청주지방법원 2024타경31276. 충북 음성군 맹동면 두성리 1402 골든플러스 2층 202호, 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태도 “근린생활시설로 이용중”으로 확인됩니다. 권리의 기준점은 2018.05.28 설정된 진주남부농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 국·음성군·국민건강보험공단 압류, 최여자·김태욱 가압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 권리 인수 자체보다 더 중요한 것은 상가 점유 확인과 환금성입니다.
현재 최저가는 129,106,000원으로 감정가의 32.8% 수준입니다. 하지만 배당 구조를 보면 매각대금 대부분이 근저당권 배당으로 소진되고, 채권자 전체 기준 미배당은 2,042,129,423원으로 남습니다. 매수인이 그 미배당을 인수한다는 뜻은 아니지만, 이 정도의 채권 부족은 물건의 유찰 이력과 결합해 시장 선호가 약하다는 신호로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21, 2층202호 (골든플러스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사플러스종합개발 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 129,106,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,533,507,578원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고, 2024.02.06 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 뒤 2024.03.19 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 등기상 압류·가압류는 모두 말소기준 이후라 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·등록자 분석 — 대항력 인수형은 아니다
조사상 임차·등록자는 3명입니다. 보증금 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없고, 실제 임차·등록자로 분리해 보아야 합니다. 핵심은 세 항목 모두 전입신고가 말소기준권리인 2018.05.28 이후라는 점입니다. 따라서 현재 자료 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.
| 성명·상호 | 부분 / 용도 | 전입·등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 목적물 3번 전부 / 노래방 | 2023.11.30 | 1,000원 | 없음 | 배당요구 2024.06.05 | 아님 |
| 주식회사 다온호텔 | 미상 / 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 스마트코리아 | 미상 / 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 129,106,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,607,484원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 | 2,040,000,000원 | 126,498,516원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 최여자 | 56,463,750원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 최여자 | 21,026,250원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 김태욱 | 51,137,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 배당입니다. 채권자 총 청구 2,168,627,939원 중 예상 배당은 126,498,516원, 미배당은 2,042,129,423원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 구조 — 33%까지 내려와도 ‘상가 리스크’는 남는다
이 물건의 현재 최저가는 감정가 394,000,000원의 32.8%입니다. 다음 회차 시나리오는 103,284,800원, 그 다음은 82,627,840원으로 제시되어 있습니다. 수치만 보면 크게 내려온 물건이지만, 8회 유찰이라는 사실은 이미 시장이 이 근린시설을 여러 차례 보류했다는 의미입니다.
| 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 33%) | 129,106,000원 | 32.77% | 2,042,129,423원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 26%) | 103,284,800원 | 26.21% | 2,067,589,126원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 21%) | 82,627,840원 | 20.97% | 2,087,887,400원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 “충북혁신도시공용터미널” 북서측 인근에 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 환경입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하2층 지상5층입니다.
- 토지. 토지는 사다리형 평지로 상업용으로 이용중이며, 용도지역은 일반상업지역입니다. 공시지가는 1,688,000원/㎡, 토지면적은 1,249.3㎡입니다.
- 도로·계획. 북동측 왕복 6-7차선, 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차·등록자 3명 확인. 김예원, 주식회사 다온호텔, 주식회사 스마트코리아의 실제 점유 여부와 사용 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력은 낮지만 명도는 별개. 전입·등록일은 모두 말소기준 이후라 인수형은 아니지만, 근린시설은 영업·집기·간판·인도 협의가 변수가 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국·음성군·국민건강보험공단 압류가 있어 당해세 여부와 배당 차감 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 부족 구조 이해. 현재 회차에서도 채권자 총 청구 2,168,627,939원 대비 배당은 126,498,516원에 그칩니다. 매수인 인수는 0원이지만 채권 회수 구조는 매우 부족합니다.
- 용도 착각 금지. 이 물건은 아파트가 아니라 골든플러스 근린시설입니다. 주거 실수요형 판단이 아니라 상가 운영·재임대 관점으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 팔리고 쓰일 수 있느냐다
이 사건은 권리 인수만 보면 단순합니다. 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되고, 조사상 임차·등록자도 전입·등록일이 모두 말소기준 이후입니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 8회 유찰된 근린시설입니다. 감정가 대비 33%라는 숫자가 눈에 띄더라도, 그 숫자만으로 충분하지 않습니다. 권리는 통과, 환금성과 점유는 재검증. 이 물건의 결론은 여기에 있습니다.
