부산지방법원 2025타경21605. 부산 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 11층 비-1104호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 2019.04.24. 설정된 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 부산진구·국 압류, 경매개시결정, 여성현의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
비-1104호와 직접 연결되는 임차권자는 여성현입니다. 임대차계약일은 2021.01.25. 및 2022.12.27., 주민등록·점유개시는 2021.02.19., 보증금은 126,000,000원입니다. 그러나 말소기준일 2019.04.24.보다 전입이 늦어 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 등기된 임차권 자체도 말소기준 이후 권리로 매각 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21605 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 11층 비-1104호 · 도로명 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.09.10 |
| 신청채권액 | 646,991,851원 |
| 시세 비교 면적 | 본건 비교 기준 28.1317㎡ · 실거래 표본 32.25㎡로 면적 일치 아님 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 126,000,000원이 있어도 승계는 없다
말소기준은 2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2019-127호가 기재되어 있습니다. 이후 2021.07.12. 근저당 변경으로 채권최고액 768,000,000원이 등기되어 있고, 2024년 이후 가압류·압류와 2025.03.11. 경매개시결정이 이어졌습니다.
② 임차인·점유자 — 비-1104호 여성현은 대항력 없음
| 성명 | 점유부위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이슬아 | 비-1005호 | 2023.02.03 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조원진 | 비-1009호 | 2021.02.24 / 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박다민 | 비-1109호 | 2024.05.03 / 미상 | 미상 | 2025.03.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최윤지 | 비-1601호 | 2019.09.18 / 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 여성현 | 건물 전부 | 2021.02.19 / 2021.01.27 | 126,000,000원 | 2024.10.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
비-1005호·비-1009호·비-1109호·비-1601호 점유자 역시 각 전입일이 말소기준일 2019.04.24.보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 사람도 없으므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 본건 비-1104호의 핵심은 여성현의 126,000,000원 임차보증금 자체가 아니라 전입 순위이며, 그 순위 때문에 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.35억’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티 실거래 표본은 전용 32.25㎡이며, 본건 비교 기준 28.1317㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 그 점을 감안하더라도 최근 가격 흐름은 분명합니다. 2026.06. 최신 거래가 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 반면 현재 최저가 163,000,000원은 최근 시세의 120.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만 과거 200,000,000원·210,000,000원· 220,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균은 135,000,000원으로 낮아졌고, 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -34.4%입니다. 따라서 전체 평균 대비 현재 최저가가 83.3%라는 숫자를 근거로 “싸다”라고 평가하면 안 됩니다. 현재 가격은 최신 거래와 최근 12개월 평균보다 오히려 28,000,000원 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 159,918,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,270,000,000원 중 예상 배당은 159,918,000원, 미배당액은 10,110,082,000원입니다. 이는 채권자 측 미회수액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유치권·배당 절차 — 신고는 취하됐지만 절차 이력은 확인
⑥ 회차별 가격 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 100% | 163,000,000원 | 159,918,000원 | 10,110,082,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 130,400,000원 | 127,774,400원 | 10,142,225,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 104,320,000원 | 102,059,520원 | 10,167,940,480원 | 0원 |
현재 163,000,000원은 최근 실거래 135,000,000원보다 높지만, 제시된 3회 유찰 시나리오의 130,400,000원은 최신 거래 135,000,000원 아래로 내려갑니다. 다만 실거래 표본 면적이 32.25㎡로 본건 28.1317㎡와 일치하지 않으므로 단순 금액 비교만으로 적정 입찰가를 확정할 수는 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 서면역 북서측 인근으로, 주변은 백화점·상업 및 업무시설·주상복합건물·아파트·오피스텔 등이 형성된 도로변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 서면역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 대동레미안센트럴시티는 144세대, 2019.04.05. 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 5.56%이고, 실거래 최근 추세는 -34.4%입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 금지. 전체 실거래 평균 195,714,285원만 보면 현재 최저가가 낮아 보이지만, 최신 거래·최근 12개월 평균은 135,000,000원입니다. 가격 판단은 최근 시세를 우선해야 합니다.
- 비-1104호 임차권 확인. 여성현 보증금 126,000,000원은 존재하지만 전입 2021.02.19.로 말소기준 2019.04.24.보다 늦어 대항력 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 근저당 변경내역 대조. 2019.04.24. 최초 채권최고액 6,000,000,000원과 2021.07.12. 변경 채권최고액 768,000,000원 기재를 원문에서 다시 확인하세요.
- 유치권 서류 확인. 1,000,000,000원 유치권 신고는 2026.06.24. 취하됐으므로 취하서와 유치권배제신청서 원본을 대조하세요.
- 배당이의 확인. 2026.06.25. 및 2026.07.02. 배당이의 관련 송달 이력이 있으므로 배당절차 진행상태를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용·전입·대출 가능성은 해당 용도 기준으로 확인해야 합니다.
- 면적 차이 반영. 시세 표본은 32.25㎡이고 본건 비교 기준은 28.1317㎡로 일치하지 않습니다. 최근 거래 135,000,000원을 그대로 동일면적 시세로 단정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, 1.63억은 최근 시세보다 높다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 선명합니다. 말소기준은 2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당이고, 여성현의 전입과 주택임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 따라서 보증금 126,000,000원이 있더라도 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 1,000,000,000원 유치권 신고도 2026.06.24. 취하됐습니다.
하지만 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득액 163,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원의 120.7%이고, 최근 가격 추세도 -34.4%입니다. 사건 자체도 2회 유찰 상태이고 경매 통계상 낙찰률은 5.56%입니다. 권리상 인수는 낮지만 현재 가격 메리트도 낮습니다. 전체 평균 195,714,285원보다 싸다는 이유만으로 접근할 물건은 아니며, 최근 실거래 흐름과 면적 차이를 기준으로 입찰가를 다시 검증하는 것이 핵심입니다.
