부산지방법원 2025타경21605. 대상은 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 10층 비-1009호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 실제 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 2019.04.24. 남부산농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 호실에는 조원진의 임차권등기가 있습니다. 보증금은 126,000,000원, 주민등록과 점유개시는 2021.02.24.입니다. 그러나 말소기준권리인 2019.04.24. 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 최저가 173,000,000원과 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21605 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층 비-1009호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 청구액 | 646,991,851원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.04.24. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,000,000,000원이고, 2021.07.12. 변경등기에는 채권최고액 768,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부산진구 압류, 조원진 임차권등기, 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정, 국세 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 대상 호실과 다른 호실을 구분
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조원진 | 건물 전유부분 전부 · 비-1009호 | 2021.02.24 | 126,000,000원 | 없음 | 확인값 없음 | 0원 |
| 이슬아 | 비-1005호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 대상호실 아님 |
| 여성현 | 비-1104호 | 2021.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 대상호실 아님 |
| 박다민 | 비-1109호 | 2024.05.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 대상호실 아님 |
| 최윤지 | 비-1601호 | 2019.09.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 대상호실 아님 |
현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 본건 비-1009호와 직접 연결되는 임차권자는 조원진이며, 나머지는 비-1005호·비-1104호·비-1109호·비-1601호로 대상 호실이 다릅니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 1.35억, 현재 최저가는 1.73억
대동레미안센트럴시티의 비교 거래는 전용 32.25㎡ 기준 7건입니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만, 이 값에는 2023~2024년의 2억원대 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
가장 최근 거래는 2026.06.의 135,000,000원이고, 최근 12개월 거래가 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 현재 최저가 173,000,000원은 이 기준의 128.1%로, 최근 거래보다 38,000,000원 높습니다.
최근 거래군은 과거 거래군보다 34.4% 낮아졌습니다. 따라서 전체 평균 195,714,285원 대비 최저가가 88.4%라는 숫자만 보고 할인 물건으로 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 가격 흐름을 우선하면 현재 회차는 가격 메리트가 없는 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 169,778,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,270,000,000원에 비해 예상 배당액은 169,778,000원이며, 미배당액은 10,100,222,000원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자 측 문제이고, 제공된 권리판정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 100% | 173,000,000원 | 169,778,000원 | 10,100,222,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 138,400,000원 | 135,662,400원 | 10,134,337,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 110,720,000원 | 108,369,920원 | 10,161,630,080원 | 0원 |
3회 유찰 시 제시된 매각가는 138,400,000원으로 최근 거래 135,000,000원보다 여전히 높고, 4회 유찰 시 110,720,000원입니다. 권리상 인수액은 어느 시나리오에서도 0원이라 이 사건의 핵심 변수는 권리보다 낙찰가격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동, 지하철 서면역 북서측 인근입니다. 주변은 백화점·상업시설·업무시설·주상복합·아파트·오피스텔이 혼재한 도로변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 서면역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지면적 1,994.2㎡, 공시지가 4,716,000원/㎡이며 주상복합건물 부지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 단지는 144세대, 2019.04.05. 준공이며 비교 실거래 7건 중 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원의 128.1%입니다. 전체 과거 평균 195,714,285원보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 34.4% 낮습니다. 최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 조원진 임차권 원본 확인. 임차보증금 126,000,000원, 전입·점유 2021.02.24.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 등기부·매각물건명세서 원본을 최종 대조해야 합니다.
- 유치권 취하서 확인. 1,000,000,000원 유치권 신고가 2026.06.24. 취하된 이력이 있으므로 취하 문건의 원본과 사건기록 반영 여부를 확인하세요.
- 배당이의 문건 확인. 2026.06.25. 배당이의 신청서 부본, 2026.07.02. 배당이의신청에 관한 의견서 부본이 발송된 기록이 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·전입·대출·세무 처리 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 물건
비-1009호의 조원진 임차권은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 가압류·압류 역시 제공된 판정상 매각으로 소멸하고, 10억원 유치권 신고도 2026.06.24. 취하됐습니다. 권리구조 자체는 정리 가능한 편입니다.
하지만 가격은 전혀 다른 문제입니다. 현재 실질취득액 173,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 135,000,000원의 128.1%이고, 거래 추세도 -34.4%입니다. 2회 유찰 이력까지 있는 만큼 현재 회차를 ‘과거 평균보다 싸다’고 해석하기보다 최근 실거래보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는지를 먼저 따져야 합니다. 권리는 통과, 현재 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다.
