83,790,000원
부산지방법원 2023타경110133. 부산 수영구 광안동 ‘케이디스페이스알파123’ 4층 402호, 공부상 오피스텔이나 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용이라고 적힌 물건입니다. 감정가 171,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 83,790,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 겉보기엔 할인폭이 크지만, 이 사건은 단순히 “싸다”로 접근하면 안 됩니다.
말소기준은 2021.07.01 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 가등기, 가압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 최예린의 임차보증금 135,000,000원은 금액만 보면 최저가보다 크지만, 대항력 판단의 핵심은 확정일자가 아니라 주민등록과 점유입니다. 최예린의 주민등록일자는 2021.08.17로 말소기준 이후이므로 선순위 대항력은 없고, 확정일자 2021.07.13은 우선변제 순위와 관련된 날짜로 별도로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경110133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로610번길 75, 4층402호 (광안동,케이디스페이스알파123) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용 · 주변 탐문상 다세대주택 및 주거용 오피스텔 이용 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 · 2021.06.17 준공 · 18세대 |
| 소유자 | 감수창 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 3,157,097,294원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소형이지만 확인 포인트가 있다
권리 순서만 보면 말소기준이 빠릅니다. 2021.07.01 근저당권이 기준이 되고, 2023년 이후 붙은 가등기, 가압류, 임차권등기, 경매개시결정은 모두 그 뒤입니다. 따라서 배당으로 돈을 받지 못하는 채권자가 있어도, 매수인이 그 채무 자체를 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 보증금 1.35억은 인수형이 아니다
현황조사와 등기상 이름은 29명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으므로, 표의 인원은 실제 점유·임차 신고자로 보아야 합니다. 다만 모든 주민등록일자가 말소기준 2021.07.01 뒤입니다. 그래서 보증금이 확인되는 최예린도 매수인에게 대항할 선순위 임차인으로 보지 않습니다.
| 이름 | 전입·주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광진 | 2021.07.15 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 이수홍 | 2021.07.26 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 최예원 | 2021.07.28 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 전효진 | 2021.07.29 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 추진이 | 2021.07.30 | 미상 | 신청 2023.12.06 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 권기수 | 2021.08.06 | 미상 | 신청 2023.12.22 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 박효찬 | 2021.08.12 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 최예린 임차권등기 · 건물의 전부 | 2021.08.17 확정일자 2021.07.13 | 135,000,000원 | 신청 2023.09.15 | 없음 | 후순위 | 아님 |
| 한유주 | 2021.08.19 | 미상 | 신청 2023.12.06 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 강지은 | 2021.09.06 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 하준형 | 2021.10.01 | 미상 | 신청 2023.12.19 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 김수정 | 2022.09.29 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 김유리 | 2022.10.11 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 김예현 | 2022.10.31 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 김유경 | 2022.12.02 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 박재강 | 2023.04.28 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 박종훈 | 2023.06.16 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 강준호 | 2023.06.26 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 최영걸 | 2023.07.07 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 이시은 | 2023.07.13 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 김보람 | 2023.07.14 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 오예지 | 2023.07.19 | 미상 | 신청 2024.01.24 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 조현주 | 2023.07.19 | 미상 | 신청 2024.01.26 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 김해정 | 2023.07.27 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 이현진 | 2023.08.09 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 이지혜 | 2023.08.14 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 박빛나 | 2023.08.30 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 이청현 | 2023.09.01 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
| 전예진 | 2023.09.01 | 미상 | 기록 없음 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,908,220원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 3,720,000,000원 | 81,881,780원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 | 4,120,188,360원 | 4,038,306,580원 |
현재 회차에서는 집행비용을 뺀 대부분이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 싸졌지만, 자동 합격은 아니다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 83,790,000원 | 49% | 0원 | 4,038,306,580원 |
| 3회 유찰 시 | 58,653,000원 | 34% | 0원 | 4,062,991,114원 |
| 4회 유찰 시 | 41,057,100원 | 24% | 0원 | 4,080,270,288원 |
이 표만 보면 회차가 내려갈수록 매수인 실질취득도 내려갑니다. 하지만 실거래 비교값이 없고, 18세대 규모의 주거용 오피스텔이며, 이미 현황조사상 이름이 29명으로 얽혀 있습니다. 단순 할인율이 아니라 낙찰 가능성, 우선매수권 행사, 명도 범위, 임대차 원본을 함께 가격에 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 광안초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고, 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 광안역에서 근거리로 조사되었습니다.
- 이용상태. 주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 내부 이용상태는 확인하지 못한 상태입니다.
- 건물. 2021.06.17 준공된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며, 난방·급배수위생·승강기·소화설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 토지면적 557.4㎡, 공시지가 2,119,000원/㎡, 남측 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없음으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구가 있으므로, 일반 외부 입찰자는 우선권 행사 가능성을 반드시 가격에 반영해야 합니다.
- 최예린 보증금. 보증금 135,000,000원은 인수형으로 보지 않지만, 임차권등기와 배당요구가 있으므로 말소·배당 원본을 확인해야 합니다.
- 다수 전입자. 29명의 이름이 확인됩니다. 대항력은 말소기준 뒤라 인수 없음으로 보되, 실제 점유자·명도 상대방·보증금 관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 가등기. 갑구 2번 가등기는 후순위 소멸 구조이나 담보가등기 종류 확인 필요 문구가 있으므로 등기원인과 말소관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 표시. 민간임대주택등기와 주거용 이용 상태가 함께 보입니다. 임대사업자 의무·임대차 승계 주장 가능성을 원본과 관할 자료로 점검해야 합니다.
- 관리비·공용부담. 주거용 오피스텔은 장기 미납 관리비 중 공용부분 부담이 발생할 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 그러나 입찰문은 좁다
이 물건은 말소기준이 앞서고 임차권등기자 최예린도 주민등록일자가 뒤라, 매수인이 보증금 135,000,000원을 떠안는 구조는 아닙니다. 숫자로만 보면 실질취득은 현재 최저가 83,790,000원입니다. 그러나 전세사기피해자 우선매수권 1회, 29명의 점유·임차 신고, 민간임대주택 표시, 가등기 종류 확인이 겹쳐 있습니다. 권리 인수액은 0원, 입찰 난도는 낮지 않음. 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 후하게 볼 수 없고, 실제 낙찰 가능성과 명도·우선권 변수를 가격보다 먼저 정리해야 합니다.
