부산지방법원 2023타경110133. 수영구 광안동 ‘케이디스페이스알파123’ 3층 304호, 감정 이용상태상 주거용 오피스텔로 조사된 물건입니다. 등기상 말소기준은 2021년 7월 1일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등장한 소유권이전청구권 가등기, 지씨테크주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 최영걸의 주택임차권등기는 모두 말소기준 뒤에 놓입니다. 따라서 표면상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 “권리가 깨끗하니 바로 들어가도 된다”는 유형이 아닙니다. 현황상 여러 명의 전입·점유 신고가 있고, 매각물건명세서 비고에는 전세사기피해자 우선매수권 1회가 언급됩니다. 외부 입찰자 입장에서는 최고가를 써도 우선매수권 행사에 따라 낙찰 구도가 닫힐 수 있는 경매로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경110133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로610번길 75, 3층304호 (광안동, 케이디스페이스알파123) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 실제 주거용 조사 · 대상면적 28.64㎡ |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 3,157,097,294원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리, 인수액은 0원
기준점은 2021.07.01 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액이 3,720,000,000원으로 이 304호 감정가보다 훨씬 크고, 현재 최저가 82,320,000원에서는 집행비용을 제외한 대부분이 근저당권자 배당으로 흡수됩니다. 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 29명, 대항력 인수는 없음
이 사건의 핵심은 임차권 보증금 115,000,000원이 “보증금이 크다”는 점이 아니라, 그 임차권과 전입들이 모두 2021.07.01 말소기준 이후라는 점입니다. 대항력 있는 보증금으로 매수인에게 승계되는 구조가 아니므로, 실질취득가는 최저가 82,320,000원 + 인수 0원 = 82,320,000원으로 봅니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예현 | 미상 | 2022.10.31 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 강지은 | 미상 | 2021.09.06 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 박효찬 | 미상 | 2021.08.12 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 하준형 | 미상 | 2021.10.01 / 미상 | 미상 | 2023.12.19 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 권기수 | 미상 | 2021.08.06 / 미상 | 미상 | 2023.12.22 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 한유주 | 미상 | 2021.08.19 / 미상 | 미상 | 2023.12.06 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김수정 | 미상 | 2022.09.29 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 오예지 | 미상 | 2023.07.19 / 미상 | 미상 | 2024.01.24 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 박재강 | 미상 | 2023.04.28 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이현진 | 미상 | 2023.08.09 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김유리 | 미상 | 2022.10.11 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 최예린 | 미상 | 2021.08.17 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김유경 | 미상 | 2022.12.02 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 전효진 | 미상 | 2021.07.29 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이시은 | 미상 | 2023.07.13 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 박종훈 | 미상 | 2023.06.16 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이지혜 | 미상 | 2023.08.14 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김보람 | 미상 | 2023.07.14 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 최예원 | 미상 | 2021.07.28 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김해정 | 미상 | 2023.07.27 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 강준호 | 미상 | 2023.06.26 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이청현 | 미상 | 2023.09.01 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김광진 | 미상 | 2021.07.15 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 박빛나 | 미상 | 2023.08.30 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이수홍 | 미상 | 2021.07.26 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 전예진 | 미상 | 2023.09.01 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 추진이 | 미상 | 2021.07.30 / 미상 | 미상 | 2023.12.06 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 조현주 | 미상 | 2023.07.19 / 미상 | 미상 | 2024.01.26 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 최영걸 | 건물 전부 | 2023.07.07 / 2023.06.02 | 115,000,000원 | 2025.01.14 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,720,000,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 기준 4,120,188,360원 중 80,438,240원만 배당되고, 미배당은 4,039,750,120원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광안초등학교 북측 인근, 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고, 노선버스정류소 및 도시철도 2호선 광안역에서 근거리로 조사됐습니다.
- 건물. 2021.06.17 준공, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물입니다.
- 이용상태. 주변 탐문상 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용 중이나, 내부 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 공시지가 2,119,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 전체 18호 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 1.4회·낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 대단지형 환금성보다는 개별 수요와 임차 이슈 해소 여부가 더 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 실질취득가는 현재 최저가 82,320,000원입니다. 최영걸의 115,000,000원은 대항력 있는 승계 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 전세사기피해자 우선매수권. 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한한다는 비고가 있으므로, 외부 입찰자는 낙찰 결과가 닫힌 구조로 바뀔 수 있음을 전제로 응찰해야 합니다.
- 명도 난도. 점유 신고가 29명입니다. 인수액 0원과 별개로, 점유자 확인·협의·인도 절차 비용과 시간이 핵심 리스크입니다.
- 가등기 확인. 갑구 2번 가등기는 말소기준 이후지만, 가등기 종류 확인 경고가 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임대사업자 문구. 민간임대주택 등기 문구가 있으므로 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 제한이 실제 매수 후 이용계획에 영향을 주는지 확인하세요.
- 관리비·내부상태. 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 현장 확인, 관리비 체납, 설비 상태, 점유 관계를 분리해서 점검해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “받을 수 있나”가 먼저다
이 물건은 감정가 168,000,000원에서 2회 유찰되어 82,320,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수는 0원이고, 말소기준 이후 권리들은 정리되는 구조입니다. 그러나 결론은 단순한 저가 매수가 아닙니다. 실제 주거용 오피스텔로 쓰이는 물건에 점유 신고가 29명이고, 최영걸의 115,000,000원 임차권등기, 전세사기피해자 우선매수권, 가등기 확인 포인트가 함께 있습니다.
권리상 인수금은 합격, 절차·명도·낙찰 확정성은 보류. 외부 입찰자는 최저가 49%라는 숫자보다 우선매수권과 점유 구조를 먼저 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마에 쓰느냐’보다 ‘낙찰 후 실제로 인수·명도·소유권 정리가 가능한가’입니다.
