부산지방법원 2023타경110133. 부산 수영구 광안동 ‘케이디스페이스알파123’ 2층 202호 사건입니다. 감정가는 168,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가격은 82,320,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용과 남부산농업협동조합 근저당권에 우선 배분되고, 가압류 2건에는 배당이 남지 않으며 소유자 잔여금은 없습니다. 채권자 총 청구액 6,579,688,360원 대비 예상 배당액은 80,438,240원에 그쳐 미배당액이 크게 남는 구조입니다.
하지만 이 물건은 단순한 ‘유찰 할인형’으로만 보면 안 됩니다. 등기상 2021년 근저당이 말소기준권리이고 이후 가등기와 가압류는 매각으로 소멸하지만, 민간임대주택등기는 별도로 표시되어 있고, 현황조사에서는 여러 전입자·점유자가 확인됩니다. 보증금은 미상이고 일부는 배당요구가 접수된 상태이므로 실제 인수액 0원이라는 배당표 결과와 별개로 현장점유 및 매각물건명세서 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경110133 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로610번길 75, 2층202호 (광안동,케이디스페이스알파123) |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰) |
| 소유자 | 감수창 |
| 신청채권자 / 청구액 | 남부산농업협동조합 / 3,157,097,294원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 준공 | 2021.06.17 |
| 단지 규모 | 케이디스페이스알파123 · 총 18세대 |
| 전용면적 비교 | 대상 28.64㎡ · 최근 거래 표본 23.78㎡~24.08㎡ · 면적 일치 아님 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘말소기준 이후’와 남아 있는 표시의 구분
말소기준권리는 2021.07.01 설정된 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,720,000,000원이며, 2024.02.23 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 갑구 2번 가등기, 갑구 3번·4번 가압류, 갑구 5번 임의경매개시결정은 모두 등기상 “말소기준권리 이후 → 매각으로 소멸”로 표시됩니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력 없음 표시지만 보증금은 미상
현황조사 및 일부 문건접수 자료에서 다수의 전입자가 확인됩니다. 데이터상 모든 확인 임차인은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 보증금은 전부 미상이고, 일부는 배당요구를 접수했습니다. 따라서 ‘인수 0원’은 현재 배당 시뮬레이션의 결과이지, 보증금 관련 사실관계가 모두 해소되었다는 뜻은 아닙니다.
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 배당요구 | 자료 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예현 | 2022.10.31 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 · 매각물건명세서 |
| 강지은 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 박효찬 | 2021.08.12 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 하준형 | 2021.10.01 | 없음 | 미상 | 2023.12.19 | 현황조사 · 문건접수 |
| 권기수 | 2021.08.06 | 없음 | 미상 | 2023.12.22 | 현황조사 · 문건접수 |
| 한유주 | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 2023.12.06 | 현황조사 · 문건접수 |
| 김수정 | 2022.09.29 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 오예지 | 2023.07.19 | 없음 | 미상 | 2024.01.24 | 현황조사 · 문건접수 |
| 최영걸 | 2023.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 박재강 | 2023.04.28 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 이현진 | 2023.08.09 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 김유리 | 2022.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 최예린 | 2021.08.17 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 김유경 | 2022.12.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 전효진 | 2021.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 이시은 | 2023.07.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 박종훈 | 2023.06.16 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 이지혜 | 2023.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 김보람 | 2023.07.14 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 최예원 | 2021.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 김해정 | 2023.07.27 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 강준호 | 2023.06.26 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 이청현 | 2023.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 김광진 | 2021.07.15 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 박빛나 | 2023.08.30 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 이수홍 | 2021.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 전예진 | 2023.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 추진이 | 2021.07.30 | 없음 | 미상 | 2023.12.06 | 현황조사 · 문건접수 |
| 조현주 | 2023.07.19 | 없음 | 미상 | 2024.01.26 | 현황조사 · 문건접수 |
③ 시세 비교 — 최저가의 할인 폭은 크지만 면적이 완전히 같지는 않다
케이디스페이스알파123 최근 거래는 2026년 7~8월 5건입니다. 최근 12개월 평균은 247,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 255,000,000원입니다. 다만 대상 면적은 28.64㎡이고 최근 거래 표본은 23.78㎡~24.08㎡로 동일 면적 비교가 아니므로 단순 평균가를 그대로 적용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.08㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2026.08 | 23.78㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2026.08 | 24.07㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.08 | 23.78㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 24.07㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 평균 | 5건 | - | 247,000,000원 |
현재 최저가 82,320,000원은 최근 12개월 평균 247,000,000원의 33.3%입니다. 감정가 168,000,000원 대비로도 큰 폭으로 내려와 있습니다. 다만 최근 거래의 면적이 모두 더 작아 면적 불일치라는 비교 한계가 있습니다. 따라서 ‘최근 시세의 33.3%’라는 숫자는 명확하지만, 동일 조건의 실제 가치와 완전히 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 배당표 — 근저당에 대부분 배당, 후순위는 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 3,720,000,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,459,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 6,579,688,360원, 총 배당액은 80,438,240원, 미배당액은 6,499,250,120원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영이며 실제 잔여는 변동 가능하다는 비고가 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰이 이어지면 추가 할인
| 시나리오 | 매각가격 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 6,499,250,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 6,523,501,592원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 40,336,800원 | 39,210,738원 | 6,540,477,622원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모
- 입지. 광안초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 광안역에서 근거리에 있어 교통상황이 편리한 것으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었으나 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 2021.06.17 준공, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 지목 ‘대’, 토지면적 557.4㎡, 평지·세로장방형으로 조사되었습니다.
- 공시지가. 2,119,000원/㎡.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 18세대 규모의 신축급 오피스텔로 최근 2026.07~08 거래 5건이 확인되지만 대상 면적과 최근 거래 면적이 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가 82,320,000원은 최근 12개월 평균 247,000,000원의 33.3%로 숫자상 할인 폭이 큽니다. 다만 거래 표본은 23.78㎡~24.08㎡로 대상 28.64㎡와 다릅니다.
- 가등기. 갑구 2번 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되지만, 비고가 ‘담보가등기’로 적혀 있어 종류를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1 민간임대주택등기가 별도로 존재하며 등기상 소멸 표시가 없습니다. 매각 이후의 법적 효과는 원본 확인이 필요합니다.
- 임차인. 대항력 없음으로 표시된 전입자가 다수 있으나 보증금이 미상입니다. 배당요구 접수자에 대한 금액 확인이 필요합니다.
- 재매각. 매각물건명세서 비고에 재매각으로 기재되어 있습니다.
- 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이므로 현재 최저가 기준 16,464,000원입니다.
- 전세사기피해자 우선매수권. 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한한다는 비고가 있으며, 해당 조건은 일반 입찰 경쟁과 구분해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 싸지만, 확인해야 할 것이 많은 오피스텔”
이 사건의 가장 강한 숫자는 82,320,000원이라는 현재 최저가입니다. 최근 12개월 평균 거래가가 247,000,000원이어서 단순 가격비교상 할인 폭은 매우 큽니다. 그러나 그 거래 표본은 대상 28.64㎡와 면적이 다르고, 현황상 다수 점유자와 미상 보증금이 존재합니다. 여기에 민간임대주택등기와 가등기 종류 확인 필요라는 권리 체크포인트가 있습니다.
따라서 이 물건은 가격 메리트는 분명하지만, 확인 절차를 통과해야 하는 사건입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 표시되며, 3회·4회 유찰 시나리오에서도 인수액은 0원입니다. 반면 실제 입찰 판단에서는 면적 보정, 점유자별 보증금·배당요구 내용, 민간임대주택등기 및 가등기의 정확한 법적 성격을 원본으로 재확인하는 것이 핵심입니다.
