부산지방법원 2023타경110133. 광안동 케이디스페이스알파123 제2층 제201호 오피스텔입니다. 감정가는 222,000,000원이지만 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 108,780,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2021.07.01 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 3,720,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 소유권이전청구권 가등기와 두 건의 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리분석의 핵심은 임차·점유 관계입니다. 현황조사에는 총 29명이 확인되어 있지만 가장 빠른 전입일도 2021.07.15로 말소기준일 2021.07.01보다 늦습니다. 따라서 조사된 점유자들은 모두 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자가 많으므로 실제 명도와 배당관계는 매각물건명세서 및 원본 서류 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경110133 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로610번길 75, 2층201호 (광안동,케이디스페이스알파123) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 2021.06.17 준공 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 감수창 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 108,780,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 3,157,097,294원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 비고 | 업무시설(오피스텔) · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.01 근저당
말소기준권리는 2021.07.01 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2023.09.12 김종련의 소유권이전청구권 가등기, 2023.10.11 지씨테크주식회사 가압류 400,188,360원, 2023.10.25 주택도시보증공사 가압류 2,459,500,000원, 2023.11.16 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 — 29명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사상 확인된 29명은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 모두 실제 조사된 점유자입니다. 가장 이른 전입일은 2021.07.15이고 말소기준일은 2021.07.01이므로 전원 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았고, 배당요구가 확인된 사람은 하준형·권기수·한유주·오예지·추진이·조현주입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예현 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강지은 | 2021.09.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박효찬 | 2021.08.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하준형 | 2021.10.01 | 미상 | 2023.12.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권기수 | 2021.08.06 | 미상 | 2023.12.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한유주 | 2021.08.19 | 미상 | 2023.12.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수정 | 2022.09.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예지 | 2023.07.19 | 미상 | 2024.01.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영걸 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재강 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현진 | 2023.08.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유리 | 2022.10.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예린 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유경 | 2022.12.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전효진 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시은 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종훈 | 2023.06.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지혜 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보람 | 2023.07.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예원 | 2021.07.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해정 | 2023.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강준호 | 2023.06.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이청현 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광진 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박빛나 | 2023.08.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수홍 | 2021.07.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전예진 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추진이 | 2021.07.30 | 미상 | 2023.12.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현주 | 2023.07.19 | 미상 | 2024.01.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 44% 숫자보다 ‘면적 불일치’가 먼저
케이디스페이스알파123의 최근 12개월 실거래는 5건, 평균 247,000,000원, 최신 거래는 2026.08 255,000,000원입니다. 표면적으로 현재 최저가 108,780,000원은 최근 12개월 평균의 44.0%에 불과합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.08㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2026.08 | 23.78㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2026.08 | 24.07㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.08 | 23.78㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 24.07㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 247,000,000원 |
문제는 비교 대상입니다. 시세 분석의 대상 면적은 37.9㎡로 잡혀 있지만 실제 최근 거래들은 23.78㎡~24.08㎡이고, 면적 일치 여부도 불일치로 표시되어 있습니다. 따라서 108,780,000원이 247,000,000원의 44%라는 계산 자체는 맞지만, 동일 면적의 직접 비교 가격으로 볼 수는 없습니다. 이 수치만으로 “시세 절반 이하의 초특가”라고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,322,920원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,720,000,000원 | 106,457,080원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,459,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,579,688,360원 중 채권자 예상배당은 106,457,080원이며, 미배당액은 6,473,231,280원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 108,780,000원 | 106,457,080원 | 6,473,231,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 76,146,000원 | 74,375,372원 | 6,505,312,988원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 53,302,200원 | 51,942,760원 | 6,527,745,600원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광안초등학교 북측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 노선버스정류소와 도시철도 2호선 광안역이 근거리에 있어 제반 교통상황이 편리합니다.
- 이용상태. 주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나 이해관계인 부재로 내부 상태는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 2021.06.17 준공, 철근콘크리트구조 6층 건물이며 난방·급배수위생·승강기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 남측 폭 약 6미터 포장도로에 접하고, 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 2,119,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 케이디스페이스알파123은 18세대이며 준공일은 2021.06.17입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 면적부터 대조. 현재 실거래 표본은 23.78㎡~24.08㎡이고 비교 대상 면적은 37.9㎡로 불일치합니다. 같은 면적·같은 이용형태 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 29명 실제 점유 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현 점유자, 퇴거 여부, 배당요구 여부를 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2023.06.26 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 등록 상태와 임대관계를 확인하세요.
- 가등기 원본 확인. 2023.09.12 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 이후로 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 비고에는 가등기 종류 확인 필요가 표시되어 있습니다.
- 재매각 보증금. 본건은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 배당 한계. 현재 가격에서는 근저당권도 전액 변제되지 않고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 당해세·최우선변제는 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 비교의 질
이 물건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 222,000,000원이 두 번 유찰되어 108,780,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고 최근 실거래 평균 247,000,000원과 비교하면 44% 수준입니다. 그러나 그 실거래들은 면적이 23.78㎡~24.08㎡이고 비교 대상은 37.9㎡로 표시되어 있어, 그 차이를 그대로 가격 메리트로 인정할 수 없습니다.
권리 쪽은 상대적으로 명확합니다. 2021.07.01 근저당이 말소기준이고 조사된 29명의 전입은 모두 그 이후이며 현재 매수인 인수는 0원입니다. 다만 다수 점유, 보증금·확정일자 미상, 민간임대주택등기, 후순위 가등기 확인사항, 재매각이라는 절차적 요소가 겹쳐 있습니다. 권리 인수는 낮지만 실사 난도는 낮지 않은 오피스텔로 보는 것이 적절합니다. 이 물건의 승부처는 ‘49%’라는 할인율 자체가 아니라 동일 조건의 실제 시세와 현재 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
