부산지방법원 2025타경21605. 대상은 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 10층 비-1005호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부산진구 압류, 경매개시결정, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부상 과거 정민아의 전세권 50,000,000원이 있었지만 2021.08.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 대상 호실 비-1005호의 이슬아는 2023.02.03. 전입으로 말소기준일인 2019.04.24.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21605 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층 비-1005호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 646,991,851원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 6,000,000,000원이었고 2021.07.12. 변경등기에는 채권최고액 768,000,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 정민아 전세권은 경매 이전인 2021.08.30. 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차인 — 대상 호실 대항력 없음
사건 전체에서 확인되는 신고 점유자는 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 이 가운데 대상 비-1005호와 직접 연결되는 점유자는 이슬아 1명입니다. 모든 전입일이 2019.04.24. 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬아 | 비-1005호 | 2023.02.03 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조원진 | 비-1009호 | 2021.02.24 | 2025.03.21 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여성현 | 비-1104호 | 2021.02.19 | 2025.03.24 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박다민 | 비-1109호 | 2024.05.03 | 2025.03.24 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최윤지 | 비-1601호 | 2019.09.18 | 2025.03.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 하락 거래’를 우선
이 단지 실거래 전체 7건 평균은 195,714,285원이지만, 과거 200,000,000원대 거래가 포함돼 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 2026.06. 135,000,000원이며 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -34.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
최저가이자 인수액을 더한 실질취득가는 163,000,000원입니다. 이는 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원의 120.7%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다. 전체 평균 대비 83.3%라는 수치만 보면 할인처럼 보이지만 최근 거래가 급락한 상황에서는 그 수치를 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 159,918,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,270,000,000원 대비 배당액은 159,918,000원이며 미배당액은 10,110,082,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 100% | 163,000,000원 | 159,918,000원 | 10,110,082,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 80% | 130,400,000원 | 127,774,400원 | 10,142,225,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 64% | 104,320,000원 | 102,059,520원 | 10,167,940,480원 | 0원 |
현재 163,000,000원은 최근 거래 135,000,000원보다 높습니다. 반면 데이터상 3회 유찰 시 130,400,000원은 최신 거래 135,000,000원 아래로 내려갑니다. 따라서 이 사건은 권리 해소 여부보다 다음 가격 구간이 시세와 어떻게 만나는지가 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철 서면역 북서측 인근이며, 주변은 백화점·상업시설·업무시설·주상복합건물·아파트·오피스텔이 형성된 도로변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 서면역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물에 속합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구이며 토지면적은 1,994.2㎡, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 왕복 2차선 도로, 북측 약 8m 폭 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지 최근 거래가 220,000,000원대에서 135,000,000원으로 낮아졌고 최근 구간 추세가 -34.4%여서 가격 하락 위험을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 7건 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근12개월 평균 135,000,000원을 우선해서 보세요.
- 현재가는 최근 시세 이상. 실질취득 163,000,000원은 최근12개월 평균의 120.7%입니다. 현재 회차를 ‘할인가’로 보면 안 됩니다.
- 대상 호 점유 확인. 비-1005호 이슬아의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 실제 인도와 퇴거 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 유치권 취하 원본 확인. 2026.06.24. 유치권신고 취하 사실과 관련 문건을 매각기일 전 다시 대조하세요.
- 배당이의 절차 확인. 2026.06.25. 배당이의 신청서부본과 2026.07.02. 배당이의신청 의견서부본 송달 기록이 있으므로 절차 진행상황을 확인하세요.
- 용도·면적 비교 주의. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔이며 실거래 표본 32.25㎡와 대상 면적 기준 28.1317㎡는 동일 면적 매칭이 아닙니다.
맺으며 — 권리는 합격, 현재 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 비-1005호 이슬아의 전입은 2023.02.03.으로 후순위라 대항력이 없으며, 유치권 신고도 2026.06.24. 취하됐습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 135,000,000원인데 현재 실질취득가는 163,000,000원으로 120.7%입니다. 게다가 최근 거래 추세가 -34.4%이고 거래 표본 면적도 대상과 정확히 일치하지 않습니다. 권리는 정리되지만 현재 가격에는 안전마진이 확인되지 않습니다. 데이터상 다음 80% 구간 130,400,000원부터 비로소 최신 거래 135,000,000원 아래로 내려갑니다.
