청주지방법원 2024타경31276. 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1402 골든플러스 5층 504호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사플러스종합개발이고, 2018.05.28 설정된 진주남부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 권리 자체보다 더 무겁게 볼 부분은 환금성과 가격 검증입니다. 현재 최저매각가는 66,060,000원이고 10회 유찰 상태지만, 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 감정가 대비 낙폭만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 장기간 반복 유찰은 근린시설 특유의 수요층·임대수익·공실·재매각 가능성을 별도로 확인해야 한다는 신호로 읽는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31276 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21, 5층504호 (골든플러스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사플러스종합개발 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 66,060,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,533,507,578원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.28 근저당권 · 진주남부농업협동조합 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.05.28 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.02.06 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 2024.03.19 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 서달원의 후순위 근저당권과 음성군·국·국민건강보험공단의 압류, 최여자·김태욱의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유·사용 | 등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 목적물 3번 전부 · 노래방 | 2023.11.30 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 다온호텔 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 스마트코리아 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 임차인 모두 등록일이 말소기준일 2018.05.28보다 늦습니다. 따라서 데이터의 권리판정상 대항력은 없습니다. 김예원은 2024.06.05 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 주식회사 다온호텔과 주식회사 스마트코리아는 보증금과 점유 부분이 미상으로, 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 임차인은 3명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 감정가 21%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 회차는 10회 유찰, 최저매각가 66,060,000원으로 시나리오상 감정가 21% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 315,000,000원과의 차이만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설은 주거용 부동산보다 임대료·공실·업종 적합성· 상권 수요에 따라 가치 편차가 커질 수 있고, 이 물건은 실제로 10회 유찰됐다는 시장 반응이 이미 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,589,080원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 | 2,040,000,000원 | 64,470,920원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 서달원 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 최여자 | 178,187,625원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 김태욱 | 51,137,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,969,325,564원 중 현재 가정 매각가에서 채권자 배당액은 64,470,920원, 미배당은 2,904,854,644원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 근저당권은 2024.02.06 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려갈수록 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 · 감정가 21% | 66,060,000원 | 64,470,920원 | 2,904,854,644원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 17% | 52,848,000원 | 51,496,736원 | 2,917,828,828원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 13% | 42,278,400원 | 41,117,389원 | 2,928,208,175원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰에 따른 낙찰가 하락은 매수인 인수금 증가로 상쇄되는 구조가 아닙니다. 다만 채권자 미배당은 계속 커지며, 배당관계와 별개로 실제 투자 판단에서는 근린시설의 시장가치와 환금성 검증이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시공용터미널 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 토지도 상업용으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 왕복 6-7차선, 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,249.3㎡, 공시지가 1,688,000원/㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, EV설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고 10회 유찰된 근린시설이므로 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요·공실·재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 최저가 66,060,000원이 감정가의 21% 수준이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 대조해야 합니다.
- 10회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 가격 때문인지, 공실·업종·수익률·건물 경쟁력 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 임차관계 확인. 주식회사 다온호텔과 주식회사 스마트코리아는 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 대항력은 없지만 현황과 명도 상대방은 원본 자료로 재확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 근린시설 수익성 점검. 감정평가상 근린생활시설이므로 임대료·공실기간·관리비·업종 적합성을 확인해 실질 수익률을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격·환금성은 별도 검증”
권리분석만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2018.05.28 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 3명은 모두 그 이후 등록돼 대항력이 없으며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 근린생활시설이고 이미 10회 유찰됐습니다. 실거래 자료도 없어 최저가 66,060,000원을 곧바로 “싼 가격”으로 평가할 근거는 없습니다. 결국 이 사건의 핵심은 권리 함정보다 왜 10회 유찰됐는지, 현재 가격에서 임대수익과 재매각 가능성이 충분한지를 확인하는 데 있습니다. 권리는 정리되지만, 가격 판단은 현장과 시장 검증이 끝난 뒤에 해야 합니다.
