청주지방법원 2024타경31276. 충북 음성군 맹동면 두성리 골든플러스 5층 501호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 권리의 출발점은 2018.05.28 설정된 진주남부농업협동조합의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2024.02.06 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 같은 회사가 2024.03.19 임의경매개시결정을 등기했습니다.
이후 설정된 서달원 근저당권, 음성군·국·국민건강보험공단 압류, 최여자·김태욱 가압류는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 임차 관련 당사자 3건도 신고일이 모두 2018.05.28 이후여서 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액을 바꿀 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21, 5층501호 (골든플러스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하2층 지상5층 · 5층501호 |
| 소유자 | 주식회사플러스종합개발 |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 103,810,000원 (10회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,533,507,578원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.05.28 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 2024.02.06 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 순위의 기준일은 최초 설정일인 2018.05.28입니다. 2019.06.25 서달원 근저당권을 비롯해 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 3건 모두 말소기준 이후
| 임차·등록자 | 사용 / 부분 | 신고일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 노래방 · 목적물 3번 전부 | 2023.11.30 | 1,000원 | 2024.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 다온호텔 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 부분 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 스마트코리아 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 부분 미상 | 2020.05.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김예원은 목적물 3번 전부를 노래방으로 사용하는 것으로 조사됐고, 주식회사 다온호텔과 주식회사 스마트코리아는 상가건물임대차현황서상 등록자로 확인됩니다. 세 신고일은 각각 2023.11.30, 2020.11.17, 2020.05.07로 모두 말소기준일인 2018.05.28보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
③ 가격·유찰 — 감정가의 20.97%까지 하락
감정가 495,000,000원에서 이미 10회 유찰됐고, 현재 최저매각가는 103,810,000원입니다. 감정가 대비 비율은 20.97%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 83,048,000원과 66,438,400원까지 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 20.97% | 103,810,000원 | 2,867,768,904원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 16.78% | 83,048,000원 | 2,888,172,428원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 13.42% | 66,438,400원 | 2,904,483,055원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 103,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,253,340원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 | 2,040,000,000원 | 101,556,660원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 서달원 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 최여자 | 178,187,625원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 김태욱 | 51,137,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,969,325,564원 중 예상 배당액은 101,556,660원, 미배당액은 2,867,768,904원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시공용터미널 북서측 인근이며, 주위에는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 왕복 6-7차선, 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구와 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 토지이며 공시지가는 1,688,000원/㎡, 토지면적은 1,249.3㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소방설비, 주차장설비, EV설비가 구비돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 현황 재확인. 김예원 외 두 법인의 실제 점유 범위와 임대차 조건, 보증금·확정일자 관계를 매각물건명세서와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순서를 검증해야 합니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 20.97%까지 내려온 사실보다 왜 반복 유찰됐는지를 현장·임대수요·상권 측면에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 노래방 이용상태 확인. 현황상 목적물 3번 전부를 노래방으로 사용하는 임차인이 확인되므로 내부 시설과 인도 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 다음 최저가 83,048,000원, 그 다음 66,438,400원까지의 자금계획과 목표 수익성을 사전에 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 체납 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 10회 유찰은 가볍지 않다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.28 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차·등록자 3건도 모두 기준일 이후 신고돼 대항력이 없으며, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 감정가 495,000,000원에서 10회 유찰돼 103,810,000원까지 내려왔고, 배당에서도 선순위 채권부터 대규모 미배당이 발생합니다. 근린시설이라는 용도까지 감안하면 낮은 최저가 자체를 투자매력으로 보기는 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 수익성과 환금성을 확인한 뒤 판단. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 반복 유찰을 감수할 만큼 실제 사용가치와 임대수익이 있는지입니다.
