청주지방법원 2026타경30038. 충주시 중앙탑면 용전리 서충주메디컬타워 6층 602호에 대한 근린시설 경매입니다. 소유자는 유한회사신도시개발이며, 2018년 설정된 영주농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 엠에스산업주식회사 근저당권, 국세·지방세 압류, 정인엽 가압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기 권리의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별도의 문제입니다.
특히 이번 물건은 아파트가 아닌 상업용 집합건물입니다. 감정평가상 일부 호실은 벽체를 철거해 층별로 통합 이용하고 있으며, 의원으로 사용되는 공간과 공실로 조사된 공간이 함께 나타납니다. 따라서 602호의 실제 점유 범위와 임대차 목적물을 먼저 구분해야 합니다. 감정가의 80%라는 수치만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 6층 602호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 222 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 상업용 건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 8층 · 사용승인 2017.12.01 |
| 소유자 | 유한회사신도시개발 |
| 감정가 | 882,000,000원 |
| 최저매각가 | 705,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 영주농업협동조합 |
| 청구액 | 5,144,239,290원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2018.01.30 영주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 402,000,000원 |
| 점유·이용 | 의원 및 통합 상가 이용 관련 사항 존재 · 602호별 실제 점유 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 별도 확인
말소기준은 2018.01.30 설정된 영주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 엠에스산업주식회사 근저당권 6,000,000,000원, 정인엽 가압류 500,000,000원, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 유한회사 굿씨티 가압류와 충주시 압류는 이미 말소 처리된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 5억 원의 적용 범위가 관건
| 임차인 / 부분 | 신고일 | 보증금 | 차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
주식회사 이마트
101호
|
2017.12.05 | 500,000,000원 | 15,000,000원 |
대항력 자료상 有
우선변제 확인 안 됨
승계신고 아님
602호에 대한 적용 여부 미확인
|
조사된 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위변제·승계로 중복 기재된 임차인은 아닙니다. 보증금은 500,000,000원, 차임은 15,000,000원으로 조사됐습니다. 차임의 지급 주기와 확정일자, 배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득 부담을 보라
최초 감정가는 882,000,000원이고, 1회 유찰 후 최저가는 705,600,000원입니다. 낙찰가만 비교하면 감정가의 80% 수준이지만, 보증금 5억 원을 전액 인수하는 경우에는 실질취득 부담이 감정가의 136.7%에 달합니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 인수 가정 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(80%) | 705,600,000원 | 500,000,000원 | 1,205,600,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 564,480,000원 | 500,000,000원 | 1,064,480,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 451,584,000원 | 500,000,000원 | 951,584,000원 |
실질취득 부담 = 가정 낙찰가 + 보증금 전액 인수 가정액. 3개 회차 모두 동일한 인수액 500,000,000원을 적용한 조건부 계산이며, 실제 임차권 적용 여부와 취득 관련 부대비용은 별도입니다.
유찰이 추가되면 낙찰대금은 낮아지지만, 위 시나리오에서는 인수 가정액이 그대로 유지되므로 낙찰가만큼 총부담이 줄어드는 것은 아닙니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 그 차이에 따라 늘어나는 구조에서는, 실질취득 부담이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 이 사건에서는 실제 임차권 적용 여부와 배당구조를 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 705,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,456,000원 |
| 임차인 이마트 보증금(인수 가정) | 500,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 영주농업협동조합 | 402,000,000원 | 402,000,000원 |
| 2. 근저당 · 엠에스산업주식회사 | 6,000,000,000원 | 294,144,000원 |
| 3. 가압류 · 정인엽 | 500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 6,902,000,000원 | 696,144,000원 |
집행비용 9,456,000원을 제외한 696,144,000원을 채권자에게 배당하는 가정입니다. 영주농업협동조합에 402,000,000원, 엠에스산업주식회사에 294,144,000원이 배당되며, 정인엽 가압류와 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다. 채권자 미배당액은 6,205,856,000원으로 산출됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑초등학교 북서측 인근의 서충주기업도시 상업·점포 지대입니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC가 있으며, 기업도시로 및 시내버스 정류장을 이용할 수 있는 입지입니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 지하 1층·지상 8층 철근콘크리트 건물로 위생·급배수설비, 승강기 2대, 소방설비 및 주차장설비가 있습니다. 사용승인일은 2017.12.01입니다.
- 용도와 이용상태. 소매점(노브랜드), 의원(서충주메디컬의원), 의원 용도의 공실이 감정평가상 구분돼 있습니다. 602호가 어느 평가 기호에 해당하는지 대조해야 해당 호실의 실제 이용상태를 확정할 수 있습니다.
- 통합 상가. 일부 집합건물은 벽체 철거를 통해 5층과 6층에서 각각 통합된 상가로 이용 중입니다. 등기상 전유부분과 현장 이용구획의 일치 여부, 독립적인 출입 및 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,296,000원/㎡입니다. 공부와 현황의 차이는 감정평가상 보고되지 않았고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 상업용 부동산은 실제 임대수익, 공실, 전유부분의 독립성 및 매수 수요에 따라 가치가 달라집니다. 최근 거래시세가 확인되지 않아 현 최저매각가의 유리함이나 환금성을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 호실 대조. 이마트의 임차 부분 101호와 매각 대상 602호가 서로 다릅니다. 임대차계약서, 사업자등록, 현황조사서 및 매각물건명세서의 목적물 표시를 대조하세요.
- 보증금 인수 확인. 500,000,000원 전액 인수 가정의 법률상 성립 여부, 확정일자·배당요구·점유요건을 확인하세요. 단순히 신고일이 앞선다는 이유만으로 602호 인수를 확정해서는 안 됩니다.
- 통합 상가 현장 확인. 벽체가 철거된 통합 이용 상태에서 602호의 인도 범위, 출입구, 설비와 실제 점유자를 확인하세요. 분리 사용이나 원상회복 가능성도 점검해야 합니다.
- 세금과 배당. 국세·지방세 압류 관련 체납액과 조세의 우선순위를 확인하세요. 추정 배당액이 실제 배당과 달라질 가능성이 있습니다.
- 실질취득 기준 가격 산정. 5억 원 전액 인수 가정이 성립하면 현 회차 실질취득 부담은 1,205,600,000원입니다. 낙찰대금 705,600,000원만으로 투자성을 판단하지 마세요.
- 상가 시세·임대수익. 동일 건물과 인근 유사 근린시설의 실거래가격, 임대조건, 공실률, 관리비를 비교한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서와 건축물대장을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수 여부가 먼저”
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 감정가의 80%까지 내려왔지만, 그 자체가 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 임차보증금 500,000,000원을 인수하는 가정에서는 실질취득 부담이 1,205,600,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가 882,000,000원보다 높은 수준입니다. 다만 감정가와 실제 시세는 같지 않으므로 이 수치만으로 시장가격 대비 비싸다고 확정할 수도 없습니다.
더 근본적인 문제는 101호 임차인과 602호 매각 대상의 불일치입니다. 이 연결관계가 확인되지 않은 상태에서 인수액을 확정하거나 소멸하는 것으로 단정하면 입찰금액 자체가 잘못 산정될 수 있습니다. 일부 호실의 통합 사용 내역과 조세 압류도 별도 점검 대상입니다. 현재 판단은 입찰 보류 및 추가 권리확인 우선. 임차권의 적용 범위와 실제 실질취득 부담이 확인된 다음에야 가격과 환금성을 평가할 수 있습니다.
