부산지방법원 2025타경21605. 대동레미안센트럴시티 11층 비-1109호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준은 2019.04.24 설정된 남부산농업협동조합 근저당으로, 최초 채권최고액은 6,000,000,000원이고 2021.07.12 채권최고액 768,000,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 이후 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
비-1109호에는 2020.05.04 이준 명의의 전세권 60,000,000원이 설정됐지만, 2021.11.02 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 조사된 비-1109호 점유자는 박다민이며 전입일은 2024.05.03으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21605 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 11층 비-1109호 · 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 대상면적 | 29.848㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.09.10 |
| 청구금액 | 646,991,851원 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 4,716,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 이후에는 주택도시보증공사의 4,270,000,000원 가압류, 부산진구 압류, 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기상 비-1109호 전세권도 2021.11.02 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 조사
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬아 | 비-1005호 | 2023.02.03 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원진 | 비-1009호 | 2021.02.24 | 2025.03.21 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 여성현 | 비-1104호 | 2021.02.19 | 2025.03.24 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다민 | 비-1109호 | 2024.05.03 | 2025.03.24 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 최윤지 | 비-1601호 | 2019.09.18 | 2025.03.19 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 실제 임차·점유자는 5명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이 가운데 대상 호실 비-1109호의 점유자는 박다민입니다. 전입일 2024.05.03은 2019.04.24 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 1.35억까지 내려왔다
대동레미안센트럴시티의 비교 거래 7건 평균은 195,714,285원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.06 · 135,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 135,000,000원입니다. 현재 최저가 173,000,000원은 이 최근 시세의 128.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
최근 거래는 과거 220,000,000원 수준에서 135,000,000원까지 내려왔고, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세도 -34.4%입니다. 따라서 전체 7건 평균 195,714,285원만 보면 현재 최저가가 낮아 보이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 하면 오히려 38,000,000원 높습니다. 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 169,778,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 10,270,000,000원 가운데 예상배당은 169,778,000원이고, 미배당액은 10,100,222,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 100% | 173,000,000원 | 169,778,000원 | 10,100,222,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 80% | 138,400,000원 | 135,662,400원 | 10,134,337,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 64% | 110,720,000원 | 108,369,920원 | 10,161,630,080원 | 0원 |
3회 유찰 시 138,400,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원과 가까워지지만 여전히 그보다 높습니다. 4회 유찰 시 110,720,000원은 최근 거래보다 낮아지는 구간입니다. 다만 실제 다음 회차 진행 여부와 최저가격은 반드시 법원 매각정보로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동, 지하철 서면역 북서측 인근입니다. 주변은 도로변 상가지대로 백화점·상업시설·업무시설·주상복합건물·아파트·오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대지 1,994.2㎡, 공시지가 4,716,000원/㎡이며 서측 왕복 2차선 도로와 북측 약 8m 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지 144세대, 2019.04.05 준공. 경매 평균 유찰 1.0회, 매각률 5.56%로 제시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 195,714,285원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 135,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 현재 가격 과열 여부. 현재 최저가 173,000,000원은 최근 시세의 128.1%입니다. 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 박다민 점유 확인. 대상 비-1109호 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상황은 현장에서 재확인해야 합니다.
- 유치권 취하 원본 확인. 1,000,000,000원 유치권 신고는 2026.06.24 취하됐습니다. 신고·배제신청·취하 문건을 원본으로 최종 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당이의 관련 문건. 2026.06.25 배당이의 신청서 부본이 발송됐고 2026.07.02 관련 의견서 부본이 도달한 기록이 있습니다. 입찰 전 사건기록의 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 다음 회차 가격. 시나리오상 3회 유찰 시 138,400,000원, 4회 유찰 시 110,720,000원입니다. 실제 매각 조건은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.24 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 60,000,000원 전세권은 이미 말소됐고, 대상 호실 박다민의 전입도 말소기준보다 늦습니다. 배당 시나리오상 인수액 역시 0원입니다.
하지만 가격에서는 결론이 달라집니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원인데 현재 최저가는 173,000,000원입니다. 최근 시세의 128.1%이고 추세는 -34.4%입니다. 게다가 이미 2회 유찰된 사건입니다. 권리는 통과, 현재 가격은 보수적 접근. 이 사건의 핵심은 인수 위험이 아니라 최근 하락한 실거래 수준과 응찰가 사이의 간격입니다.
