부산지방법원 2025타경21605. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 11층 비-1110호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류·부산진구 압류·임의경매개시결정·국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리에서 한때 눈에 띄던 항목은 공사대금 1,000,000,000원의 유치권 신고입니다. 주식회사 디피가 2026.04.15. 신고했고, 경매신청채권자는 2026.04.23. 유치권배제신청서를 냈습니다. 이후 주식회사 더씨와이(변경 전 주식회사 디피)가 2026.06.24. 유치권신고를 취하했습니다. 따라서 신고 당시의 1,000,000,000원을 현재 매수인 인수액에 더해 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21605 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 11층 비-1110호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 11층 |
| 시세분석 대상 면적 | 29.6274㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.09.10 |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 646,991,851원 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 6,000,000,000원이며, 2021.07.12. 근저당권 변경등기에는 채권최고액 768,000,000원이 기재되어 있습니다. 경매 사건의 청구액은 646,991,851원입니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류 4,270,000,000원, 부산진구 압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 조사에서는 5명이 확인되지만 모두 대상 비-1110호가 아닌 다른 호실입니다. 비-1005호·비-1009호·비-1104호·비-1109호·비-1601호에 대한 조사이며, 전입일 역시 모두 2019.04.24. 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 조사 임차인은 5명입니다. 대상 비-1110호의 임대관계는 감정평가상 미상입니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬아 | 비-1005호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조원진 | 비-1009호 | 2021.02.24 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 여성현 | 비-1104호 | 2021.02.19 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박다민 | 비-1109호 | 2024.05.03 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최윤지 | 비-1601호 | 2019.09.18 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 26.7% 싼 물건이 아니라, 최근 시세의 126.7%
대동레미안센트럴시티의 실거래 7건은 2023년부터 2026년까지 분포합니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만, 과거 200,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
현재 최저매각가 171,000,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원의 126.7%입니다. 최신 거래와 비교해도 동일한 126.7%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -34.4%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 195,714,285원만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 최근 시장을 거꾸로 읽게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 167,806,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 10,270,000,000원 중 예상배당액은 167,806,000원, 미배당은 10,102,194,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
등기에는 2021.07.12. 근저당권 채권최고액을 768,000,000원으로 변경한 내용이 있으나, 예상배당표의 근저당 채권액은 6,000,000,000원으로 산정되어 있습니다. 실제 배당순위·채권액은 최신 등기와 채권신고 내용을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 서면역 북서측 인근으로, 주변은 도로변 상가지대입니다. 백화점·상업시설·업무시설·주상복합건물·아파트·오피스텔이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 서면역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 약 8m 폭 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다. 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지·환금성. 대동레미안센트럴시티는 144세대, 2019.04.05. 사용승인입니다. 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 5.56%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 가격을 기준으로 판단. 전체 실거래 평균 195,714,285원보다 최신·최근 12개월 135,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -34.4%이므로 과거 200,000,000원대 거래를 현재 가치의 직접 근거로 삼지 마세요.
- 유찰 회차 확인. 현재는 2회 유찰·171,000,000원이고, 3회 유찰 시 136,800,000원, 4회 유찰 시 109,440,000원 시나리오입니다.
- 대상 비-1110호 점유 확인. 조사된 임차인 5명은 모두 다른 호실입니다. 대상 호실 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 유치권 취하 원본 대조. 2026.06.24. 유치권신고 취하 사실과 2026.04.23. 유치권배제신청 내용을 매각물건명세서와 접수서류에서 재확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 2019년 최초 채권최고액 6,000,000,000원과 2021년 변경 768,000,000원, 사건 청구액 646,991,851원을 최신 등기·채권계산서와 대조하세요.
- 배당 관련 이의 확인. 2026.06.25. 배당이의 신청서 부본 발송과 2026.07.02. 배당이의신청에 관한 의견서 부본 발송 이력이 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 보수적으로
이 사건은 등기상 말소기준 이후 권리가 정리되고, 1,000,000,000원 유치권 신고도 2026.06.24. 취하되어 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원인 점이 장점입니다. 다만 대상 비-1110호의 임대관계는 미상이고, 조사된 임차인 5명은 모두 다른 호실입니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원인데 현재 최저가는 171,000,000원, 최근 시세의 126.7%입니다. 최근 추세도 -34.4%이고 단지 경매 낙찰률은 5.56%입니다. 권리는 통과, 현재 가격은 보류. 2회 유찰이라는 숫자 자체보다 실제 최저가가 최근 시장가격에 어디까지 내려왔는지를 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
