청주지방법원 2026타경30038. 서충주메디컬타워 6층 602호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 유한회사신도시개발이고, 말소기준권리는 2018.01.30. 설정된 영주농업협동조합 근저당권 402,000,000원입니다. 그 이후 설정된 엠에스산업주식회사 근저당권 6,000,000,000원과 국세·지방세 압류, 정인엽 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기부만 보고 “후순위 권리는 다 지워진다”고 끝낼 사건은 아닙니다. 현황조사에 주식회사 이마트가 2017.12.05. 전입한 것으로 기재되어 있고, 이는 2018.01.30. 말소기준권리보다 앞섭니다. 예상배당표는 이 임차인의 보증금 500,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 따라서 현재 회차에서는 낙찰대금 882,000,000원 외에 500,000,000원을 함께 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 6층 602호 · 도로명 기업도시로 222 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 기재상 기호(2~4)는 의원(서충주메디컬의원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상8층 · 사용승인 2017.12.01. |
| 소유자 | 유한회사신도시개발 |
| 감정가 / 최저가 | 882,000,000원 / 882,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영주농업협동조합 / 5,144,239,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2018.01.30. 영주농업협동조합 근저당권입니다. 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 주식회사 이마트의 전입일은 2017.12.05.로 말소기준보다 빠르고, 예상배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 500,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 5억 인수 산정
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이마트 | 101호 | 2017.12.05. | 500,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 500,000,000원 인수 |
③ 회차별 부담 — 유찰돼도 인수보증금 5억은 그대로
실거래 비교 자료가 없어 이 사건의 가격 메리트를 시세 대비로 단정할 수는 없습니다. 대신 제공된 유찰 시나리오를 보면 낙찰가는 내려가더라도 임차인 인수액 500,000,000원은 각 회차에서 동일하게 잡혀 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 882,000,000원 | 500,000,000원 | 1,382,000,000원 | 6,031,220,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 705,600,000원 | 500,000,000원 | 1,205,600,000원 | 6,205,856,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 564,480,000원 | 500,000,000원 | 1,064,480,000원 | 6,345,564,800원 |
즉 1회 유찰 시에도 총 부담은 1,205,600,000원, 2회 유찰 시에도 1,064,480,000원입니다. 최저가 하락폭만 보고 접근하면 인수보증금 5억원을 놓치게 됩니다. 실거래 비교값이 없으므로 이 총액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 882,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,220,000원 |
| 인수. 주식회사 이마트 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 영주농업협동조합 | 402,000,000원 | 402,000,000원 |
| 3. 근저당 · 엠에스산업주식회사 | 6,000,000,000원 | 468,780,000원 |
| 4. 가압류 · 정인엽 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,902,000,000원 중 채권자 배당액은 870,780,000원, 미배당은 6,031,220,000원입니다. 주식회사 이마트 보증금 500,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 선순위에서 차감되어 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 기재상 기호(2~4)는 의원(서충주메디컬의원)으로 이용 중이며, 기호(5~8)는 건축물관리대장상 의원 용도이나 현황 공실 상태입니다.
- 구획 상태. 매각물건명세서 비고에는 목록 2·3·4가 각각 독립된 집합건물이었으나 벽체철거 등을 통해 층별 5층·6층에서 하나의 통합 상가로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 입지. 중앙탑초등학교 북서측 인근의 서충주기업도시 내 상가·점포 지대로, 대단위 아파트단지·학교·다세대주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC, 남서측으로 기업도시로와 시내버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 16m 아스팔트 포장도로, 남서측 약 6m 블록 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 근린상업지역·도시지역·충주기업도시 지구단위계획구역이며, 토지면적 899.8㎡, 공시지가 1,296,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기 2대, 소방설비, 주차장설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 자금계획. 신건 기준 882,000,000원이 아니라 인수보증금까지 합친 1,382,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 호실 대조. 목적물은 602호, 현황조사 임차인 점유부분은 101호로 기재되어 있으므로 실제 점유·임대차 목적물 대응관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 대항력·인수 재확인. 주식회사 이마트의 2017.12.05. 전입은 말소기준 2018.01.30.보다 빠릅니다. 보증금 500,000,000원 전액 인수 산정의 근거서류를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 통합 상가 현황 확인. 벽체철거를 통해 층별로 합쳐진 상가 이용상태가 기재되어 있으므로 602호의 물리적 경계·출입·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있습니다.
- 시세는 별도 확인. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 1,382,000,000원의 실질취득액이 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8.82억 신건”이 아니라 “13.82억 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 후순위 근저당이나 가압류가 아닙니다. 그것들은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 진짜 쟁점은 말소기준보다 앞선 주식회사 이마트의 500,000,000원 임차보증금입니다. 현재 예상배당에서는 이 금액이 전액 매수인 인수로 잡혀 있어, 신건 최저가 882,000,000원에 낙찰받는다면 실질취득은 1,382,000,000원입니다.
게다가 현황조사의 임차인 점유부분은 101호로, 경매 목적물 602호와 표기가 다르고, 목록 2·3·4는 벽체철거를 통해 층별 통합 상가로 이용 중이라는 기재도 있습니다. 국세·지방세 압류와 현재 회차 6,031,220,000원의 미배당까지 겹칩니다. 비교 실거래가가 없어 가격상 할인 여부도 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가 숫자보다 인수보증금·점유 호실·통합 상가 현황 확인이 먼저인 사건입니다.
