청주지방법원 2024타경31276. 음성군 맹동면 두성리 골든플러스 2층 201호, 감정 이용상태가 근린생활시설인 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사플러스종합개발이며, 말소기준권리는 2018.05.28 설정된 진주남부농업협동조합의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2024.02.06 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 경매를 진행하는 구조입니다.
말소기준 이후 음성군 압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 최여자·김태욱 가압류, 신희창 근저당과 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건에 대해서는 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31276 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21, 2층201호 (골든플러스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사플러스종합개발 |
| 감정가 / 최저가 | 501,000,000원 / 105,067,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 1,533,507,578원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차 관계 — 실제 등록자 3명, 대항력은 모두 없음
| 등록자 | 사용 / 점유 | 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 목적물 3번 전부 · 노래방 | 2023.11.30 · 배당요구 2024.06.05 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 다온호텔 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 부분 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 스마트코리아 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 부분 미상 | 2020.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차 관련 등록자는 3명입니다. 세 명 모두 전입·등록 시점이 2018.05.28 말소기준 이후이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 김예원은 배당요구를 했고 보증금은 1,000원으로 기재되어 있습니다. 주식회사 다온호텔과 주식회사 스마트코리아는 보증금이 미상이라 실제 계약조건은 매각물건명세서에서 보완 확인할 필요가 있지만, 등록일 자체는 말소기준 이후입니다.
③ 가격 — 10회 유찰, 그러나 실거래 비교자료는 없다
감정가는 501,000,000원, 현재 최저매각가는 105,067,000원으로 감정가의 20.97%입니다. 이미 10회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 11회 유찰 시 84,053,600원, 12회 유찰 시 67,242,880원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,938원 |
| 2. 진주남부농업협동조합 근저당 | 2,040,000,000원 | 102,796,062원 |
| 3. 신희창 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 최여자 가압류 | 178,187,625원 | 0원 |
| 5. 김태욱 가압류 | 51,137,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,369,325,564원 중 예상 배당은 102,796,062원이며, 미배당은 2,266,529,502원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시공용터미널 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 왕복 6-7차선, 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층·지상5층 건물이며 위생·급배수·소방·주차장·EV 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 10회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 20.97%지만 실거래 비교자료가 없으므로 단순 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 임대차 원본 확인. 주식회사 다온호텔·주식회사 스마트코리아는 보증금과 사용 부분이 미상입니다. 대항력은 없더라도 실제 점유·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 노래방 점유 확인. 김예원은 목적물 3번 전부를 노래방으로 사용한 것으로 조사됐고 배당요구를 했습니다. 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있으므로 세금 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 상가 환금성 점검. 근린시설은 아파트처럼 동일평형 실거래로 가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 공실·임대료·영업 가능성·관리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘10회 유찰의 이유’가 핵심
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2018년 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸, 임차 관련 등록자 3명도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 501,000,000원에서 10회 유찰해 105,067,000원까지 내려왔지만, 실제 거래가격 자료가 없어 현재 최저가가 시장보다 싼지는 확인할 수 없습니다. 근린시설이라는 용도, 반복 유찰, 보증금·점유 부분이 미상인 상가 임대차 등록자 2명, 국세·지방세 배당 변수까지 함께 봐야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 반복 유찰 원인과 실제 점유·수익성을 확인하기 전에는 가격 할인만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
