청주지방법원 2026타경30038. 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 6층601호의 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.01.30 영주농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 459,000,000원입니다. 이후 엠에스산업주식회사 근저당권 6,000,000,000원, 국·충주시 압류, 정인엽 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 주식회사 이마트가 2017.12.05 전입한 것으로 기재되어 있고, 보증금 500,000,000원·차임 15,000,000원입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있으며, 배당자료도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30038 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 6층601호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 222 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 유한회사신도시개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,003,000,000원 / 1,003,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 5,144,239,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상8층 · 사용승인일 2017.12.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2018.01.30 영주농업협동조합 근저당권입니다. 2025.03.31 설정된 엠에스산업주식회사 근저당권, 2025년 국·충주시 압류, 2025.11.11 정인엽 가압류, 2026.01.15 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 주식회사 이마트의 전입일은 2017.12.05로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 보증금 500,000,000원 인수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이마트 | 101호 | 2017.12.05 | 500,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 해당 없음 |
③ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 500,000,000원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,003,000,000원 | 500,000,000원 | 1,503,000,000원 | 5,968,430,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 802,400,000원 | 500,000,000원 | 1,302,400,000원 | 6,167,024,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 641,920,000원 | 500,000,000원 | 1,141,920,000원 | 6,325,899,200원 |
이 사건은 보증금이 현재 회차 매각가보다 작기 때문에 유찰될수록 실질취득 부담도 낮아집니다. 다만 모든 시나리오에서 매수인 인수액 500,000,000원이 별도로 붙습니다. 실거래 비교자료는 없으므로 현재 가격이 시장 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,003,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,430,000원 |
| 인수 · 주식회사 이마트 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 영주농업협동조합 | 459,000,000원 | 459,000,000원 |
| 3. 근저당 · 엠에스산업주식회사 | 6,000,000,000원 | 531,570,000원 |
| 4. 가압류 · 정인엽 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,959,000,000원 중 990,570,000원이 배당되고, 5,968,430,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 주식회사 이마트 보증금 500,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 별도 처리됩니다.
⑤ 현황·물리적 이용 — 벽체철거와 통합 사용 확인
감정평가 이용상태에는 기호(1)는 소매점(노브랜드), 기호(2~4)는 의원(서충주메디컬의원), 기호(5~8)는 건축물관리대장상 의원이며 현황 공실상태로 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑초등학교 북서측 인근, 충주e편한세상아파트 등 대단위 아파트단지와 학교·다세대주택·근린생활시설이 형성된 서충주기업도시 내 상가·점포 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC, 남서측 기업도시로에 시내버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상8층이며 승강기 2대, 위생·급배수·소방·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며 공시지가 1,296,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 16m 아스팔트 포장도로, 남서측 약 6m 블록 포장도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 주식회사 이마트 보증금 500,000,000원을 낙찰가와 별도로 부담하는 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 점유 목적물 대조. 본건은 6층601호인데 임차인 점유 부분은 101호로 기재되어 있으므로 현황조사와 매각물건명세서 원문에서 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 벽체철거·통합 이용. 5·6층 구분건물의 통합 이용 현황과 실제 경계, 출입, 인도 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 또는 유찰가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 등기 원본 대조. 영주농업협동조합 근저당권, 엠에스산업주식회사 근저당권 및 압류·가압류의 현재 상태를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 핵심은 ‘낙찰가 밖 5억’
후순위 등기권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 이 사건을 단순한 권리 안전형으로 보면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 주식회사 이마트의 보증금 500,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 현재 회차 실질취득 부담은 1,503,000,000원입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건, 5·6층 벽체철거·통합 이용, 본건 6층601호와 임차인 점유 부분 101호 표기의 대조 필요성까지 겹칩니다. 권리의 초점은 후순위 말소가 아니라 선순위 임차보증금 인수와 실제 점유범위 확인입니다.
