청주지방법원 2024타경31276. 충북 음성군 맹동면 두성리 골든플러스 5층 503호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물이며, 소유자는 주식회사플러스종합개발입니다. 2018년 진주남부농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 임의경매가 시작됐습니다.

눈에 먼저 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 640,000,000원에서 현재 최저매각가 107,374,000원까지 내려왔으니 상당한 가격 하락이 발생한 것은 분명합니다. 하지만 경매의 반복 유찰은 반드시 저가 매수 기회를 뜻하지 않습니다. 특히 근린생활시설은 임차수요, 임대수익, 실제 이용 상태, 공실 가능성에 따라 적정가격이 크게 달라집니다. 이 물건은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치의 차이를 구분하는 것이 분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이후의 권리는 매각소멸

말소기준권리는 2018.05.28 접수된 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고, 2024.02.06 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 말소기준권리의 설정일 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.

그 뒤 설정된 서달원 근저당권(700,000,000원), 음성군·국·국민건강보험공단 압류, 최여자 가압류(178,187,625원), 김태욱 가압류(51,137,939원), 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 별도로 국의 압류 중 일부는 등기부상 이미 해제·말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 등록자 3명, 보증금과 점유 확인이 관건

현황조사 및 상가건물임대차 관련 조사에서 김예원, 주식회사 다온호텔, 주식회사 스마트코리아가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없지만, 법인 2명은 실제 점유 부분과 보증금이 확인되지 않아 실제 임차관계와 점유 범위를 별도로 확인해야 합니다.

대항력 판정은 현재 확인된 신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 상가임대차는 실제 건물 인도·사업자등록 신청 및 점유관계 등을 함께 확인해야 하므로 최종 매수인 인수 여부는 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.

김예원은 노래방 용도로 목적물을 사용한 것으로 조사되며, 신고일은 2023.11.30으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 2024.06.05 배당요구가 접수됐지만 확정일자와 우선변제 순위는 확인되지 않습니다. 기재된 보증금은 1,000으로, 입찰 전 금액 단위와 실제 계약금액을 확인해야 합니다.

주식회사 다온호텔과 주식회사 스마트코리아 역시 확인된 신고일이 말소기준권리보다 늦어 현재 판정상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 그러나 두 법인의 보증금·임차 범위·실제 점유 여부는 불명확합니다. 등록 사실만으로 현재 두 법인이 각각 별도로 점유 중이라고 단정할 수 없으므로 임대차계약서, 사업자등록 이력, 현장 사용 현황을 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 판단 — 감정가의 16.78%가 곧 저가는 아니다

현재 최저매각가 107,374,000원은 감정가 640,000,000원의 약 16.78%입니다. 하지만 이는 과거 감정평가액과의 비율일 뿐, 현재 실거래 시세와의 비율이 아닙니다.

골든플러스 503호와 직접 비교할 수 있는 근린시설 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 현 최저가가 현재 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 또한 임대료·공실 현황과 실제 수익률도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가와 최저가의 차액을 곧바로 투자이익으로 보는 것은 적절하지 않습니다.

④ 회차별 매각·미배당 시나리오

현재 회차에서의 예상 채권자 총 미배당은 2,864,254,800원이며, 추가 유찰 시에는 미배당 규모가 더욱 커집니다. 다만 후순위 채권자의 미배당 금액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 세 회차 모두 예상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 낙찰가가 낮아진다고 해서 자동으로 매수인의 권리 위험이 증가하는 것은 아니지만, 물건의 시장성 위험까지 줄어드는 것은 아닙니다. 후속 회차의 매각가격은 시나리오 금액이며, 실제 경매 일정과 최저매각가는 법원의 매각공고를 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 107,374,000원 가정)

채권액은 등기상 채권최고액 또는 가압류 청구금액 기준입니다. 집행비용은 추정액이며, 국세·지방세 등의 우선배당과 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 배당순위는 달라질 수 있습니다.

매각대금 107,374,000원 중 예상 집행비용 2,303,236원을 제외하면, 현 추정표상 105,070,764원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 나머지 근저당권자·가압류권자와 소유자에게는 배당 잔여가 없습니다.

예상 채권총액은 2,969,325,564원, 배당되는 채권액은 105,070,764원, 총 미배당은 2,864,254,800원입니다. 이러한 미배당은 대부분 채권자 측 회수 문제로, 현재 예상 인수액에 그대로 더해지는 금액은 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충북혁신도시공용터미널 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 2층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 타일, 내벽은 페인팅·타일·몰탈 위 노출 마감 등이며, 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 현황조사에는 노래방 및 상가건물임대차 관련 등록자가 확인됩니다. 실제 업종, 영업 여부, 내부 시설과 사용 범위는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·접도. 사다리형 평지의 상업용 토지이며, 북동측 왕복 6~7차선, 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역에 해당하고, 혁신도시개발예정지구 및 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,688,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 현재 11회 유찰된 근린생활시설입니다. 이 사실만으로 시장가치를 확정할 수는 없으나, 실거래 비교와 임대수익 검증이 되지 않은 상태에서 재매각 가능성을 낙관하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세와 감정가 구분. 최저가 107,374,000원은 감정가의 16.78%이지만, 현재 시장가격 대비 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 같은 건물 및 유사 상업시설의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 판단해야 합니다.
• 임차·등록자 현황. 김예원, 주식회사 다온호텔, 주식회사 스마트코리아의 계약 내용과 실제 사용·점유 범위를 확인해야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 법인 2명의 임대차 관계가 중요합니다.
• 상가임대차 대항력. 말소기준권리와 신고일의 선후관계뿐 아니라 실제 인도·사업자등록·확정일자·배당요구 여부 등을 매각물건명세서 및 관련 원본과 대조해야 합니다.
• 조세와 압류. 국·음성군·국민건강보험공단 압류의 현재 상태와 체납 관련 금액을 확인해야 합니다. 당해세 등의 우선배당 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 공동담보와 권리이전. 진주남부농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 및 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전을 확인하고, 신청채권자와 실제 배당수령권자를 대조해야 합니다.
• 명도와 영업시설. 실제 사용자가 영업 중인지, 내부 시설물의 소유·처리 문제가 있는지, 낙찰 후 인도 협의가 가능한지 확인해야 합니다. 인수 보증금 0원과 영업시설 처리비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 관리비·취득 부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목과 취득세 등 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다. 현재 실질취득 기준액에는 이러한 비용이 포함돼 있지 않습니다.
• 후속 회차. 12회 유찰 가정 매각가 85,899,200원, 13회 유찰 가정 매각가 68,719,360원은 분석 시나리오입니다. 실제 진행 여부와 최저매각가는 법원의 매각공고를 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류 및 최신 경매 진행 상황을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 16.78% ≠ 시세의 16.78%”

이 물건의 핵심은 단순히 11회 유찰됐다는 사실이 아닙니다. 그만큼 가격이 내려왔는데도 실제 시장에서 매수할 만한 가치가 있는지를 확인해야 한다는 점입니다.

등기상으로는 2018년 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차·등록자 3명의 실제 점유관계와 일부 보증금, 세금 우선배당 문제, 근저당권 이전에 따른 배당수령권자 확인은 남아 있습니다.

무엇보다 감정가 640,000,000원과 최저가 107,374,000원의 차이가 크다고 해서 실제 적정 매수가격이 검증된 것은 아닙니다. 근린생활시설의 거래수요와 임대수익을 확인하지 못한 상태에서 이 가격을 저렴하다고 단정하거나 투자수익을 예상하는 것은 위험합니다.

결론은 권리상 인수 위험은 제한적으로 보이지만, 투자 판단은 보류입니다. 임대차·조세·점유 확인을 마치고 실제 시장가치를 검증한 뒤에야 현재 최저가의 매력 여부를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 감정가 대비 비율이 아니라 실제 매각 가능한 가격과 안정적인 사용·수익 가능성에 있습니다.