청주지방법원 2024타경31276. 충북 음성군 맹동면 두성리 골든플러스 5층 502호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 임차인 조사에는 노래방 이용 및 상가건물 임대차 등록 내역이 등장합니다. 소유자는 주식회사플러스종합개발. 2018년 진주남부농업협동조합 명의로 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 경매 권리분석의 말소기준입니다.
해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 1,533,507,578원입니다. 매각대금이 현재 최저가 수준이라면 대부분의 채권이 배당으로 회수되지 못합니다. 하지만 채권자의 미회수액과 매수인이 떠안는 채무는 전혀 다른 개념입니다. 채권 미배당액 전체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경31276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 산학로 21, 골든플러스 5층 502호 (두성리 1402) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 슬래브지붕 · 지하 2층, 지상 5층 · 대상 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사플러스종합개발 (2018.04.17 소유권보존) |
| 감정가 | 554,000,000원 |
| 최저매각가 | 92,946,000원 (11회 유찰 · 감정가 16.78%) |
| 말소기준권리 | 2018.05.28 진주남부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.02.06 농업협동조합자산관리회사 |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,533,507,578원 |
| 임차인 | 실제 임차인 3명 · 보증금 확인 1명, 미상 2명 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
말소기준은 2018.05.28 설정된 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 서달원 근저당권, 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류, 최여자·김태욱 가압류와 경매개시결정은 등기상 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 충주세무서의 압류는 2019.07.01 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 3명 모두 말소기준 이후 등록
확인되는 실제 임차인 또는 임대차 등록자는 김예원, 주식회사 다온호텔, 주식회사 스마트코리아의 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상도 없습니다. 세 등록일 모두 2018.05.28 말소기준보다 늦습니다.
| 임차인 / 용도 | 등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김예원 노래방 · 목적물 3번 전부 |
2023.11.30 | 1,000원 | 대항력 없음 | 순위 미확인 | 인수 추정 0원 승계 아님 |
|
주식회사 다온호텔 상가임대차 등록 · 임차 부분 미상 |
2020.11.17 | 미상 | 등재일 기준 없음 | 미확인 | 계약 확인 승계 아님 |
|
주식회사 스마트코리아 상가임대차 등록 · 임차 부분 미상 |
2020.05.07 | 미상 | 등재일 기준 없음 | 미확인 | 계약 확인 승계 아님 |
대항력 판단은 확인된 임대차 등록일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 상가임대차의 실제 대항력·우선변제 요건은 사업자등록, 점유, 확정일자, 임차 부분, 보증금 및 관련 법정요건을 함께 확인해야 합니다. 김예원의 보증금은 확인된 기재금액 1,000원을 그대로 표시했습니다.
다온호텔·스마트코리아는 모두 말소기준 이후 등록자로 확인된 날짜만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금과 실제 임차 부분이 미상이고, 임대차관계도 확인되지 않았으므로 실제 점유와 인도 범위를 확정하기 전까지 명도 위험을 배제해서는 안 됩니다.
결론적으로 확인된 등록관계에 따른 선순위 보증금 인수는 0원으로 추정됩니다. 다만 이는 각 임차인의 점유개시·사업자등록·임차 부분을 확인한 최종 법률판단과는 다릅니다. 특히 상업용 건물은 임대차 등록 내역과 실제 영업·점유 주체가 다를 수 있어 현장 확인의 중요성이 큽니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 16.78%가 곧 저평가는 아니다
현재 최저매각가는 92,946,000원. 감정가 554,000,000원의 16.78%입니다. 감정가와의 차이는 매우 크지만, 이를 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 감정가가 현재 상업용 시장에서 실현 가능한 매매가격을 뜻하지는 않기 때문입니다.
이 물건의 입찰가격은 근린생활시설의 현재 매매 수요, 임대 가능성, 실제 점유 상태와 재매각 가능성에 따라 판단해야 합니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 92,946,000원이 현재 시세보다 낮다고 결론 내릴 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 92,946,000원 | 16.78% | 2,878,452,592원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 74,356,800원 | 13.42% | 2,896,707,186원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 | 59,485,440원 | 10.74% | 2,911,310,862원 | 0원 |
현재 및 추가 유찰 가정에 따른 계산입니다. 채권자 미배당액은 매수인의 인수 채무가 아닙니다. 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 권리분석상 금액이며, 취득세·명도비·체납관리비 등은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,946,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,073,028원 |
| 1. 근저당 · 진주남부농업협동조합 (권리 이전) | 2,040,000,000원 | 90,872,972원 |
| 2. 근저당 · 서달원 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최여자 | 178,187,625원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김태욱 | 51,137,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 2,969,325,564원 | 92,946,000원 |
집행비용 2,073,028원을 제외하면 채권자에게 배당할 수 있는 금액은 90,872,972원입니다. 이는 1순위 근저당권의 채권최고액에도 크게 못 미칩니다. 나머지 근저당·가압류 채권은 배당을 받지 못하는 계산이며, 채권자 전체 미배당액은 2,878,452,592원입니다.
근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 국세·지방세 중 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당입니다. 근저당권 양수인에 대한 실제 배당 귀속도 별도 확인이 필요합니다.
해당 세금이 우선배당 대상인 당해세 등에 해당한다면 일반 근저당권자에 대한 배당액이 달라질 수 있습니다. 등기상 압류의 매각소멸 여부와 조세채권의 실제 배당순위는 구분해서 판단해야 합니다. 정확한 세액·법정기일·당해세 해당 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시공용터미널 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하고, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다. 북동측 왕복 6~7차선, 남동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접하는 입지입니다.
- 용도·이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 임차인 조사상 노래방과 상가임대차 등록 내역이 확인됩니다. 주거용 아파트가 아니므로 주거 거래가격이나 아파트 환금성을 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 혁신도시개발예정지구와 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지는 사다리형 평지, 상업용 이용상태입니다. 공시지가는 ㎡당 1,688,000원입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조에 위생·급배수설비, 소방설비, 주차장설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 상업용 근린시설은 실제 영업 가능성과 임대 수익성, 호실별 활용도 및 매수층에 따라 거래 가능성이 달라집니다. 11회 유찰된 만큼 매각 가능가격과 보유기간을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최종 매각물건명세서 확인. 실제 임차인 3명의 임차 부분과 점유 관계, 매수인에게 인수되는 권리의 존재 여부를 다시 확인해야 합니다. 특히 보증금 미상의 다온호텔·스마트코리아에 대한 보완 확인이 필요합니다.
- 상가임대차 관련 원본 대조. 사업자등록·점유개시·확정일자·임대차계약서와 상가건물 임대차현황서를 대조해 대항력 및 우선변제 요건을 확인해야 합니다. 김예원의 배당요구일은 2024.06.05입니다.
- 임차 부분과 실제 점유 현황. 김예원의 '목적물 3번 전부'가 해당 호실과 어떻게 연결되는지, 다온호텔·스마트코리아의 등록 부분이 어디인지 확인해야 합니다. 명도 대상과 실제 영업 여부도 현장에서 점검해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 국세 및 음성군 지방세 압류와 관련해 당해세 해당 여부, 법정기일과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 및 채권 배당 확인. 진주남부농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 신청채권액 1,533,507,578원, 실제 배당받을 채권자를 대조해야 합니다.
- 11회 유찰 원인 조사. 단순 가격 문제인지, 시설 활용도·점유·임대차·관리상태 또는 환금성 문제인지 확인한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 현재 시장가치 검증. 같은 권역의 실제 근린시설 매매 사례, 유사 층·호실의 임대료, 공실과 관리비 부담 등을 확인해야 합니다. 감정가 대비 하락률만으로는 적정 입찰가를 산정할 수 없습니다.
- 관리비·시설 상태 확인. 공용부분 체납관리비, 전기·수도 등 사용 상태, 소방·주차·승강기 및 호실 내부 시설의 상태를 확인해야 합니다.
- 입찰 및 매각조건 확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 최종 최저매각가격과 입찰보증금, 특별매각조건 및 매각물건명세서 변경 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 17%”보다 중요한 것은 11회 유찰의 이유
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다. 현재 확인되는 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 등록자여서 선순위 임차보증금 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그렇지만 권리상 인수 0원이라고 해서 투자 위험까지 0원은 아닙니다. 보증금과 임차 부분이 확인되지 않은 등록자가 남아 있고, 세금의 우선배당 및 실제 점유·명도 상황을 확인해야 합니다. 더욱이 이 물건은 11회 유찰된 근린생활시설입니다. 감정가 대비 낙폭은 크지만 현재 거래가치나 재매각 가능성을 검증하지 않은 상태에서 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
결론은 '권리상 인수 추정 0원, 가격 메리트 미검증, 상업용 환금성 고위험'입니다. 추가로 최저가가 내려가는 것보다, 실제 점유·임대차와 시장에서 실현 가능한 가격을 확인하는 것이 우선입니다. 입찰 판단은 현장 실사와 시세 검증 이후로 유보하는 것이 타당합니다.
