.12.01.보다 늦어 기재 내용 자체로는 대항력이 없지만, 1006호의 점유관계를 직접 보여주는 자료로 단정할 수는 없습니다. 감정평가의 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로, 대상 호수의 실제 점유자는 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없이 신건 190,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 190,000,000원이고 0회 유찰된 신건입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세가 확인되지 않아 190,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 190,000,000원 | 186,540,000원 | 1,013,460,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 1,050,928,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 1,080,902,400원 | 0원 |
유찰되면 최저가는 152,000,000원, 121,600,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있지만, 이것만으로 “싸다”고 판단할 수는 없습니다. 가격 하락과 지상권 인수위험은 서로 별개이고, 인수되는 지상권의 구체적 내용이 확인되지 않은 상태에서는 유찰 자체가 권리위험을 해소하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 186,540,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
190,000,000원 가정 시 우리은행 근저당 채권최고액 1,200,000,000원 중 186,540,000원이 배당되고, 미배당은 1,013,460,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 토지 을구 21번 지상권의 권리 인수는 별도로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있고, 기호 1~6은 벽체 구분 없이 일괄로 공장(지식산업센터, 상호명 VOGO NETWORKS)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서울세관구로지원센터 북서측 인근으로 아파트형공장·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 가산디지털단지역, 독산역이 있습니다.
- 건물. 2020.09.22. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 13층 건물 내 개별호수입니다.
- 설비. 공동위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지기·시스템냉난방설비·스프링클러가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 공장(지식산업센터, 지원시설) 건물부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 을구 21번 지상권 원문 확인. 매수인이 인수하는 지상권의 존속기간·범위·지료·권리자·토지 이용에 미치는 영향을 원문으로 확인해야 합니다.
- 1006호 점유자 확인. 현황조사에 기재된 명의들은 1137호로 표시돼 있으므로, 경매 대상 1006호의 실제 점유 및 명도상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장조사와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 확인되지 않아 신건 190,000,000원의 가격 적정성을 단정할 수 없습니다.
- 유찰과 권리위험 분리. 152,000,000원 또는 121,600,000원으로 최저가가 낮아져도 지상권 인수는 별도로 검토해야 합니다.
- 용도 확인. 공장(지식산업센터) 용도와 국가산업단지·산업시설구역 관련 이용조건을 실제 입주·사용 목적과 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원”과 “권리 인수 없음”은 다르다
이 사건에서 가장 위험한 오독은 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원만 보고 권리가 깨끗하다고 판단하는 것입니다. 건물 등기부상 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류는 소멸하지만, 매각물건명세서에는 토지 을구 21번 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
또한 감정가와 최저가는 190,000,000원으로 동일한 신건이지만 최근 실거래 비교 근거가 없어 가격이 싸다고 평가할 수도 없습니다. 현황조사상 두 명의 전입 명의 역시 1006호가 아닌 1137호로 표시돼 있어 대상 호수의 실제 점유상태를 별도로 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 건물 말소관계는 단순하지만, 토지 지상권 인수와 대상 호수 점유 확인이 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류하는 사건입니다.
