청주지방법원 2026타경30038. 충주시 중앙탑면 용전리의 서충주메디컬타워 7층 702호가 임의경매로 나왔습니다. 소유자는 유한회사신도시개발이며, 2018년 1월 30일 설정된 영주농업협동조합의 채권최고액 198,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 엠에스산업주식회사의 6,000,000,000원 근저당권을 비롯해 국세·지방세 압류와 가압류가 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
그러나 등기권리의 소멸만으로 안전하다고 판단할 수는 없습니다. 현황조사에는 말소기준보다 먼저 신고된 임차인이 존재하고, 배당표에는 500,000,000원의 보증금 전액 인수가 기재돼 있습니다. 반면 해당 임차인의 점유 부분은 101호로 적혀 있습니다. 매각 대상인 702호와 다른 호실이므로, 실제 임대차 목적물과 대항력의 적용 범위를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 7층 702호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 222 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 / 건축물관리대장상 의원, 감정평가상 해당 호실군 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 8층 · 사용승인 2017.12.01 |
| 소유자 | 유한회사신도시개발 |
| 감정가 | 447,000,000원 |
| 최저매각가 | 357,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 | 영주농업협동조합 |
| 사건 청구액 | 5,144,239,290원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준권리는 2018.01.30 영주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 엠에스산업주식회사 근저당권, 국세·지방세 압류, 정인엽 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 유한회사 굿씨티 가압류와 종전 충주시 압류는 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 101호와 702호 불일치
| 임차인 | 점유 부분 | 기준일 | 보증금 | 월차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이마트 | 101호 | 2017.12.05 | 500,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 있음으로 분류 우선변제 자료 확인 필요 승계신고 아님 |
현황조사상 임차인 신고 1건입니다. 매각 대상 702호에 실제 적용되는 임대차인지는 확인되지 않았습니다. 배당표는 해당 보증금에 대한 배당을 0원으로 처리하며 전액 인수로 산정하고 있습니다.
③ 실질취득 계산 — 낙찰가만 보면 위험하다
현재 최저가는 357,600,000원으로 감정가보다 낮습니다. 그러나 예상배당표는 임차인의 보증금 500,000,000원 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 이 전제가 실제 702호에 적용되는 경우, 단순 낙찰대금이 아니라 인수보증금을 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
| 현재 최저매각가 | 357,600,000원 |
|---|---|
| 표시된 임차보증금 인수 | 500,000,000원 |
| 전액 인수 가정 총액 | 857,600,000원 |
| 임차인 배당액 | 0원 |
| 가격 비교 기준 | 최저가 단독 비교 불가 · 실제 인수액 확정 후 실질취득 기준 |
동일한 원칙으로, 추후 유찰되더라도 최저매각가 하락만을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 실질취득액에 영향을 미치는 인수 권리의 존부와 금액이 먼저 확정되어야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족액은 확대
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 표시 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 357,600,000원 | 351,793,600원 | 6,346,206,400원 | 500,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 286,080,000원 | 281,274,880원 | 6,416,725,120원 | 500,000,000원 |
| 3회 유찰(51%) | 228,864,000원 | 224,859,904원 | 6,473,140,096원 | 500,000,000원 |
회차별 배당 가정에서 미배당 채권액은 증가합니다. 다만 후순위 채권의 미배당액이 그대로 매수인 부담이 되는 것은 아닙니다. 매수인에게 별도로 중요한 것은 실제 대항력 임차보증금의 인수 여부입니다. 현재 표시된 인수액은 모든 회차에서 500,000,000원으로 동일합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 357,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,806,400원 |
| 1. 근저당 · 영주농업협동조합 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 근저당 · 엠에스산업주식회사 | 6,000,000,000원 | 153,793,600원 |
| 3. 가압류 · 정인엽 | 500,000,000원 | 0원 |
| 임차보증금 · 주식회사 이마트 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권자 배당 대상 청구금액 합계 6,698,000,000원, 예상 채권자 배당 351,793,600원, 미배당 6,346,206,400원입니다. 임차보증금 500,000,000원은 별도 인수액으로 표시되어 있으며 위 채권자 청구금액 합계에 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 결과입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑초등학교 북서측 인근의 서충주기업도시 상가·점포 지대입니다. 충주e편한세상아파트 등 공동주택단지, 학교, 다세대주택과 근린생활시설이 주변에 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC가 있으며, 남서측 간선도로인 기업도시로와 시내버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(5~8)은 건축물관리대장상 의원으로, 조사 당시 공실 상태입니다. 실제 702호의 현재 점유·사용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 8층 건물이며 사용승인일은 2017.12.01입니다. 승강기 2대, 위생·급배수·소방·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 16m 아스팔트 포장도로, 남서측으로 약 6m 블록 포장도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 근린상업지역, 도시지역, 충주기업도시 지구단위계획구역 및 기업도시개발구역에 해당합니다. 토지 전체 면적은 899.8㎡, 공시지가는 1,296,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 환금성. 의원 용도의 근린시설이고 감정평가상 해당 호실군이 공실입니다. 실제 수요와 임대료, 관리비, 재임대 가능성을 확인해야 하며, 비교 가능한 매매·임대 사례가 확보되기 전에는 환금성이나 가격의 적정성을 낙관하기 어렵습니다.
- 시설구조. 감정평가상 일부 다른 호실군에서 벽체 철거를 통해 독립된 집합건물을 합쳐 사용하는 상태가 기재돼 있습니다. 본건 702호에도 구조·경계 문제가 있는지는 집합건축물대장과 실제 현장을 별도로 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 호실 확인. 주식회사 이마트가 신고한 101호와 매각 대상 702호의 관계를 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서에서 대조하세요.
- 대항력·우선변제 확인. 신고된 2017.12.05 기준일의 의미와 사업자등록, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 및 매각 대상 호실에 대한 대항력 적용 여부를 확인하세요.
- 실질취득액 재산정. 임차보증금 500,000,000원의 인수 여부, 배당으로 충당되는 금액 및 미배당 잔액을 확정한 뒤 낙찰가와 합산해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류에 따른 당해세 여부 및 최종 배당순위를 확인하세요.
- 신청채권·공동담보 확인. 사건 청구액 5,144,239,290원과 말소기준 근저당의 채권최고액 198,000,000원 사이에 차이가 있습니다. 또한 후순위 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 채권 및 담보 범위를 원본으로 검토하세요.
- 실제 점유와 공실 확인. 감정평가 당시 공실이라는 사실만으로 현재도 공실이라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 현장에서 확인하세요.
- 건물 구조와 사용승인 확인. 702호의 독립성, 공부상 용도, 전유부분 경계 및 현재 이용상태를 확인하세요.
- 임대수익과 환금성 확인. 유사 의원·근린시설의 매매사례, 공실률, 실제 임대수요와 임대료를 조사해 실질취득액 대비 적정성을 검토하세요.
- 관리비·인도 비용. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자 인도에 따른 비용 및 절차를 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 상태를 확인하세요.
맺으며 — “최저가 80%보다 5억 인수 여부가 먼저다”
서충주메디컬타워 702호는 1회 유찰을 거쳐 최저매각가가 357,600,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 할인만을 보고 접근하기에는 권리관계의 핵심 문제가 남아 있습니다.
현황조사에는 2017.12.05 기준의 주식회사 이마트 임차보증금 500,000,000원이 확인되고, 예상배당표는 이를 전액 인수로 처리합니다. 이 계산대로라면 매수인 실질취득액은 857,600,000원입니다. 그러나 임차인이 신고한 호실은 101호, 경매 대상은 702호여서 이 보증금이 실제 매수인에게 승계되는지부터 확인해야 합니다.
여기에 의원 용도·공실 상태, 확인되지 않은 시세, 세금 압류와 큰 규모의 미배당 채권까지 고려하면 단순히 유찰됐다는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 임차보증금의 적용 여부와 실제 인수액을 먼저 확정하고, 그다음 실거래·임대수익에 근거한 가격 판단을 해야 합니다.
