82,320,000원
부산지방법원 2023타경110133. 수영구 광안동 ‘케이디스페이스알파123’ 4층 404호, 전용 28.64㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 업무시설이지만 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사된 물건입니다. 권리의 출발점은 2021년 7월 1일 남부산농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤에 붙은 가등기, 가압류, 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 결론은 “권리상 인수 0원이니 안전하다”로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회라고 적힌 점이 큽니다. 이는 일반 외부 입찰자 입장에서는 최고가를 써도 전세사기피해자의 우선매수권 행사로 낙찰 기회가 제한될 수 있는 닫힌 경매 성격을 띱니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경110133 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로610번길 75, 4층404호 (광안동, 케이디스페이스알파123) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 28.64㎡ · 6층 건물 중 4층 404호 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 3,157,097,294원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.01 근저당
2021년 7월 1일 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2023년 민간임대주택 등기, 2023년 김종련의 소유권이전청구권 가등기, 지씨테크주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 2025년 전효진 임차권등기가 뒤따릅니다. 데이터상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고자는 29명, 대항력은 모두 후순위로 본다
보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없고, 실제 임차·점유 신고자는 29명입니다. 전입일은 모두 2021.07.01 말소기준권리 이후입니다. 따라서 권리상 매수인이 보증금을 인수하는 선순위 대항력 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 다수의 점유자와 보증금·확정일자 미상자가 많아 명도와 서류 확인은 이 사건의 핵심 리스크입니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예현 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 강지은 | 2021.09.06 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 박효찬 | 2021.08.12 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 하준형 | 2021.10.01 | 미상 | 미상 | 2023.12.19 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 권기수 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2023.12.22 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 한유주 | 2021.08.19 | 미상 | 미상 | 2023.12.06 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김수정 | 2022.09.29 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 오예지 | 2023.07.19 | 미상 | 미상 | 2024.01.24 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 최영걸 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 박재강 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이현진 | 2023.08.09 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김유리 | 2022.10.11 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 최예린 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김유경 | 2022.12.02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이시은 | 2023.07.13 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 박종훈 | 2023.06.16 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이지혜 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김보람 | 2023.07.14 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 최예원 | 2021.07.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김해정 | 2023.07.27 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 강준호 | 2023.06.26 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이청현 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김광진 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 박빛나 | 2023.08.30 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이수홍 | 2021.07.26 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 전예진 | 2023.09.01 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 추진이 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 2023.12.06 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 조현주 | 2023.07.19 | 미상 | 미상 | 2024.01.26 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 전효진 | 2021.07.29 | 2021.07.12 | 130,000,000원 | 2025.01.17 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,881,760원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,720,000,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 82,320,000원 가정 시, 집행비용 1,881,760원을 제외한 80,438,240원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
④ 회차 시나리오 — 낮은 최저가가 곧 메리트는 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 4,039,750,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 4,064,001,592원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 40,336,800원 | 39,210,738원 | 4,080,977,622원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광안초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 광안역에서 근거리로 조사되어 교통상황은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 주변 탐문결과 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었으나 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2021.06.17 준공, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물입니다. 난방·급배수위생·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 557.4㎡, 공시지가 2,119,000원/㎡입니다.
- 환금성. 케이디스페이스알파123은 18호 규모이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 대단지 아파트처럼 넓은 매수층을 기대하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권이 언급된 사건입니다. 일반 입찰자는 최고가 입찰 후에도 우선매수권 행사 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 실제 임차·점유 신고자가 29명입니다. 각 점유자의 실제 거주 여부, 퇴거 상태, 보증금 주장 여부를 현장과 문건으로 확인해야 합니다.
- 전효진 임차권등기. 임차보증금 130,000,000원, 임대차계약일 2021.07.10, 주민등록일 2021.07.29, 확정일자 2021.07.12입니다. 말소기준 이후라 인수 구조는 아니지만 명도·분쟁 가능성은 남습니다.
- 가등기 성격. 갑구 2번 김종련 가등기는 후순위 소멸 구조로 보이지만, 담보가등기 확인 필요 표시가 있으므로 매각조건과 원본 문건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 표시. 2023.06.26 민간임대주택 등기가 있습니다. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 매각 후 운영 제한 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 소형 집합건물은 관리비 체납 확인이 중요합니다. 공용부분 관리비 등 승계 가능 항목을 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 대조하고, 우선매수권 행사 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 “누가 살 수 있는 경매인가”가 먼저다
이 물건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 168,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰되어 82,320,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건은 가격표만 보고 들어갈 물건이 아닙니다. 실제 임차·점유 신고자는 29명이고, 전효진의 임차권등기 보증금 130,000,000원, 전세사기피해자 우선매수권 1회, 후순위 가등기 확인, 민간임대주택 표시가 함께 얽혀 있습니다.
따라서 결론은 명확합니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 일반 입찰 매력은 낮다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 받느냐”가 아니라 우선매수권이 있는 닫힌 경매에서 내가 실제로 낙찰·명도·환금까지 완주할 수 있느냐입니다.
