서울남부지방법원 2025타경10512. 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1002호입니다. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있고, 감정평가상 이 건물이 위치한 지역은 아파트형공장·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 등기부상 소유자는 주식회사보고네트웍스이며 2020.12.01. 거래가액 212,263,792원으로 소유권을 취득했습니다.
권리 흐름의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 이후 2025.06.23. 임의경매개시결정, 2025.12.04. 금천구 압류, 2026.08.18. 국 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 별도로 토지 을구 21번 지상권 설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시하고 있으므로, 일반적인 ‘말소기준 이후 전부 소멸’ 사건으로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10512 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제10층 제1002호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 75-15 |
| 용도 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 2020.09.22. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 13층 건물 내 개별호수 |
| 소유자 | 주식회사보고네트웍스 · 2020.12.01. 거래가액 212,263,792원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,200,063,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 지상권이 핵심
2020.10.28. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020.12.01. 주식회사보고네트웍스로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정과 두 건의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 신고 시점은 모두 말소기준 뒤
| 조사 대상 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)보고디지털랩스(대표 LEE JUN SEOK) | 1137호 | 2023.03.10. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ACHARYA NIRMAL | 1137호 | 2022.10.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 위 2건이 기재되어 있으나 점유 부분은 모두 1137호로 표시되어 있습니다. 두 신고 모두 말소기준권리인 2020.12.01.보다 뒤인 2022.10.07.과 2023.03.10.이므로 기재 내용상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 186,540,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
190,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,460,000원과 우리은행 근저당 186,540,000원 배당으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 1,013,460,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 별도 토지 지상권은 금전배당과 별개로 매수인이 인수하는 권리입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 지상권 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 190,000,000원 | 186,540,000원 | 1,013,460,000원 | 토지 을구 21번 지상권 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 1,050,928,000원 | 토지 을구 21번 지상권 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 1,080,902,400원 | 토지 을구 21번 지상권 |
유찰 시 최저매각가는 152,000,000원, 121,600,000원으로 내려가지만, 토지 지상권 인수 문제는 가격 하락으로 없어지는 항목이 아닙니다. 따라서 최저가만 낮아졌다는 이유로 권리 위험이 해소됐다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울세관구로지원센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 가산디지털단지역 및 독산역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1~6은 벽체구분 없이 일괄 공장(지식산업센터, 상호명 VOGO NETWORKS), 기호 7은 공장(지원시설-기숙사)로 이용 중입니다.
- 건물. 2020.09.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물이며 공동위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지기·시스템냉난방설비·스프링클러가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 2020.08.18. 설정된 토지 을구 21번 지상권이 매수인 인수사항입니다. 토지 등기사항과 권리 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 1137호 조사 내역 구분. 현황조사상의 두 신고자는 모두 점유 부분이 1137호로 기재되어 있습니다. 본건 제1002호와의 관계를 현장과 원본 조사서에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 현황조사 신고자의 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다.
- 유찰 가격과 권리 분리. 1회 유찰 시 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원이지만 지상권 인수 여부는 그대로 남습니다.
- 배당과 인수 구분. 배당 시 우리은행 근저당에 대규모 미배당이 발생하지만 그 미배당액 자체가 매수인 금전 인수액으로 계산된 것은 아닙니다. 별도 지상권이 실질적인 인수 핵심입니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 끝낼 사건이 아니다
등기부의 큰 흐름만 보면 2020.12.01. 우리은행 근저당 이후 권리는 모두 소멸하고, 현황조사상의 신고자도 말소기준권리 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 하지만 매각물건명세서가 2020.08.18. 토지 을구 21번 지상권을 매수인이 인수한다고 명시하면서 결론이 달라집니다. 신건 최저가는 190,000,000원이고 유찰 시 152,000,000원, 121,600,000원으로 낮아지지만, 인수 지상권은 회차 가격과 별개의 권리 문제입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 지상권의 구체적 내용과 이용·환금성에 미치는 영향입니다.
