부산지방법원 2025타경21605. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 16층 B-1601호입니다. 경매상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 2019.04.24 설정된 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·임차권등기와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 핵심 임차인인 최윤지의 보증금 50,000,000원은 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 전입·확정일자가 2019.09.18로 말소기준일 2019.04.24보다 늦기 때문입니다. 더구나 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 인수보증금이 아니라 현재 163,000,000원의 가격이 최근 거래 수준에 맞느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21605 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 16층 B-1601호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 |
| 유찰 이력 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 646,991,851원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 감정 대상면적 | 27.9265㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 2019.04.24 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,000,000,000원이었고, 2021.07.12 변경등기에는 채권최고액 768,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부산진구 및 국 압류, 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤입니다.
| 성명 | 호실 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬아 | B-1005호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | B-1601 대상 외 |
| 조원진 | B-1009호 | 2021.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | B-1601 대상 외 |
| 여성현 | B-1104호 | 2021.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | B-1601 대상 외 |
| 박다민 | B-1109호 | 2024.05.03 | 미상 | 없음 | 미상 | B-1601 대상 외 |
| 최윤지 | 건물 전부 · B-1601호 임차권등기 | 2019.09.18 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
조원진·여성현·박다민은 배당요구가 접수됐고, 최윤지는 임차권등기와 함께 배당요구가 확인됩니다. 이슬아·조원진·여성현·박다민은 각각 다른 호실에 관한 조사 내역이며, 본 보고서 대상 B-1601호의 직접적인 임차권자는 최윤지입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 1.96억보다 ‘최근 1.35억’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 거래 자료는 전용 32.25㎡ 표본 7건입니다. 대상 감정 면적 27.9265㎡와 정확히 일치하지 않기 때문에 직접적인 동일 면적 비교가 아니라 가격 흐름 확인용으로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
표면적으로는 현재 최저가 163,000,000원이 전체 평균 195,714,285원의 83.3%라서 싸 보일 수 있습니다. 하지만 전체 평균에는 2023~2024년의 200,000,000원·210,000,000원· 220,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 135,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 135,000,000원입니다.
단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 5.56%로 나타납니다. 이 사건은 이미 2회 유찰 이력이 있으면서도 현재 최저가가 감정가와 같은 163,000,000원입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 높은 구간이라는 점을 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 159,918,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 10,270,000,000원 중 예상 배당액은 159,918,000원이며, 미배당은 10,110,082,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 서면역 북서측 인근으로, 주변은 도로변 상가지대이며 백화점·상업 및 업무시설·주상복합건물·아파트·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 서면역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물이며, 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구이며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다. 토지는 1,994.2㎡이고 주상용으로 이용됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 144세대, 2019.04.05 사용승인 단지입니다. 거래 표본은 7건이지만 최근 12개월 거래는 1건이고 경매 낙찰률은 5.56%여서 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 현재 163,000,000원을 전체 평균 195,714,285원과만 비교하지 말고, 최신 거래·최근 12개월 평균 135,000,000원을 기준으로 보세요.
- 하락 추세 확인. 최근 가격이 과거 거래군 대비 -34.4%입니다. 입찰 전 추가 거래가 있는지 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 거래 표본은 32.25㎡이고 대상 감정 면적은 27.9265㎡입니다. 동일 면적 비교가 아니므로 호별·면적별 가격 차이를 별도 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 최윤지의 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2019.09.18, 임차권등기 및 배당요구 상태를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 재확인하세요.
- 유치권 취하 확인. 2026.06.24 유치권신고 취하 사실과 관련 문건을 법원 기록에서 다시 대조하세요.
- 배당이의 문건 확인. 2026.06.25 배당이의 신청서부본, 2026.07.02 배당이의신청에 관한 의견서부본이 발송·도달한 이력이 있으므로 배당 관련 최신 기록을 확인하세요.
- 세금·체납 확인. 부산진구 압류와 국 압류가 있으며 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 인도 전 비용을 별도 점검하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 보수적으로”
이 물건은 권리분석만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이 없고, 유치권 신고도 취하돼 구조가 비교적 단순합니다. 하지만 권리가 깨끗하다고 가격까지 싼 것은 아닙니다. 현재 실질취득은 인수액 0원이라 최저가와 같은 163,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 120.7%입니다.
특히 최근 가격 추세가 -34.4%인 상황에서는 과거 200,000,000원대 거래가 섞인 전체 평균 195,714,285원을 기준으로 가격 매력을 판단하면 왜곡될 수 있습니다. 이미 2회 유찰 이력이 있고, 최근 거래량도 많지 않습니다. 권리 인수는 합격, 현재 가격은 보류. 이 사건은 최저가가 얼마나 낮아 보이느냐보다 최근 거래 수준과의 괴리를 얼마나 보수적으로 반영하느냐가 핵심입니다.
