청주지방법원 2024타경31276. 음성군 맹동면 두성리 골든플러스 2층 205호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가 420,000,000원에서 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 88,081,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.05.28. 설정된 진주남부농업협동조합의 근저당권이고, 이 근저당은 2024.02.06. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 말소기준이 분명하지만, 상가 경매에서는 등기만큼 점유와 임대차의 실체가 중요합니다. 김예원은 노래방 용도로 목적물 전부를 사용하고 있으며 2023.11.30. 등록, 2024.06.05. 배당요구가 확인됩니다. 주식회사 다온호텔과 주식회사 스마트코리아도 상가건물임대차현황서에 등록돼 있으나 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 세 임대차 모두 등록일이 2018.05.28. 말소기준보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31276 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21, 2층205호 (골든플러스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사플러스종합개발 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 88,081,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 1,533,507,578원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 1,688,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.05.28. 진주남부농업협동조합 근저당권 2,040,000,000원입니다. 2024.02.06. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2018년 이후 국·음성군·국민건강보험공단 압류, 최여자·김태욱 가압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 등록자 3명
| 이름 | 점유 / 용도 | 등록일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 목적물 3번 전부 · 노래방 | 2023.11.30 | 1,000원 | 2024.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 다온호텔 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.11.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 스마트코리아 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.05.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임대차 등록자는 3명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 세 등록자의 등록일은 모두 말소기준일인 2018.05.28. 이후여서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 주식회사 다온호텔·주식회사 스마트코리아는 보증금과 사용 부분이 미상이고, 김예원도 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 점유 상태를 원본으로 재확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 21%지만 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
현재 회차는 감정가 420,000,000원 대비 20.97% 수준인 88,081,000원입니다. 다음 회차는 70,464,800원, 그 다음은 56,371,840원으로 설정돼 있습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것은 맞지만, 이 사건에는 최근 실거래·최신 거래·최근 12개월 평균 자료가 없습니다.
따라서 감정가와의 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단하면 안 됩니다. 특히 10회 유찰된 근린시설이라는 사실은 시장에서 가격·임대수익·공실·업종 적합성 등을 반복적으로 보수적으로 평가했을 가능성을 확인해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,081,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,985,458원 |
| 2. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 2,040,000,000원 | 86,095,542원 |
| 3. 가압류 · 최여자 | 178,187,625원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김태욱 | 51,137,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 채권 총액 2,269,325,564원 중 86,095,542원이 배당되고, 미배당은 2,183,230,022원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 충북혁신도시공용터미널 북서측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 6-7차선, 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지, 상업용으로 이용 중이며 토지면적은 1,249.3㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·주차장·EV설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 김예원은 목적물 전부를 노래방으로 사용한다고 조사됐습니다. 현재 영업·점유 상태와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 주식회사 다온호텔·주식회사 스마트코리아의 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 매각물건명세서와 상가건물임대차현황서를 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국·음성군·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 21%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 임대수익·공실·주변 매매·임대 호가를 별도로 조사해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 10회 유찰된 만큼 건물 내 공실, 상권, 영업 가능 업종, 관리비와 실제 수익성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “21%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 말소기준이 명확하고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 근린시설이 10회 유찰됐고 임대차 등록자 3명 중 2명의 보증금·점유 부분이 미상이며, 세금 압류의 실제 배당 우선순위도 확인해야 합니다. 더구나 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 88,081,000원을 시장가격과 직접 비교할 근거도 없습니다.
등기상 권리는 비교적 정리되지만, 상가의 핵심 리스크는 점유·임대차·세금·환금성에 남아 있습니다. 감정가 대비 할인율에 끌리기보다 왜 10회 유찰됐는지 확인하고, 미상 임대차와 실제 상권가치를 해소한 뒤 응찰 여부를 결정하는 사건입니다.
