청주지방법원 2024타경31276. 충북 음성군 맹동면 두성리 골든플러스 5층 502호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사플러스종합개발이고, 말소기준권리는 2018.05.28. 설정된 진주남부농업협동조합의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2024.02.06. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 이후의 후순위 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
권리 구조만 보면 매수인에게 남는 등기상 인수액은 없습니다. 그러나 이 사건은 감정가 554,000,000원에서 현재 최저가 116,182,000원까지 10회 유찰된 상태입니다. 근린시설은 주거용 부동산보다 임차·영업·공실 상태에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 단순히 감정가 대비 가격이 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31276 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21, 5층502호 (골든플러스) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사플러스종합개발 |
| 감정가 / 최저가 | 554,000,000원 / 116,182,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 1,533,507,578원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.05.28. 진주남부농업협동조합 근저당입니다. 2019년 이후 음성군·국·국민건강보험공단의 압류, 최여자·김태욱의 가압류, 서달원의 후순위 근저당, 농업협동조합자산관리회사의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 등록자 3명
| 성명 / 법인 | 사용·점유 | 등록일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 목적물 3번 전부 · 노래방 | 2023.11.30 | 1,000 | 2024.06.05 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 주식회사 다온호텔 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 범위 미상 | 2020.11.17 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 주식회사 스마트코리아 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 범위 미상 | 2020.05.07 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차 관련 등록자는 3명입니다. 김예원은 2023.11.30., 주식회사 다온호텔은 2020.11.17., 주식회사 스마트코리아는 2020.05.07. 등록되어 모두 2018.05.28. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 세 등록자 모두 대항력 없음입니다. 보증금이 확인되지 않은 두 법인은 매각물건명세서와 상가건물임대차현황서를 입찰 직전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 10회 유찰이 말해주는 것
현재 최저매각가는 116,182,000원으로 감정가 554,000,000원의 약 21% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 11회 유찰 시 92,945,600원, 12회 유찰 시 74,356,480원입니다.
다만 동일 물건군의 최신 실거래와 최근 12개월 평균을 비교할 수 있는 근거가 없어, 현재 116,182,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이미 10회 유찰된 근린시설이라는 사실은 시장이 감정가뿐 아니라 임대수요·공실·용도 적합성·재매각 가능성에 보수적으로 반응했을 가능성을 반드시 함께 검토해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,182,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,426,548원 |
| 2. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 2,040,000,000원 | 113,755,452원 |
| 3. 근저당 · 서달원 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 최여자 | 178,187,625원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김태욱 | 51,137,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,969,325,564원 중 예상 배당액은 113,755,452원이며, 미배당액은 2,855,570,112원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충북혁신도시공용터미널 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 위생·급배수·소방·주차장·EV설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 6-7차선, 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 형상은 사다리형 평지입니다.
- 공시지가. 1,688,000원/㎡이며 토지면적은 1,249.3㎡입니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 실체 확인. 김예원의 노래방 점유 여부와 다온호텔·스마트코리아의 현재 영업·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 서류 대조. 보증금이 확인되지 않은 두 법인의 임대차 조건과 배당요구 여부를 매각물건명세서·상가건물임대차현황서에서 다시 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 10회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 공실·임대수익·집합건물 관리·상권·물리적 상태 때문인지 현장조사가 필요합니다.
- 재매각 가능성 점검. 근린시설은 주거용보다 매수층이 좁을 수 있으므로 낙찰가보다 향후 임대와 처분 가능성을 우선 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 10회 유찰의 이유가 중요하다”
이 사건은 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 임차 관련 등록자 3명도 모두 말소기준보다 뒤여서 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 물건입니다. 그러나 감정가 554,000,000원이 10회 유찰 끝에 116,182,000원까지 내려왔다는 사실은 결코 가볍지 않습니다. 실거래 비교 없이 이 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
권리는 비교적 단순하지만 가격 판단은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 말소 여부가 아니라 현재 점유·임대수익·공실 가능성과 근린시설로서의 재매각성입니다. 권리분석은 통과할 수 있어도, 10회 유찰의 원인이 해소되지 않았다면 낮은 최저가 자체가 투자 안전성을 보장하지 않습니다.
