서울남부지방법원 2025타경10512. 가산하우스디와이즈타워 10층 1003호로, 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재된 물건입니다. 말소기준권리는 2020.12.01. 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 금천구·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞서 설정된 것으로 명세서에 기재된 토지 을구 21번 지상권(2020.08.18.)입니다. 명세서는 이 지상권이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 배당표상 매수인 금전 인수가 0원이라고 해도, 실제 권리분석 결론은 “인수권리 존재”입니다. 최저가 190,000,000원만으로 실질취득비용을 확정할 수 없고, 지상권의 구체적 내용이 입찰가 판단의 선결 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10512 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 · 2020.09.22. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사보고네트웍스 · 2020.12.01. 소유권이전 · 거래가액 212,263,792원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사 / 1,200,063,205원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.01. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 지상권이 남는다
2020.12.01. 우리은행 근저당권이 말소기준이므로 2025.06.23. 임의경매개시결정, 2025.12.04. 금천구 압류, 2026.08.18. 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 지상권은 2020.08.18. 설정등기로 명세서가 명시적으로 인수를 요구하고 있어 별도 취급해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 2명 모두 말소기준 뒤 전입
| 성명 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)보고디지털랩스(대표 LEE JUN SEOK) | 1137호 | 2023.03.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| ACHARYA NIRMAL | 1137호 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 실제 임차인·점유자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 점유자의 전입일은 각각 2022.10.07., 2023.03.10.으로 말소기준일 2020.12.01.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 원본 확인이 필요합니다.
③ 배당·가격 구조 — 1.9억 매각에도 10.13억 미배당
현재 회차 매각가를 190,000,000원으로 가정하면 집행비용 3,460,000원을 먼저 제외한 뒤 우리은행 근저당에 186,540,000원이 배당됩니다. 채권최고액 기준으로 1,013,460,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 배당 부족분이지, 그 자체가 매수인에게 승계되는 채무는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 190,000,000원 | 186,540,000원 | 1,013,460,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 1,050,928,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 1,080,902,400원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 186,540,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있습니다. 감정평가 이용상태도 기호 1~6은 벽체구분 없이 일괄 공장(지식산업센터, VOGO NETWORKS), 기호 7은 공장(지원시설-기숙사)로 기재되어 있습니다.
- 주위환경. 서울세관구로지원센터 북서측 인근으로 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역·독산역이 소재합니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 2020.09.22. 사용승인을 받은 13층 철근콘크리트구조 건물이며 공동위생·급배수·승강기·화재탐지·시스템냉난방·스프링클러 설비가 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 토지 을구 21번 지상권이 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 별도등기 원문에서 구체적인 권리 내용을 확인해야 합니다.
- 1003호·1137호 점유관계 대조. 점유자 2명의 현황조사 기재 호수가 1137호입니다. 본건 1003호와의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 두 점유자의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계 판단을 위해 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
- 공장·지식산업센터 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)으로 등재된 물건이므로 실제 이용계획과 처분 가능성을 용도에 맞춰 판단해야 합니다.
- 배당 부족과 인수권리 구분. 현재 회차 미배당 1,013,460,000원은 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 반대로 금전 인수 0원이어도 지상권 인수는 남습니다.
- 가격 판단 보류. 현재 확인되는 가격 기준은 감정가·유찰 시나리오입니다. 지상권 영향을 반영하지 않고 최저가 190,000,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”보다 중요한 한 줄
이 사건은 후순위 권리와 임차인 대항력만 보면 단순해 보입니다. 우리은행 근저당 이후의 경매개시결정·압류는 소멸하고, 현황조사상 점유자 2명도 말소기준 뒤 전입이기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서에 적힌 “토지 을구 21번 지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수함”이라는 문장이 결론을 바꿉니다.
따라서 본건의 실질취득은 단순한 190,000,000원이 아니라 190,000,000원 + 인수 지상권의 경제적·법적 부담으로 봐야 합니다. 현재 회차가 신건이라는 사실이나 유찰 시 최저가가 152,000,000원·121,600,000원으로 내려간다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 후순위는 정리되지만 선순위 지상권은 남는다. 이 물건의 승부처는 낙찰가보다 먼저 그 지상권이 무엇을 제한하는지 확인하는 것입니다.
