청주지방법원 2026타경30038. 충주시 중앙탑면 기업도시로 222의 서충주메디컬타워 1층 101호로, 감정평가상 소매점(노브랜드)으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 유한회사신도시개발이고, 2018.01.30 영주농업협동조합이 채권최고액 3,648,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기권리만 보면 기준권리 이후의 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 임차인 분석은 별개입니다. 주식회사 이마트의 전입신고일은 2017.12.05로 말소기준일인 2018.01.30보다 앞섭니다. 보증금은 500,000,000원, 월차임은 15,000,000원이며, 배당 계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 잡혀 있습니다. 이 사건은 낙찰가만 보고 취득가격을 판단하면 안 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 1층101호 · 도로명 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 222 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점(노브랜드)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상8층 · 사용승인일 2017.12.01 |
| 소유자 | 유한회사신도시개발 |
| 감정가 / 최저가 | 4,665,000,000원 / 4,665,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영주농업협동조합 / 5,144,239,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 등기는 소멸, 임차보증금은 별도 인수
말소기준권리는 2018.01.30 영주농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사이마트 전세권, 엠에스산업주식회사 근저당권, 국·충주시 압류, 정인엽 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2023년 충주시 압류와 유한회사 굿씨티 가압류는 각각 해제·취소로 이미 말소되었습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 500,000,000원 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이마트 | 101호 | 2017.12.05 | 500,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차에서 매수인이 낙찰대금 외에 부담하는 인수액은 500,000,000원입니다. 따라서 최저매각가 4,665,000,000원을 그대로 낙찰가로 놓으면 실질취득액은 5,165,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 본다
이 사건의 가격 계산 출발점은 낙찰가 + 인수보증금입니다. 현재 신건은 낙찰가 4,665,000,000원에 인수액 500,000,000원이 더해져 실질취득액이 5,165,000,000원입니다. 실거래 시세와 직접 비교할 기준은 제시되어 있지 않으므로, 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단하지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득액 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,665,000,000원 | 500,000,000원 | 5,165,000,000원 | 6,032,050,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,732,000,000원 | 500,000,000원 | 4,232,000,000원 | 6,955,720,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,985,600,000원 | 500,000,000원 | 3,485,600,000원 | 7,694,656,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,665,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 49,050,000원 |
| 인수 · 임차인 주식회사 이마트 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 영주농업협동조합 | 3,648,000,000원 | 3,648,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사이마트 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 근저당권 · 엠에스산업주식회사 | 6,000,000,000원 | 467,950,000원 |
| 5. 가압류 · 정인엽 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권자 총 청구액 10,648,000,000원 중 4,615,950,000원이 배당되고, 6,032,050,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 임차인 보증금 500,000,000원은 배당대금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑초등학교 북서측 인근이며 충주e편한세상아파트 등 대단위 아파트단지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설이 형성된 서충주기업도시 내 상가·점포 지대입니다.
- 현재 이용. 1층 101호는 소매점인 노브랜드로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC, 남서측 기업도시로에 시내버스 정류장이 위치합니다.
- 도로. 북동측 약 16m 아스팔트 포장도로, 남서측 약 6m 블럭 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(충주기업도시)이며, 기업도시개발구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 토지면적 899.8㎡, 공시지가 1,296,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수설비, 승강기 2대, 소방설비, 주차장설비가 있으며 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 신건 기준 낙찰가 4,665,000,000원에 대항력 임차인 보증금 500,000,000원을 더한 5,165,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차관계 확인. 주식회사 이마트의 101호 점유, 보증금 500,000,000원, 월차임 15,000,000원과 인도·보증금 반환 조건을 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
- 전세권과 임차보증금 구분. 등기상 주식회사이마트 전세권은 매각으로 소멸하는 권리로, 배당표상 500,000,000원이 배당됩니다. 반면 임차인 보증금 500,000,000원은 별도 매수인 인수로 계산됩니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 후순위 배당이 변동할 수 있습니다.
- 회차별 계산 유지. 1회 유찰 시 실질취득액 4,232,000,000원, 2회 유찰 시 3,485,600,000원으로 계산해야 하며 최저가만 비교해서는 안 됩니다.
- 상가 환금성 점검. 실제 매출·임대수익·공실 가능성·임대차 유지 여부를 확인한 뒤 근린시설의 환금성과 수익성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “소멸하는 권리”와 “인수하는 보증금”을 분리해서 봐야 한다
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기권리가 대부분 정리되기 때문에 겉으로는 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 주식회사 이마트의 대항력 보증금 500,000,000원입니다. 신건 최저가 4,665,000,000원만 보면 안 되고, 현재 회차에서는 이를 더한 5,165,000,000원을 실질취득액으로 봐야 합니다.
또한 국세·지방세 압류가 있어 배당 변동 가능성이 있고, 현재 가정에서도 채권자 미배당액이 6,032,050,000원에 달합니다. 실거래 시세 비교 기준이 없는 만큼 이 가격을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 등기 말소 구조는 비교적 명확하지만, 대항력 임차인 인수와 상가 가격·수익성 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
