청주지방법원 2026타경30038. 충주시 중앙탑면 기업도시로에 위치한 서충주메디컬타워 7층 701호 근린시설입니다. 감정가 903,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 722,400,000원입니다. 말소기준권리는 2018년 1월 30일 설정된 영주농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 412,000,000원입니다. 이후 설정된 엠에스산업주식회사 근저당권 6,000,000,000원과 가압류, 국세·지방세 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건은 등기상 권리의 소멸 여부와 임차보증금 승계 여부를 분리해 판단해야 합니다. 주식회사 이마트는 2017년 12월 5일을 신고일로 하는 선순위 임차인으로 조사되었으며, 보증금 500,000,000원, 월차임 15,000,000원입니다. 예상배당에서는 이 보증금을 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 문제는 임차 장소가 101호로 기재되어 있다는 사실입니다. 701호와 임대차 목적물이 다르다면 101호의 선순위 임차보증금이 701호에 당연히 승계되는 것은 아닙니다. 이 차이가 입찰 판단의 가장 중요한 쟁점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차 승계는 별도 판단

말소기준은 영주농업협동조합 근저당권입니다. 2018년 1월 30일 설정된 채권최고액 412,000,000원의 근저당권이 기준이며, 2025년 3월 31일 설정된 엠에스산업주식회사의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권은 후순위로서 매각으로 소멸할 예정입니다. 후순위 가압류와 압류도 원칙적으로 소멸합니다. 2023년 유한회사 굿씨티 가압류와 충주시 압류는 이미 별도로 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 101호와 701호의 차이가 핵심

현황조사상 확인되는 임차인은 주식회사 이마트 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 나타난 임차인은 없습니다. 다만 주식회사 이마트의 임차 장소는 101호입니다. 선순위 대항력 판단이 표시되어 있더라도 그 효력이 매각 대상 701호에까지 미치는지는 임대차 목적물과 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.

③ 실질취득 비교 — 유찰가보다 인수 여부가 중요하다

현재 최저매각가는 722,400,000원입니다. 감정가 903,000,000원보다 낮지만, 보증금 500,000,000원이 낙찰자에게 전액 승계된다면 단순 실질취득 부담은 1,222,400,000원으로 높아집니다. 감정가 대비 할인된 낙찰대금만 보고 저렴하다고 판단할 수 없는 이유입니다.

실질취득 가정 = 각 회차 매각가 + 임차보증금 500,000,000원. 임차보증금이 실제 701호 매수인에게 전액 승계되는 경우에 한한 계산이며, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 제외했습니다. 향후 유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 매각조건이 아닙니다.

현재 가정상 보증금은 최저매각가보다 작습니다. 따라서 현 회차에서는 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 아니라, 매각가에 보증금이 추가되는 구조입니다. 또한 향후 회차에서 최저가가 보증금보다 낮아지더라도, 이 사건에 적용된 전액 인수 가정과 실제 배당 결과가 달라지는 경우를 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 722,400,000원 가정)

위 계산에서 집행비용 9,624,000원을 제외한 채권자 예상배당 합계는 712,776,000원입니다. 영주농업협동조합은 채권최고액 기준 412,000,000원, 엠에스산업주식회사는 300,776,000원을 배당받는 가정이며, 정인엽 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권액 합계는 6,912,000,000원, 예상 미배당액은 6,199,224,000원입니다.

배당액은 근저당 채권최고액과 신고 채권액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 피담보채무액, 공동담보 배당, 국세·지방세 법정기일 및 당해세, 우선변제채권에 따라 달라질 수 있습니다. 엠에스산업주식회사 근저당권에는 공동담보목록 제2025-14110호가 기재되어 있습니다. 경매 청구액 5,144,239,290원과 영주농업협동조합의 등기상 채권최고액 412,000,000원 사이의 차이도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 중앙탑면 용전리 중앙탑초등학교 북서측 인근, 서충주기업도시 내 근린생활시설 지대입니다. 주변은 충주e편한세상아파트 등 아파트단지, 학교, 다세대주택, 상가 및 점포로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이합니다. 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC가 있으며, 기업도시로와 인근 시내버스 정류장을 통한 접근이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 8층 건물입니다. 사용승인일은 2017.12.01이며, 승강기 2대, 위생·급배수설비, 소방설비, 주차장설비 등이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 소매점(노브랜드), 의원(서충주메디컬의원), 의원 용도의 공실이 함께 조사되어 있습니다. 특히 기호(5~8)는 의원 용도이나 현황 공실로 기재되어 있으므로 701호의 실제 사용상태와 임대 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·충주기업도시 지구단위계획구역 및 기업도시개발구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,296,000원/㎡이며, 북동측 약 16m 도로, 남서측 약 6m 도로에 접합니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 의원 용도의 근린시설은 주거용 아파트와 달리 업종 적합성, 임차수요, 공실기간, 관리비 및 시설상태에 따라 매각 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 101호 임차인과 701호의 관계. 주식회사 이마트의 임차 목적물, 실제 점유 범위 및 보증금 500,000,000원의 701호 승계 가능성을 우선 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 인수되는 임차보증금이나 그 밖의 권리가 실제로 기재되어 있는지, 701호 기준으로 확인해야 합니다.
• 공실 및 명도. 의원 용도 공실 여부와 실제 점유자, 인도 가능 시점, 내부 시설물의 소유 및 원상복구 범위를 확인해야 합니다.
• 공동담보와 채권액. 엠에스산업주식회사 근저당권의 공동담보목록, 실제 채권잔액, 선순위 채권과 경매 청구액의 관계를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세. 충주세무서 및 충주시 압류와 관련된 체납세액, 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득 자금. 매수인 인수 500,000,000원 가정이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우를 각각 계산하고, 취득세·명도비·관리비 등을 별도로 반영해야 합니다.
• 상가 시세·임대수익. 동일 건물과 인근 유사 근린시설의 최근 매매사례, 임대료, 공실률 및 기대수익률을 확인한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차관계 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 먼저 확인할 것은 인수 범위”

서충주메디컬타워 701호는 감정가 903,000,000원에서 최저가 722,400,000원으로 내려온 근린시설입니다. 후순위 근저당과 압류 등은 매각으로 소멸할 예정이지만, 임차보증금은 별도로 살펴야 합니다.

주식회사 이마트 보증금 500,000,000원을 인수하는 것으로 계산하면 현 회차 실질취득 부담은 1,222,400,000원입니다. 그러나 이 임차인의 조사상 장소는 101호이고 경매 대상은 701호입니다. 호실이 다른 임차인의 보증금을 매수인이 실제로 인수하는지 확인하지 않은 채 500,000,000원을 확정 인수액으로 취급하는 것도, 반대로 아무 위험이 없다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

근린시설의 공실·환금성 문제, 확인되지 않은 실거래 시세, 큰 규모의 후순위 채권과 세금 압류까지 고려하면 현재는 인수 여부 확인과 시장가격 검증이 선행되어야 할 물건입니다. 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 입찰을 서두르기보다 701호의 권리·점유 범위를 확정한 후 실질취득액을 기준으로 판단하는 편이 합리적입니다.