청주지방법원 2024타경31276. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 골든플러스 2층 201호 근린시설입니다. 감정가 501,000,000원으로 출발한 물건이 11회 유찰되면서 현재 최저매각가는 84,054,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 여기서 가장 먼저 구분할 것은 경매 최저가와 실제 시장가치는 전혀 다른 지표라는 사실입니다.
등기상으로는 2018년 진주남부농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 후순위 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 상가 임대차와 점유관계가 단순하지 않고, 11회 유찰된 근린시설이라는 특성을 고려하면 권리 소멸 여부와 실제 인도·운영 가능성을 분리해서 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21, 2층 201호 (골든플러스) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 2층, 지상 5층 건물 내 2층 201호 |
| 감정상 이용상태 | 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사플러스종합개발 (단독소유) |
| 감정가 | 501,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,054,000원 (11회 유찰 · 감정가 대비 약 16.78%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 1,533,507,578원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2018.05.28 진주남부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.02.06 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
| 등기 관할 | 청주지방법원 음성등기소 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
핵심은 2018.05.28 설정된 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 따라서 이 금액을 해당 201호만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 2024.02.06 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으므로 현재의 채권 귀속과 실제 배당 관계는 이전 등기를 기준으로 확인해야 합니다.
후순위 신희창 근저당권 100,000,000원, 최여자 가압류 178,187,625원, 김태욱 가압류 51,137,939원 및 압류 등기는 제시된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2020.01.15의 국세 압류는 2020.03.05 해제로 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차관계 — 대항력보다 실제 점유 범위가 관건
현황조사와 임대차 관련 접수 내역에서 3건의 임차관계가 확인됩니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2018.05.28 이후에 신고된 것으로 기재되어 있어, 해당 선순위 근저당권에 대항하는 임차인으로 분류되지 않습니다. 다만 일부 등록자는 보증금과 실제 점유구역이 확인되지 않아 현장 점유 및 인도 범위를 확인할 필요가 있습니다.
| 임차관계 | 점유·사용 | 신고일 | 보증금 | 대항력 / 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 목적물 3번 전부 · 노래방 | 2023.11.30 | 1,000원 |
대항력 없음
배당요구
우선변제 미상
배당요구 2024.06.05 · 선순위 임차권 승계 없음
|
| 주식회사 다온호텔 | 상가건물 임대차 등록 · 점유구역 미상 | 2020.11.17 | 미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
보증금 확인
말소기준권리 이후 신고
|
| 주식회사 스마트코리아 | 상가건물 임대차 등록 · 점유구역 미상 | 2020.05.07 | 미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
보증금 확인
말소기준권리 이후 신고
|
대항력 표기는 말소기준권리와 신고일을 비교한 판단입니다. 확정일자·점유의 구체적 경위·배당순위는 확인이 필요한 부분이 있습니다. 김예원의 신고 보증금 1,000원은 원본 서류에서 금액 단위를 대조할 필요가 있습니다.
보증기관의 대위변제나 임차보증금 승계로 중복 신고된 관계는 확인되지 않습니다. 등록된 임차관계는 3건이며, 법률상 인수액이 0원이라는 판단과 현재의 명도·인도 비용이 0원이라는 판단은 별개입니다. 실제 영업자, 시설물 소유관계, 점유 범위, 임대차 종료 상태를 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 16.78%라도 저가라고 단정할 수 없다
감정가는 501,000,000원, 현재 최저매각가는 84,054,000원입니다. 11회 유찰을 거쳐 감정가 대비 약 16.78%까지 내려왔습니다. 그러나 주변 동일 용도 근린시설의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최저가가 현재 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 감정평가액 | 501,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 84,054,000원 |
| 현재 회차 | 11회 유찰 · 감정가 대비 16.78% |
| 다음 유찰 시나리오 | 67,243,200원 · 감정가 대비 13.42% |
| 추가 유찰 시나리오 | 53,794,560원 · 감정가 대비 10.74% |
| 시세 비교 | 동일·유사 근린시설 실거래가격 확인 필요 |
| 실질취득 기준액 | 84,054,000원 (현재 최저가 + 산정 인수액 0원) |
매수인 인수액 0원을 전제로 한 현재 실질취득 기준액은 84,054,000원입니다. 이는 낙찰대금과 인수권리만 고려한 값이며, 취득 관련 세금, 관리비, 명도, 시설 복구와 운영비까지 포함한 최종 투자원가를 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 84,054,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,972원 |
| 1. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 2,040,000,000원 | 82,141,028원 |
| 2. 근저당 · 신희창 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최여자 | 178,187,625원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김태욱 | 51,137,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 추정 집행비용은 1,912,972원, 채권자에게 돌아가는 예상 배당금은 82,141,028원입니다. 채권최고액 및 청구금액 기준 전체 채권액 2,369,325,564원에 비해 2,287,184,536원이 미배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 미배당 증가와 인수액은 구분
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 84,054,000원 | 82,141,028원 | 2,287,184,536원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 67,243,200원 | 65,632,822원 | 2,303,692,742원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 | 53,794,560원 | 52,426,258원 | 2,316,899,306원 | 0원 |
현재 회차의 최저매각가는 감정가 대비 약 16.78%이고, 이후 유찰 시나리오에서는 각각 13.42%, 10.74% 수준까지 하락합니다. 하지만 후순위 채권자가 회수하지 못하는 금액이 증가하는 것과 낙찰자가 인수하는 채무가 증가하는 것은 다른 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 충북혁신도시공용터미널 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 위치합니다. 북동측 왕복 6~7차선, 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접하는 입지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 2층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 타일 마감 등이며 위생·급배수설비, 소방설비, 주차장설비 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 용도와 규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구 및 중점경관관리구역 등의 지정사항이 있습니다. 가축사육제한구역에 포함되고 도로 관련 계획선과 접하는 사항도 확인됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 토지로, 확인된 토지면적은 1,249.3㎡이고 공시지가는 1,688,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 현황으로 개별 호실의 전용면적이나 매각 대상 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 공부 및 건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태 및 개별 호실의 시설 유지 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 영업 가능성, 임차수요, 공실기간 및 임대수익이 가격에 큰 영향을 줍니다. 11회 유찰 이력을 고려하면 향후 재매각 가능성까지 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 대비 16.78%라는 할인율만으로 저평가라고 판단하지 마세요. 주변 상업시설의 거래가격, 유사 호실의 임대료와 공실 상태를 확인해 실제 수익가치를 평가해야 합니다.
- 11회 유찰 원인 조사. 현장 접근성, 호실 사용성, 영업 수요, 물리적 하자, 임대차 문제, 관리비와 시설 복구비 중 반복 유찰에 영향을 준 요인이 있는지 조사하세요.
- 임차관계 3건 대조. 김예원, 주식회사 다온호텔, 주식회사 스마트코리아의 실제 점유 여부와 점유 호실을 확인하세요. 김예원의 '목적물 3번 전부'가 매각 대상 201호와 어떻게 연결되는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 보증금 및 우선변제 확인. 임차관계 중 보증금이 확인되지 않은 등록자가 있으며, 김예원 신고 보증금도 원본 대조가 필요합니다. 상가건물 임대차 관련 증빙과 매각물건명세서의 최종 기재를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 최초 설정권자 진주남부농업협동조합과 현재 권리승계자인 농업협동조합자산관리회사의 관계, 공동담보 현황 및 배당요구 관계를 최신 등기와 법원 기록에서 확인하세요.
- 세금 배당 순위. 음성군과 국세 압류 이력이 존재합니다. 당해세 여부와 법정기일에 따라 예상배당표와 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 확인하세요.
- 관리비와 명도비. 공용부분 관리비 체납액, 실제 점유자와의 인도 협의, 내부 집기 및 영업시설의 소유관계를 확인하고 예상 비용을 별도 반영하세요.
- 최신 매각조건 확인. 2026.10.26 매각기일을 기준으로 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서 및 최저매각가격·매각조건의 변경 여부를 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 16.78%가 곧 적정가의 16.78%는 아니다”
이 물건의 매력처럼 보이는 요소는 분명합니다. 감정가 501,000,000원에서 출발해 84,054,000원까지 최저가가 내려왔고, 제시된 권리·배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 등기권리들이 매각으로 소멸한다는 점에서 채권 자체의 인수 위험은 낮게 평가할 수 있습니다.
하지만 11회 유찰이라는 이력, 실제 점유구역이 특정되지 않은 상가 임대차 등록자, 큰 규모의 채권 미배당과 배당 귀속 검증 필요성, 그리고 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는다는 점은 이 물건을 단순한 저가 매물로 볼 수 없게 합니다.
권리상 인수액은 0원이나, 투자 적정가격은 아직 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 큰 폭의 하락은 투자 판단의 출발점일 뿐입니다. 현장 점유관계, 상권 수요, 예상 임대수익, 시설 상태와 총취득원가를 검증한 뒤 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 판단하는 것이 합리적입니다. 종합적으로 등기상 권리 소멸은 비교적 명확하지만, 다회유찰 근린시설의 가격·환금성 위험 때문에 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
