부산지방법원 2023타경110133. 부산 수영구 광안동 ‘케이디스페이스알파123’ 2층 206호, 용도는 오피스텔이나 감정 이용상태상 주거용 오피스텔로 조사된 물건입니다. 감정가 218,000,000원에서 두 번 유찰되어 현재 최저가는 106,820,000원, 감정가의 49.0%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 후순위 임차권등기와 다수 점유 신고, 그리고 우선매수권 가능성입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.07.01 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 가등기, 가압류, 임의경매개시결정, 권기수 임차권등기는 모두 말소기준 이후의 권리로 정리됩니다. 특히 권기수 임차권등기는 보증금 150,000,000원으로 금액이 크지만, 전입일 2021.08.06이 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 구조입니다. 따라서 최저가 기준 실질취득은 106,820,000원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경110133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로610번길 75, 2층206호 (광안동, 케이디스페이스알파123) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상 면적 37.95㎡ · 6층 건물 중 2층 206호 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 3,157,097,294원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 등기 발급 | 2026.07.09 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021.07.01 근저당
이 사건은 을구 1번 근저당권이 말소기준입니다. 갑구 2번 가등기는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조지만, 비고상 담보가등기 여부 확인이 필요합니다. 갑구 3번 지씨테크주식회사 가압류, 갑구 4번 임의경매개시결정도 후순위로 정리됩니다. 을구 2번 권기수 임차권등기도 말소기준 이후에 등기되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 신고 — 실제 신고 29명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없습니다. 표에 보이는 29명을 실제 점유·임차 신고자로 보되, 전입일은 모두 말소기준일 2021.07.01 이후입니다. 권기수는 임차권등기까지 되어 있고 보증금 150,000,000원이 확인되지만, 전입일 2021.08.06으로 말소기준보다 늦어 매수인 인수 대상은 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김예현 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강지은 | 2021.09.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박효찬 | 2021.08.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 하준형 | 2021.10.01 | 미상 | 2023.12.19 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 한유주 | 2021.08.19 | 미상 | 2023.12.06 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김수정 | 2022.09.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 오예지 | 2023.07.19 | 미상 | 2024.01.24 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최영걸 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박재강 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이현진 | 2023.08.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김유리 | 2022.10.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최예린 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김유경 | 2022.12.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 전효진 | 2021.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이시은 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박종훈 | 2023.06.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이지혜 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김보람 | 2023.07.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 최예원 | 2021.07.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김해정 | 2023.07.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 강준호 | 2023.06.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이청현 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김광진 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박빛나 | 2023.08.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이수홍 | 2021.07.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 전예진 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 추진이 | 2021.07.30 | 미상 | 2023.12.06 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 조현주 | 2023.07.19 | 미상 | 2024.01.26 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 권기수 | 2021.08.06 | 150,000,000원 | 2025.01.20 | 대항력 없음 후순위 임차권 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,480원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 3,720,000,000원 | 104,524,520원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 4,120,188,360원 중 104,524,520원만 배당되고, 4,015,663,840원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당 채무는 매수인이 인수하는 금액이 아니지만, 사건이 왜 깊게 유찰됐는지 보여주는 압박 신호입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 106,820,000원 | 104,524,520원 | 4,015,663,840원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 74,774,000원 | 73,028,068원 | 4,047,160,292원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 52,341,800원 | 50,999,648원 | 4,069,188,712원 |
대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조는 아니므로, 현재 회차의 실질취득은 106,820,000원입니다. 다만 임차권등기와 다수 점유 신고가 있어 명도 비용과 시간은 별도 리스크입니다. 가격을 낮게 받더라도 우선매수권이 행사되면 외부 입찰자는 취득 자체가 막힐 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광안초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 광안역에서 근거리로 조사됐습니다.
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔이나 주변 탐문상 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐고, 내부 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2021.06.17 준공, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물입니다. 난방·급배수위생·승강기·소화설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 2,119,000원/㎡, 토지면적 557.4㎡입니다. 남측 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 케이디스페이스알파123은 18세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 1.4회로 표시됩니다. 소형 주거용 오피스텔은 가격보다 점유·명도 변수가 환금성을 흔듭니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구가 있으므로, 외부 입찰자는 최고가를 써도 취득이 제한될 수 있는지 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 임차권등기 원본 대조. 권기수 임차권등기는 보증금 150,000,000원, 전입 2021.08.06, 확정일자 2021.07.20입니다. 말소기준보다 전입이 늦어 대항력은 없지만, 말소·명도 절차는 확인이 필요합니다.
- 다수 점유자 명도. 실제 점유·임차 신고가 29명입니다. 보증금 인수는 0원이어도 인도명령, 점유 이전, 연락 불능 가능성까지 비용에 넣어야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 2번 가등기는 후순위로 소멸하는 구조이나, 담보가등기 종류 확인 문구가 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 직접 맞춰봐야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2023.06.26 민간임대주택등기가 있습니다. 매수 후 임대사업자 관련 제한·말소·승계 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비·용도. 주거용으로 쓰이는 오피스텔입니다. 체납 관리비, 전입세대 열람, 실제 내부 사용상태, 공부와 실제 용도의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 “닫힌 경매 가능성”이 먼저다
이 물건의 숫자는 강합니다. 감정가 218,000,000원에서 최저가 106,820,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 단순한 저가 매수 후보로 보기엔 변수가 많습니다. 권기수 임차권등기 150,000,000원은 후순위라 인수하지 않는 구조지만, 실제 신고 인원이 29명이고, 전세사기피해자 우선매수권 문구까지 있습니다. 권리는 정리되지만, 취득과 명도는 쉽지 않을 수 있습니다. 결론은 보수적입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 후하게 볼 물건은 아니고, 우선매수권 적용 여부와 점유관계가 원본으로 해소될 때만 검토할 수 있는 주의형 오피스텔입니다.
