청주지방법원 2026타경30038. 서충주기업도시의 서충주메디컬타워 5층 502호로, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 8층 철근콘크리트구조이고 사용승인일은 2017.12.01입니다. 말소기준권리는 2018.01.30 설정된 영주농업협동조합 근저당권 461,000,000원입니다. 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 앞선 2017.12.05 전입 임차인이 있습니다.
현황조사상 임차인은 주식회사 이마트, 보증금 500,000,000원, 차임 15,000,000원입니다. 이 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있고, 예상배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 낙찰대금만으로 취득비를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30038 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 5층502호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 222 |
| 물건종류 | 근린시설 · 서충주메디컬타워 |
| 소유자 | 유한회사신도시개발 |
| 감정가 / 최저가 | 882,000,000원 / 882,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 영주농업협동조합 |
| 청구금액 | 5,144,239,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
말소기준은 2018.01.30 영주농업협동조합 근저당입니다. 2025.03.31 설정된 엠에스산업주식회사 근저당권 6,000,000,000원과 이후 국·충주시 압류, 정인엽 가압류 500,000,000원, 2026.01.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 주식회사 이마트의 전입일은 2017.12.05로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유표시 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이마트 | 101호 | 2017.12.05 | 500,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 500,000,000원 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 다만 현황조사상 임차 부분이 101호로 기재되어 있는 반면 경매 대상 주소는 5층502호이므로, 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서 원문에서 이 임차내역이 본건에 어떻게 대응하는지 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격은 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 회차 낙찰가를 882,000,000원으로 보면 임차보증금 인수 500,000,000원이 더해져 실질취득은 1,382,000,000원입니다. 1회 유찰 시 낙찰가 705,600,000원에 인수액 500,000,000원이 더해져 1,205,600,000원, 2회 유찰 시 564,480,000원에 인수액 500,000,000원이 더해져 1,064,480,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 882,000,000원 | 500,000,000원 | 1,382,000,000원 | 6,090,220,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 705,600,000원 | 500,000,000원 | 1,205,600,000원 | 6,264,856,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 564,480,000원 | 500,000,000원 | 1,064,480,000원 | 6,404,564,800원 |
④ 예상배당표 (매각가 882,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,220,000원 |
| 인수 · 주식회사 이마트 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 영주농업협동조합 | 461,000,000원 | 461,000,000원 |
| 3. 근저당 · 엠에스산업주식회사 | 6,000,000,000원 | 409,780,000원 |
| 4. 가압류 · 정인엽 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,961,000,000원 중 예상배당은 870,780,000원, 미배당은 6,090,220,000원입니다. 임차보증금 500,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑초등학교 북서측 인근으로, 충주e편한세상아파트 등 대단위 아파트단지와 학교·다세대주택·근린생활시설이 형성된 서충주기업도시 내 상가·점포 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC, 남서측 기업도시로에 시내버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상8층, 사용승인일 2017.12.01. 승강기 2대·위생 및 급배수·소방·주차장 설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호(1)는 소매점(노브랜드), 기호(2~4)는 의원(서충주메디컬의원), 기호(5~8)는 건축물관리대장상 의원이며 현황 공실상태로 기재돼 있습니다.
- 현황 변경. 목록 2·3·4는 각각 독립된 집합건물이었으나 벽체철거 등을 통해 층별로 합쳐진 1개의 상가로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 토지 공시지가는 1,296,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 16m 아스팔트 포장도로, 남서측 약 6m 블록 포장도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 882,000,000원이 아니라 임차보증금 인수를 더한 1,382,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 대응관계 확인. 현황조사상 임차 부분은 101호, 경매 대상은 5층502호입니다. 매각물건명세서·현황조사서 원본을 대조해 본건과의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 대항력·보증금 확인. 주식회사 이마트의 전입일 2017.12.05, 보증금 500,000,000원, 차임 15,000,000원 및 배당요구 여부를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 벽체철거·통합 이용 확인. 목록 2·3·4가 벽체 철거로 합쳐져 이용 중이라는 기재가 있으므로 경계·독립성·복구 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 근린시설 매매사례와 임대수익을 별도로 확인하기 전에는 유찰만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8.82억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 후순위 근저당이나 압류가 아닙니다. 그런 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차보증금 500,000,000원입니다. 신건 최저가 882,000,000원에 받으면 실질취득 부담은 1,382,000,000원입니다. 1회·2회 유찰을 거쳐도 데이터상 임차보증금 인수액은 500,000,000원으로 남습니다.
여기에 임차내역의 101호 표기와 본건 5층502호의 대응관계, 벽체철거 후 층별 통합 이용 현황, 국세·지방세 압류까지 확인할 요소가 겹칩니다. 비교 실거래도 없어 현재 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 최저가가 아니라 실질취득액과 현황 원본을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
