청주지방법원 2026타경30038. 충주시 중앙탑면 용전리 서충주메디컬타워 7층 701호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2018.01.30. 영주농업협동조합 근저당권 412,000,000원입니다. 이후 설정된 엠에스산업주식회사 근저당권 6,000,000,000원, 국·충주시 압류, 정인엽 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 후순위가 아니라 말소기준보다 앞선 임차관계입니다.
현황조사에는 주식회사 이마트가 2017.12.05. 전입신고하고 보증금 500,000,000원, 월세 15,000,000원으로 기재되어 있습니다. 말소기준 2018.01.30.보다 앞서 대항력 있음으로 분류됐고, 우선변제권은 없는 것으로 예상배당에 반영되어 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 전액 승계되는 시나리오입니다. 다만 해당 임차인의 점유 부분이 101호로 표시된 반면 이 사건 물건은 701호이므로, 이 불일치를 확인하지 않고 5억원 인수를 확정적으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 7층 701호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 222 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 유한회사신도시개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 903,000,000원 / 903,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영주농업협동조합 / 5,144,239,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차관계가 핵심
등기상 기준권리는 2018.01.30. 영주농업협동조합 근저당권입니다. 2025.03.31. 설정된 엠에스산업주식회사 근저당권 6,000,000,000원과 이후 압류·가압류는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2023.09.11. 유한회사 굿씨티 가압류 500,000,000원은 2024.04.19. 말소됐고, 2023.10.17. 충주시 압류 역시 2023.10.23. 해제됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 5억원 인수 시나리오
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이마트 | 101호 | 2017.12.05 | 500,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 500,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 주식회사 이마트 자체가 임차인으로 기재되어 있습니다. 전입일 2017.12.05.는 말소기준 2018.01.30.보다 빠르므로 대항력 있음으로 분류됐고, 예상배당에서는 우선변제권이 없어 보증금 500,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리했습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 5억원은 별도 부담
실거래 가격을 근거로 한 시세 가점은 두지 않고, 현재 확인되는 매각가와 인수액을 합산해 총투입액을 봐야 합니다. 신건에서는 903,000,000원 낙찰대금에 500,000,000원 인수액이 더해져 실질취득 1,403,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 903,000,000원 | 500,000,000원 | 1,403,000,000원 | 6,020,430,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 722,400,000원 | 500,000,000원 | 1,222,400,000원 | 6,199,224,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 577,920,000원 | 500,000,000원 | 1,077,920,000원 | 6,342,259,200원 |
제시된 세 회차 모두 매각가는 임차보증금 500,000,000원보다 높습니다. 따라서 ‘낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총액이 보증금으로 고정되는’ 구간은 아직 아닙니다. 현재 계산에서는 각 회차마다 매각가 + 500,000,000원이 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 903,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,430,000원 |
| 인수. 주식회사 이마트 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 영주농업협동조합 | 412,000,000원 | 412,000,000원 |
| 3. 근저당 · 엠에스산업주식회사 | 6,000,000,000원 | 479,570,000원 |
| 4. 가압류 · 정인엽 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,912,000,000원 중 예상 배당은 891,570,000원이며, 미배당은 6,020,430,000원입니다. 임차보증금 500,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 별도 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑초등학교 북서측 인근으로, 충주e편한세상아파트 등 대단위 아파트단지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설이 형성된 서충주기업도시 내 상가·점포 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC, 남서측에는 시내버스 정류장이 있는 기업도시로가 통과하며 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층, 사용승인일 2017.12.01. 승강기 2대·위생 및 급배수·소방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 기호(1) 소매점(노브랜드), 기호(2~4) 의원, 기호(5~8) 건축물관리대장상 의원이며 현황 공실상태로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(충주기업도시)·기업도시개발구역. 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있으며 공시지가는 1,296,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 16m 아스팔트 포장도로, 남서측 약 6m 블록 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호·701호 관계 확인. 현황조사 임차인 주식회사 이마트의 점유 부분 101호와 경매 대상 701호가 일치하지 않습니다. 500,000,000원 인수 여부를 좌우하는 최우선 확인사항입니다.
- 인수액을 낙찰가에 합산. 현재 예상배당 기준 신건 실질취득은 903,000,000원 + 500,000,000원 = 1,403,000,000원입니다.
- 우선변제 없는 대항력 임차인. 예상배당에서는 보증금 배당액 0원, 매수인 인수 500,000,000원으로 잡혀 있으므로 단순 후순위 소멸 사건으로 보면 안 됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국·충주시 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 근린시설 점유·임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상이고 일부 기호는 현황 공실상태로 기재되어 있으므로 현장 점유와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 호수, 임차범위, 보증금, 대항력과 배당요구 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9.03억 낙찰”이 아니라 “14.03억 실질취득”부터 본다
등기만 보면 말소기준 2018.01.30. 이후의 후순위 근저당·압류·가압류가 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 후순위가 아닙니다. 예상배당상 말소기준보다 앞선 주식회사 이마트의 보증금 500,000,000원이 전액 매수인에게 넘어오므로 신건 기준 총부담은 1,403,000,000원입니다.
더 중요한 것은 임차인의 점유 부분이 101호, 경매 대상이 701호라는 점입니다. 이 관계가 확인되기 전에는 5억원 인수를 확정해도, 반대로 없다고 봐도 위험합니다. 따라서 이 사건은 “후순위 권리는 소멸하지만, 5억원 임차보증금 인수 여부와 호수 불일치를 먼저 풀어야 하는 근린시설”로 보는 것이 맞습니다. 권리관계가 명확해지기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.
