부산지방법원 2023타경110133. 광안초등학교 북측 인근의 케이디스페이스알파123 5층 504호입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이나 실제 이용상태는 주거용 오피스텔·다세대주택으로 조사된 물건입니다. 말소기준은 2021.07.01 을구 1번 남부산농업협동조합 근저당권이고, 이후의 가등기·가압류·경매개시·후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
겉으로는 감정가 168,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 82,320,000원까지 낮아진 물건입니다. 하지만 핵심은 할인율이 아니라 취득 가능성과 점유 정리 난도입니다. 명세서 비고에 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구가 있어 외부 일반 응찰자는 낙찰을 받더라도 우선매수권 행사 여부에 따라 최종 취득이 제한될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경110133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로610번길 75, 5층504호 (광안동, 케이디스페이스알파123) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 대상면적 28.64㎡ · 2021.06.17 준공 |
| 소유자 | 감수창 (2021.07.01 소유권보존, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 3,157,097,294원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
말소기준은 2021.07.01 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.02.23 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 경매 배당에서는 현 최저가 기준 대부분의 매각대금이 이 선순위 담보권에 배당됩니다. 그 뒤에 붙은 가등기·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·전입자 현황 — 대항력보다 ‘명도·우선매수권’이 변수
조사상 확인되는 전입·임차권자는 29명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없고, 보증금이 확인되는 임차권등기는 김해정 120,000,000원 1건입니다. 다만 김해정의 주민등록일자 2023.07.27, 임차권등기 2025.01.17 모두 말소기준 2021.07.01 이후이므로 매수인 인수로 보지는 않습니다.
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예현 | 2022.10.31 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강지은 | 2021.09.06 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박효찬 | 2021.08.12 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 하준형 | 2021.10.01 / 미상 | 미상 | 2023.12.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 권기수 | 2021.08.06 / 미상 | 미상 | 2023.12.22 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한유주 | 2021.08.19 / 미상 | 미상 | 2023.12.06 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김수정 | 2022.09.29 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오예지 | 2023.07.19 / 미상 | 미상 | 2024.01.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최영걸 | 2023.07.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박재강 | 2023.04.28 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이현진 | 2023.08.09 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유리 | 2022.10.11 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최예린 | 2021.08.17 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유경 | 2022.12.02 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전효진 | 2021.07.29 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이시은 | 2023.07.13 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박종훈 | 2023.06.16 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이지혜 | 2023.08.14 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김보람 | 2023.07.14 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최예원 | 2021.07.28 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강준호 | 2023.06.26 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이청현 | 2023.09.01 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김광진 | 2021.07.15 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박빛나 | 2023.08.30 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이수홍 | 2021.07.26 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전예진 | 2023.09.01 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 추진이 | 2021.07.30 / 미상 | 미상 | 2023.12.06 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조현주 | 2023.07.19 / 미상 | 미상 | 2024.01.26 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김해정 | 2023.07.27 / 2023.06.08 | 120,000,000원 / 50,000원 | 2025.01.17 | 없음 | 후순위 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,881,760원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,720,000,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 근저당권에 흡수됩니다. 총 채권액 4,120,188,360원 대비 배당액은 80,438,240원이고, 미배당은 4,039,750,120원입니다. 제공된 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 광안초등학교 북측 인근입니다. 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고, 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 광안역에서 근거리로 조사되어 제반 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물. 2021.06.17 준공, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물입니다. 난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 지목은 대, 공시지가 2,119,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 오피스텔이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.4회, 낙찰률 0.0%로 대단지 아파트식 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구가 있으므로 일반 응찰자는 최종 취득 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김해정의 보증금 120,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023.07.27, 확정일자 2023.06.08, 임차권등기 2025.01.17을 원본으로 대조하세요.
- 다수 전입자 명도. 대항력 인수는 0원으로 보더라도 조사상 29명의 전입·임차권자가 확인됩니다. 점유자 특정과 인도절차 비용을 보수적으로 반영하세요.
- 가등기 성격. 갑구 2번 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후이나, 담보가등기 여부와 말소 가능성을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 관리비·공과금. 소규모 오피스텔은 관리비 체납 확인이 중요합니다. 공용부분 미납 관리비는 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 49.0%라 싸 보이지만, 우선매수권·명도·환금성까지 합산한 실질 리스크를 반영해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 “누가 살 수 있는 경매인가”
이 사건의 숫자만 보면 168,000,000원짜리 오피스텔을 82,320,000원에 노려볼 수 있는 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 말소기준 이후 전입과 임차권등기라 매수인 인수액은 0원으로 보지만, 조사상 전입·임차권자가 29명이고 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구가 붙어 있습니다. 즉 이 물건은 싸게 사는 물건이기 전에 취득이 열려 있는지 확인해야 하는 물건입니다. 일반 응찰자라면 우선매수권 행사 가능성, 점유자 특정, 가등기 성격, 관리비를 모두 확인한 뒤에야 보수적인 가격 판단이 가능합니다.
