청주지방법원 2024타경31276. 음성군 맹동면 두성리 골든플러스 5층 503호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사플러스종합개발이며, 2018.05.28 설정된 진주남부농업협동조합 근저당 2,040,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 음성군·국·국민건강보험공단의 압류, 최여자·김태욱의 가압류, 서달원의 후순위 근저당 및 경매개시결정이 이어졌지만, 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계에서 더 눈여겨볼 부분은 임차인 3명입니다. 김예원은 2023.11.30, 주식회사 다온호텔은 2020.11.17, 주식회사 스마트코리아는 2020.05.07 신고되어 모두 말소기준권리인 2018.05.28보다 뒤입니다. 따라서 세 임차인 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 3명 그대로입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21, 5층503호 (골든플러스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 이용중 |
| 소유자 | 주식회사플러스종합개발 |
| 감정가 / 최저가 | 640,000,000원 / 134,218,000원 (10회 유찰 · 감정가 21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,533,507,578원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 1,688,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2018.05.28 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 2019.06.25 서달원 근저당 700,000,000원, 음성군·국·국민건강보험공단 압류, 최여자 가압류 178,187,625원, 김태욱 가압류 51,137,939원 및 2024.03.19 경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 위치합니다. 2018.11.19 및 2020.01.15 국세 압류는 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 신고일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 목적물 3번 전부 · 노래방 | 2023.11.30 | 1,000원 | 2024.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 다온호텔 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 스마트코리아 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.05.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 임차인의 신고일은 모두 말소기준일 2018.05.28 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인들의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보이지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 다온호텔과 스마트코리아는 점유 부분과 보증금이 미상이고, 감정평가서도 임대관계를 미상으로 적고 있으므로 실제 점유범위는 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 해석 — 감정가 21%만 보고 ‘저가’로 평가하면 안 된다
현재 최저매각가는 134,218,000원으로 감정가 640,000,000원의 21% 수준입니다. 하지만 이 사건은 10회 유찰된 근린생활시설입니다. 시세를 직접 비교할 실거래 수치가 제시되지 않은 상황에서는, 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,679,052원 |
| 1. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 2,040,000,000원 | 131,538,948원 |
| 2. 근저당 · 서달원 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최여자 | 178,187,625원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김태욱 | 51,137,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 2,969,325,564원 중 예상 배당은 131,538,948원, 미배당은 2,837,786,616원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 성격의 집합건물입니다.
- 입지. 충북혁신도시공용터미널 북서측 인근으로, 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복 6-7차선, 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구와 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 1,249.3㎡, 사다리형 평지이며 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 1,688,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·주차장·EV 설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 21%에 현혹되지 않기. 10회 유찰은 할인폭만큼이나 시장 수요와 환금성을 보수적으로 보라는 신호입니다.
- 임차인 실제 점유 확인. 다온호텔·스마트코리아는 점유부분과 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 명도 대상과 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 김예원 점유 확인. 목적물 3번 전부를 노래방으로 사용하는 것으로 조사됐고 2024.06.05 배당요구가 접수됐습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2018.05.28 설정된 진주남부농업협동조합 근저당이 2024.02.06 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당분이 있으면 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
- 권리상 인수와 가격을 분리하기. 매수인 인수 0원이라는 사실은 권리상 장점이지만, 최저가가 시장가보다 낮다는 의미는 아닙니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 10회 유찰의 이유를 먼저 확인해야 한다”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2018.05.28 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 3명은 모두 그 이후 신고라 대항력이 없으며, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 임차보증금 승계 때문에 실질취득가가 불어나는 물건은 아닙니다.
하지만 가격 판단은 전혀 별개의 문제입니다. 근린생활시설이 10회 유찰되어 감정가의 21%까지 내려왔다는 사실은 단순한 할인 매력보다 환금성과 실제 수요를 먼저 점검해야 할 이유가 됩니다. 시세 비교 근거 없이 134,218,000원을 “싸다”고 단정하는 것은 위험합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 확인. 이 물건의 승부처는 낮은 숫자가 아니라 실제 점유·임대관계와 향후 매각 가능성입니다.
