부산지방법원 2025타경21605. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 10층 비-1006호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 감정평가 대상 면적은 28.1317㎡이며, 건물은 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물입니다. 등기상 소유자는 2019년 소유권보존 당시 주식회사대동레미안이었고, 2019.10.11 상호가 주식회사디알종합건설로 변경됐습니다.
말소기준은 2019.04.24 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,000,000,000원이고, 2021.07.12 변경등기에는 채권최고액 768,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부산진구 압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21605 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층 비-1006호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 면적 / 층 | 28.1317㎡ · 19층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 646,991,851원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
핵심은 2019.04.24 남부산농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 주택도시보증공사 가압류 4,270,000,000원, 부산진구 압류, 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 확인 — 제공된 5명은 모두 타 호실
현황조사와 문건접수에 나타난 실제 임차인은 5명이지만, 호실은 비-1005호·비-1009호·비-1104호·비-1109호·비-1601호로 모두 대상 물건인 비-1006호와 다릅니다. 이 5명의 전입일도 모두 2019.04.24 말소기준일 이후여서 각 기록상 대항력은 없습니다.
| 이름 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬아 | 비-1005호 | 2023.02.03 | 미기재 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조원진 | 비-1009호 | 2021.02.24 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여성현 | 비-1104호 | 2021.02.19 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박다민 | 비-1109호 | 2024.05.03 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최윤지 | 비-1601호 | 2019.09.18 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 20.7% 높다
가격 판단에서는 전체 7건 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 135,000,000원 1건이고, 현재 최저가 163,000,000원은 그 가격의 120.7%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -34.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
다만 대상 면적은 28.1317㎡이고 실거래 표본은 모두 32.25㎡로, 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 135,000,000원을 대상 호실의 확정 시세로 단정할 수는 없지만, 최신 거래가 2024년의 165,000,000원~220,000,000원 구간보다 크게 낮아졌고, 제공된 추세 지표 역시 -34.4%이므로 전체 평균 195,714,285원만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 159,918,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,270,000,000원 중 채권자 배당은 159,918,000원, 미배당은 10,110,082,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 100% | 163,000,000원 | 159,918,000원 | 10,110,082,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 80% | 130,400,000원 | 127,774,400원 | 10,142,225,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 64% | 104,320,000원 | 102,059,520원 | 10,167,940,480원 | 0원 |
매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득이 고정되는 유형이 아닙니다. 가격이 내려가면 실질취득도 그대로 내려갑니다. 현재 163,000,000원보다 3회 유찰 시 130,400,000원, 4회 유찰 시 104,320,000원의 가격 부담이 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 서면역 북서측 인근. 주변은 도로변 상가지대로 백화점, 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 서면역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 감정평가서상 이용상태는 오피스텔이며, 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대지 1,994.2㎡, 주상용, 평지, 중로각지이며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 144세대, 2019.04.05 준공. 최근 거래 표본은 적고 최근 12개월 거래는 1건뿐이며, 단지 경매 낙찰률은 5.56%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재검증. 최저가 163,000,000원은 최근 12개월 거래 135,000,000원의 120.7%입니다. 전체 평균 195,714,285원만 보고 저평가라고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -34.4%입니다. 가격 상한을 잡을 때 과거 200,000,000원~220,000,000원대 거래보다 최신 거래를 우선해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 대상 28.1317㎡와 비교 거래 32.25㎡가 일치하지 않습니다. 동일 면적·동일 용도 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 확인. 조사된 임차인 5명은 모두 타 호실입니다. 입찰 전 B-1006호의 실제 점유·사용자를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 유치권 취하 원본 확인. 2026.06.24 유치권신고 취하 사실과 관련 문건을 매각기일 전에 다시 대조하세요.
- 배당이의 문건 확인. 2026.06.25 배당이의 신청서부본, 2026.07.02 배당이의신청에 관한 의견서부본 발송 기록이 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 취하서·배당이의 관련 문건과 최신 실거래를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 어렵다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 유치권 신고까지 취하돼, 현재 자료상 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 가격 쪽에서는 결론이 반대입니다. 2회 유찰인데도 최저가는 감정가와 같은 163,000,000원이고, 최신 거래이자 최근 12개월 유일 거래는 135,000,000원입니다. 현재 실질취득 163,000,000원은 최근 거래의 120.7%이며 시장 추세도 -34.4%입니다.
게다가 대상 면적 28.1317㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않고, 단지 경매 낙찰률도 5.56%로 높지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리됐지만 현재 가격은 보수적으로”가 핵심입니다. 권리 안전성을 이유로 현재 최저가에 가격 가점을 주기보다, 동일 면적 시세와 실제 점유를 다시 확인한 뒤 가격을 판단하는 편이 맞습니다.
