청주지방법원 2026타경30038. 본건은 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 7층 702호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 유한회사신도시개발이고, 말소기준권리는 2018.01.30. 설정된 영주농업협동조합 근저당권 198,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 엠에스산업주식회사 근저당권 6,000,000,000원, 국·충주시 압류, 정인엽 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준권리보다 앞선 점유 신고입니다. 현황조사에는 주식회사 이마트가 2017.12.05. 전입한 것으로 기재되어 있고, 보증금 500,000,000원·월세 15,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 확인되지 않지만, 제공된 권리판정은 대항력 있음으로 되어 있습니다. 배당표 역시 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30038 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 7층 702호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 222 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 유한회사신도시개발 |
| 감정가 / 최저가 | 447,000,000원 / 447,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 5,144,239,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 감정 이용상태 | 기호(5~8) 건축물관리대장상 의원 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상8층 · 사용승인일 2017.12.01. |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2018.01.30. 영주농업협동조합 근저당권입니다. 2025.03.31. 설정된 엠에스산업주식회사 근저당권, 2025.09.18. 국 압류, 2025.10.22. 충주시 압류, 2025.11.11. 정인엽 가압류와 2026.01.15. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.10.17. 충주시 압류는 2023.10.23. 해제됐고, 2023.09.11. 유한회사 굿씨티 가압류도 2024.04.18. 취소결정에 따라 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 낙찰가보다 크다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이마트 | 101호 | 2017.12.05. | 500,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 매수인 인수 |
실제 임차인은 1명으로 기재되어 있으며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 임차인의 보증금은 500,000,000원이고 신건 최저가는 447,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미회수 보증금 인수액이 커지므로, 매수인의 실질취득액은 약 500,000,000원으로 고정됩니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 최저가만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 447,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,870,000원 |
| 인수 · 주식회사 이마트 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 영주농업협동조합 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 엠에스산업주식회사 | 6,000,000,000원 | 242,130,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 정인엽 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,698,000,000원 중 예상 배당은 440,130,000원, 미배당은 6,257,870,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 447,000,000원 | 440,130,000원 | 6,257,870,000원 | 500,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 357,600,000원 | 351,793,600원 | 6,346,206,400원 | 500,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 286,080,000원 | 281,274,880원 | 6,416,725,120원 | 500,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑초등학교 북서측 인근, 충주e편한세상아파트 등 대단위 아파트단지와 학교·다세대주택·근린생활시설이 형성된 서충주기업도시 내 상가 및 점포 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC가 있으며, 남서측 기업도시로에 시내버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)는 소매점(노브랜드), 기호(2~4)는 의원(서충주메디컬의원), 기호(5~8)는 건축물관리대장상 의원이며 현황 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층, 사용승인일 2017.12.01.이며 위생·급배수·승강기 2대·소방·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역에 속하고, 공시지가는 1,296,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 16m 아스팔트 포장도로, 남서측 약 6m 블록 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 호실 원본 대조. 현황조사 임차내역의 점유부분은 101호, 경매 대상은 702호입니다. 이 불일치가 해소되지 않으면 500,000,000원 인수 여부 판단 자체가 흔들립니다.
- 실질취득액 기준. 배당 시뮬레이션대로 대항력 임차보증금을 승계한다면 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 약 500,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 상가 공실·점유 상태 확인. 감정평가에는 기호(5~8)가 현황 공실상태로 기재되어 있으므로 실제 702호의 현장 점유자와 출입·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘500,000,000원 인수 여부’가 먼저다
등기부만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 정리돼 단순해 보입니다. 그러나 현황조사에는 말소기준보다 앞선 2017.12.05. 점유 신고와 보증금 500,000,000원이 있고, 제공된 배당 시뮬레이션은 이를 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 이 계산이 본건 702호에 그대로 적용된다면 신건 최저가 447,000,000원보다 보증금이 커서 실질취득은 약 500,000,000원입니다. 1회·2회 유찰로 낙찰가가 내려가도 총 부담이 싸지는 구조가 아닙니다.
동시에 임차내역은 101호, 경매대상은 702호로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순히 “대항력 임차인 500,000,000원 인수”라고 끝낼 수 없습니다. 101호 임차내역이 실제 702호에 적용되는지 확인하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다. 이 부분이 확인되기 전에는 권리 안전형으로 평가하기 어렵고, 최저가만 보고 접근해서도 안 됩니다.
