청주지방법원 2026타경30038. 충주시 중앙탑면 용전리 서충주메디컬타워 5층 502호의 근린시설 경매입니다. 소유자는 유한회사신도시개발이며, 영주농업협동조합이 설정한 2018.01.30 근저당권(채권최고액 461,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 엠에스산업주식회사 근저당권 6,000,000,000원과 후순위 가압류·압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기상 담보권보다 2017.12.05부터 점유·전입한 것으로 조사된 임차인입니다. 주식회사 이마트의 보증금은 500,000,000원으로, 말소기준권리보다 앞선 날짜가 기록돼 있습니다. 배당 모형은 이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산했습니다. 그러나 임차인이 신고한 호실은 101호입니다. 101호 임대차를 502호의 인수채무로 곧바로 확정할 수 없으며, 실제 일괄매각 범위와 임대차 목적물의 동일성이 우선 확인돼야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임대차는 확인 필요

권리의 중심은 2018.01.30 영주농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 엠에스산업주식회사 근저당권, 정인엽 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 유한회사 굿씨티의 가압류와 2023년 충주시 압류는 이미 말소된 이력이 있습니다.

다만 등기상 소멸과 별개로, 선순위 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금 반환의무는 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건에서 임차인의 신고일은 말소기준보다 빠르지만 임대차 대상 호실이 다르다는 점이 권리분석의 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 5억원 인수와 101호·502호 불일치

현황조사에 기록된 실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 이마트가 101호의 임차인으로 나타나며, 보증금은 500,000,000원입니다.

확정일자와 배당요구에 대한 확인이 없어 실제 우선변제권 성립 여부를 확정할 수는 없습니다. 다만 제시된 배당 모형은 임차인 배당액을 0원, 매수인 인수액을 500,000,000원으로 처리하고 있습니다. 따라서 아래 실질취득액은 그 인수가 실제로 발생한다는 보수적 조건을 둔 계산입니다.

③ 가격·실질취득 — 유찰가만으로 판단하면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가 882,000,000원의 80%인 705,600,000원입니다. 그러나 임차보증금 전액 인수가 실제로 발생한다면 매수인의 실질취득 부담은 낙찰가와 인수보증금을 합산한 금액으로 판단해야 합니다.

각 회차 최저매각가에 낙찰된다는 가정이며, 보증금 500,000,000원 전액 인수가 실제로 적용되는 경우입니다. 유찰 이후 매각기일과 실제 낙찰가격은 별도 확인이 필요합니다.

이 사건은 보증금 500,000,000원이 현재 최저매각가 705,600,000원보다 작습니다. 따라서 위 조건부 계산에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈 때 실질취득액도 내려갑니다. 다만 입찰금액 외에 5억원의 보증금 부담이 계속 남을 수 있다는 구조는 동일합니다.

④ 예상배당표 (매각가 705,600,000원 가정)

현재 최저매각가를 매각대금으로 가정한 배당입니다. 집행비용 9,456,000원을 우선 차감한 뒤 영주농업협동조합 근저당권에 461,000,000원, 엠에스산업주식회사 근저당권에 235,144,000원이 배당되는 계산입니다.

근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 임차보증금 500,000,000원은 매각대금에서 지급되는 배당이 아니라 별도의 조건부 인수액으로 산정돼 있습니다. 당해세·실제 채권액·우선변제권 여부 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 배당 대상 채권 합계는 6,961,000,000원, 예상 채권 배당액은 696,144,000원이며, 미배당액은 6,264,856,000원입니다. 특히 엠에스산업주식회사의 후순위 근저당권은 채권최고액 6,000,000,000원 중 일부만 배당받는 구조입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중앙탑초등학교 북서측 인근 서충주기업도시 내 상가·점포지대입니다. 주변은 대단위 아파트단지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며, 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC, 남서측에 시내버스 정류장 및 기업도시로가 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2017.12.01 사용승인된 지하 1층~지상 8층 철근콘크리트 건물입니다. 승강기 2대, 위생·급배수·소방·주차장 설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가에서는 일부 공간이 소매점(노브랜드), 일부는 서충주메디컬의원, 다른 의원 용도 공간은 공실로 조사됐습니다. 502호의 실제 점유 및 사용 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 상가 구조. 매각물건명세서상 목록 2·3·4는 독립적인 집합건물이었으나 벽체 철거 등을 통해 5·6층에서 층별로 합쳐진 상가로 이용 중입니다. 호실별 경계, 출입구, 설비 독립성 및 원상복구 가능성이 중요합니다.
• 토지·규제. 근린상업지역, 기업도시개발구역, 지구단위계획구역입니다. 토지 전체 면적은 899.8㎡, 공시지가는 ㎡당 1,296,000원이며, 인접 도로는 북동측 약 16m, 남서측 약 6m입니다.
• 환금성. 아파트와 달리 의원·근린상가의 환금성은 실제 임차수요, 공실, 수익률, 호실 분리 가능성에 크게 좌우됩니다. 합쳐진 공간은 독립 호실 단위의 매각·임대에 제약이 있는지 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 목록 확정. 502호가 단독매각인지, 101호와 5·6층의 다른 호실이 함께 매각되는지 법원 매각물건명세서 전체를 대조하세요.
• 임차인 목적물 확인. 주식회사 이마트의 101호 임대차가 이번 매각 대상 중 어디에 효력을 미치는지, 임대차계약서와 점유 범위를 확인하세요.
• 대항력·배당 검증. 2017.12.05 신고일과 실제 인도·점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 최종 인수액을 산정하세요.
• 실질취득액 기준 입찰. 보증금 전액 인수가 확인되면 최저가 705,600,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 1,205,600,000원의 조건부 총부담을 기준으로 검토하세요.
• 호실 통합 상태 확인. 5·6층 벽체 철거 범위, 502호의 출입 및 설비 독립성, 다른 소유 구분건물과의 관계를 현장에서 확인하세요.
• 상가 수익성 검토. 실제 임대료, 공실 여부, 관리비, 유지비용, 주변 의원·근린상가 거래사례 및 예상 임대수익률을 확인하세요.
• 세금·관리비. 국세·지방세 압류의 우선순위와 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
• 청구금액 검증. 신청채권자의 청구액 5,144,239,290원과 등기상 근저당권 채권최고액 461,000,000원의 차이를 채권계산서와 공동담보 자료로 확인하세요.
• 원본 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물 관련 자료를 재확인하세요.

맺으며 — “최저가 7.056억보다 인수 범위가 먼저다”

이 물건은 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 소멸한다는 점에서는 권리 흐름이 비교적 명확합니다. 하지만 2017년부터 신고된 임차보증금 500,000,000원이 중요한 변수입니다. 배당 모형대로 전액 인수한다면 현재 회차 실질취득액은 1,205,600,000원으로 올라갑니다.

동시에 그 임차인의 호실은 101호, 분석 대상은 502호입니다. 이 불일치가 해소되기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다. 여기에 5·6층 일부 상가의 통합 이용, 의원 용도 공간의 공실 가능성, 객관적 시세 비교의 어려움까지 더해집니다. 감정가의 80%라는 숫자는 투자 매력을 입증하지 못합니다.

따라서 현재 판단은 입찰 보류 및 권리·현장 정밀 확인입니다. 먼저 매각대상과 임차목적물의 동일성을 확정하고, 호실의 독립 사용 가능성과 실거래·임대수익 가치를 검증해야 합니다. 조건부 인수 5억원을 실제로 떠안는다면, 유찰 후에도 낙찰가가 아닌 인수액을 포함한 실질취득액으로 투자성을 판단해야 합니다.