청주지방법원 2026타경30038. 충주시 중앙탑면 서충주기업도시의 서충주메디컬타워 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가 당시 소매점(노브랜드)으로 이용 중인 것으로 조사된 상가이며, 유한회사신도시개발 소유의 집합건물입니다. 영주농업협동조합이 설정한 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐습니다. 최초 감정가 4,665,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 3,732,000,000원입니다.
이 물건을 단순히 감정가 대비 할인된 상가로 평가해서는 안 됩니다. 첫 번째 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금이고, 두 번째는 동일 임차인 명의로 설정된 전세권의 배당 처리, 세 번째는 세금 압류와 거액의 후순위 채권입니다. 현재 최저가에 낙찰된다고 가정해도 예상 인수보증금 500,000,000원을 더하면 취득 관련 부대비용을 제외한 실질 부담은 4,232,000,000원에 이릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 1층 101호 도로명: 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 222 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 소매점(노브랜드) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 8층 · 사용승인 2017.12.01 · 승강기 2대 |
| 소유자 | 유한회사신도시개발 |
| 감정가 | 4,665,000,000원 |
| 최저매각가 | 3,732,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 영주농업협동조합 |
| 신청채권액 | 5,144,239,290원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.30 영주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,648,000,000원 |
| 임차관계 | 주식회사 이마트 · 101호 · 보증금 500,000,000원 · 월차임 15,000,000원 |
| 매수인 인수 가정 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준권리는 2018.01.30 설정된 영주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,648,000,000원이며, 해당 근저당권과 그 뒤에 설정된 이마트 전세권, 엠에스산업주식회사 근저당권, 정인엽 가압류, 후순위 압류 및 경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금이 소멸한다는 사실은 다릅니다. 주식회사 이마트의 점유 관련 일자는 2017.12.05로, 영주농업협동조합 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 임차인 조사에서는 대항력을 인정하고 있으며, 배당 시뮬레이션도 임차보증금 500,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 처리했습니다. 상가의 대항요건인 인도 및 사업자등록의 실제 구비·유지 여부는 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 5억
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이마트 101호 · 2017.12.05 |
500,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 有 | 임차인 우선변제 없음 후순위 전세권 배당 별도 |
인수 위험 500,000,000원 가정 |
주식회사 이마트는 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 같은 회사 명의의 전세권 500,000,000원은 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 우선변제 표시는 임차인 조사상 우선변제권과 등기된 전세권에 따른 배당을 구별한 것입니다.
이마트는 조사상 보증금 500,000,000원에 월차임 15,000,000원의 임대차관계입니다. 현재 낙찰가 가정액은 보증금보다 크므로, 낙찰가와 인수금이 합쳐져 보증금 수준으로 고정되는 저가 낙찰 구조는 아닙니다. 여기서는 낙찰가에 별도로 인수보증금을 더하는 구조입니다.
③ 가격과 실질취득 — 감정가 80%라는 숫자의 함정
현재 최저매각가 3,732,000,000원은 감정가 4,665,000,000원의 80%입니다. 단순 매각가격만 비교하면 최초 감정가보다 낮지만, 임차보증금 500,000,000원을 전액 인수한다는 가정에서는 실질취득 부담이 4,232,000,000원이 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
3,732,000,000원 | 500,000,000원 | 4,232,000,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
2,985,600,000원 | 500,000,000원 | 3,485,600,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
2,388,480,000원 | 500,000,000원 | 2,888,480,000원 |
각 회차 최저매각가에 인수보증금 500,000,000원을 더한 단순 추정입니다. 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비·기타 부담은 제외했습니다. 실제 낙찰가와 인수금액에 따라 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,732,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 39,720,000원 |
| 임차인 이마트 보증금 매수인 인수 가정 · 배당 0원 |
500,000,000원 | 0원 |
| 1. 영주농업협동조합 근저당 | 3,648,000,000원 | 3,648,000,000원 |
| 2. 주식회사 이마트 전세권 | 500,000,000원 | 44,280,000원 |
| 3. 엠에스산업주식회사 근저당 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 정인엽 가압류 | 500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
예상배당에 따르면 집행비용 39,720,000원을 제외한 금액에서 영주농업협동조합에 3,648,000,000원, 이마트 전세권에 44,280,000원이 배당됩니다. 이 단계에서 매각대금이 모두 소진돼 엠에스산업주식회사 근저당권과 정인엽 가압류에는 배당액이 없습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 부담을 구별
| 회차 | 채권자 총배당 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 3,692,280,000원 | 6,955,720,000원 | 3,648,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 2,953,344,000원 | 7,694,656,000원 | 2,953,344,000원 |
| 3회 유찰 시 | 2,362,195,200원 | 8,285,804,800원 | 2,362,195,200원 |
신청채권자인 영주농업협동조합의 청구액은 5,144,239,290원입니다. 현재 회차 예상배당액은 3,648,000,000원으로 신청채권액 전액을 충족하지 못합니다. 후속 유찰 시나리오에서도 신청채권자는 전액 회수하지 못하는 것으로 계산됩니다.
다만 채권자가 회수하지 못하는 금액 전체가 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸할 후순위 근저당·가압류의 미배당과, 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금 인수는 법률상 구별해야 합니다. 본 분석에서 직접적인 매수인 부담으로 계산한 것은 이마트 임차보증금 500,000,000원입니다.
⑥ 입지·상가 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 중앙탑면 용전리 중앙탑초등학교 북서측 인근입니다. 충주e편한세상아파트 등 대규모 아파트단지와 학교, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 서충주기업도시 상가·점포 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며, 동측 인근 중부내륙고속도로 중앙탑IC와 남서측 시내버스 정류장, 기업도시로 등 도로망이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 8층 건물로 2017.12.01 사용승인됐습니다. 위생·급배수시설, 승강기 2대, 소방설비와 주차장설비가 있습니다.
- 이용상태. 본건 101호는 소매점(노브랜드)으로 조사됐습니다. 다른 호실에는 의원 사용 및 공실 상태가 함께 나타나지만, 해당 내용이 101호의 공실이나 영업 중단을 의미하지는 않습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 16m 아스팔트 포장도로, 남서측 약 6m 블록 포장도로에 접합니다. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역에 해당합니다.
- 환금성. 소매점으로 이용되는 근린시설로서 아파트와 달리 임대수익·점포 운영 안정성·상권 수요·개별 투자자 수요에 따라 매각 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 실제 수익과 거래사례 확인 없이 감정가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태와 임대차 목적물 범위는 별도 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이마트의 대항력 확인. 2017.12.05 점유 관련 일자와 실제 사업자등록 신청일, 점유의 계속성, 임대차계약 내용 및 대항력 성립 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 전세권과 임대차의 동일성. 이마트 전세권 500,000,000원과 임차보증금 500,000,000원이 동일 채권인지, 전세권 배당 44,280,000원이 보증금 반환채무에 어떻게 반영되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 실제 인수액 확정. 현재는 500,000,000원 전액 인수를 가정했습니다. 전세권 배당, 임차인 배당요구 여부, 임대차 종료 여부 및 매각조건에 따른 최종 인수액을 입찰 전에 확정해야 합니다.
- 상가 임대차·영업 확인. 월차임 15,000,000원의 실제 지급 여부, 연체 유무, 임대차 존속기간, 점포 사용 형태와 명도 가능성을 현장과 계약서로 대조해야 합니다.
- 국세·지방세. 충주세무서장 및 충주시 압류와 관련한 체납 세액·법정기일·당해세 여부를 확인해 예상배당 및 임차보증금에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 수익성 검증. 실질취득 추정액 4,232,000,000원을 기준으로 실제 임대료, 유지비용, 공실 및 재임대 가능성을 검토해야 합니다. 조사된 월차임이 그대로 지속될 것이라고 가정해서는 안 됩니다.
- 시장가격 검증. 서충주기업도시의 비교 가능한 1층 근린시설 거래사례, 임대수익 대비 매매가격 및 공실 사례를 확인해 감정가와 실질취득액의 적정성을 판단해야 합니다.
- 관리비·원본 확인. 공용관리비 미납, 관리단 분쟁, 건축물대장과 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “37.32억 낙찰이 37.32억 취득은 아니다”
서충주메디컬타워 101호는 1회 유찰로 최저매각가가 4,665,000,000원에서 3,732,000,000원으로 내려왔습니다. 그러나 주식회사 이마트의 대항력 있는 임대차에 따라 500,000,000원의 보증금을 인수할 가능성이 있고, 이를 전액 반영한 실질취득 추정액은 4,232,000,000원입니다.
더 중요한 것은 이마트의 임차보증금과 전세권 500,000,000원이 동일 채권일 가능성, 전세권 예상배당 44,280,000원의 처리, 국세·지방세의 배당 영향 등을 확정해야 한다는 점입니다. 후순위 권리 대부분이 소멸하는 구조이지만, 임차보증금 인수 여부와 실제 반환 부담은 별개의 문제입니다.
현재는 적정 실거래 시세를 검증하지 못한 상태여서 1회 유찰 가격을 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 보증금 인수액과 임대차 수익을 확정하고 실질취득액을 비교 가능한 상가 시세와 대조한 이후에 입찰 여부를 판단해야 합니다.
