청주지방법원 2026타경30038. 충주시 중앙탑면 서충주기업도시 내 서충주메디컬타워 6층 601호 근린시설입니다. 지하 1층·지상 8층 규모의 상업용 건물로, 감정가 1,003,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 802,400,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018년 영주농업협동조합의 근저당권으로, 후순위 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 임차보증금 문제는 등기상 후순위 권리 소멸과 별개로 판단해야 합니다.

특히 이 사건은 일반적인 근린상가 경매보다 확인할 문제가 많습니다. 대항력 있는 것으로 분류된 주식회사 이마트의 임차보증금은 500,000,000원인데, 임차 목적물은 101호로 기록되어 있습니다. 반면 매각 대상은 601호입니다. 여기에 매각물건명세서에는 5·6층의 독립된 구분건물들이 벽체 철거를 통해 통합 사용되고 있다는 취지의 기재도 있습니다. 실제 매각 범위·점유 관계·보증금 인수 대상을 서로 대조해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차권은 별도

말소기준권리는 2018.01.30. 설정된 영주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 459,000,000원이며, 2025년 설정된 엠에스산업주식회사의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권보다 앞섭니다. 엠에스산업주식회사 근저당권에는 공동담보목록 제2025-14110호가 기재되어 있습니다.

이후 등기된 국세·지방세 압류, 정인엽의 가압류, 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 세금 관련 압류등기가 소멸한다고 해서 조세채권의 배당 우선순위까지 없어지는 것은 아닙니다. 당해세 등 우선배당 여부에 따라 실제 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 101호와 601호가 다르다

현황조사에서 확인된 임차관계는 주식회사 이마트입니다. 보증금 500,000,000원, 월차임 15,000,000원으로 기록되어 있으며, 말소기준권리보다 앞선 기준일을 가진 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 기재된 관계입니다. 그러나 그 점유 호실은 601호가 아닌 101호입니다.

특히 상가임대차는 실제 인도와 사업자등록 등 대항요건을 확인해야 합니다. 단순히 임차인의 날짜가 근저당권보다 앞선다는 사실만으로, 다른 호실인 601호에 대한 대항력을 자동 인정할 수는 없습니다. 확정일자·배당요구와 보증금 반환 관계도 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가 8.02억보다 실질취득이 중요

현재 최저매각가 802,400,000원은 감정가의 80%입니다. 그러나 선순위 보증금 500,000,000원이 전액 인수되는 상황이라면 실제 취득 부담은 낙찰대금과 인수보증금을 합한 금액입니다. 이것은 현재로서는 101호 임차권이 601호에 적용된다는 조건부 위험 시나리오이지, 확정 인수액이 아닙니다.

실질취득은 각 회차 최저매각가에 보증금 500,000,000원을 전액 인수한다고 가정해 산술 합산한 값입니다. 취득세·명도비·관리비·금융비용 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 실제 낙찰가격과 임차권 적용 여부에 따라 달라집니다.

현재 회차에서 보증금을 전액 인수하면 감정가 1,003,000,000원보다 실질취득 부담이 커집니다. 3회 유찰 시나리오에서도 조건부 실질취득은 1,013,536,000원으로 감정가를 웃돕니다. 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 802,400,000원 가정)

현재 회차 최저매각가를 매각대금으로 가정한 배당 추정입니다. 선순위 임차보증금 500,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 조건부 매수인 인수액으로 분리되어 있습니다. 실제 배당은 조세채권, 우선순위와 확정 채권액에 따라 달라집니다.

집행비용 10,424,000원은 추정액이며, 국세·지방세의 우선배당 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 계산입니다. 영주농업협동조합 배당액은 근저당 채권최고액 기준입니다. 신청 청구액 5,144,239,290원과 배당액의 관계도 원본 채권계산서로 확인해야 합니다.

⑤ 상가 구조·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중앙탑초등학교 북서측 인근의 서충주기업도시 내 상가·점포 지대입니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 학교, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인근에 중앙탑IC, 남서측에 시내버스 정류장이 있으며 기업도시로를 통해 접근할 수 있습니다.
• 건물. 지하 1층·지상 8층 철근콘크리트 건물로 승강기 2대, 위생·급배수설비, 소방설비 및 주차장설비가 설치되어 있습니다.
• 실제 이용. 건물에는 노브랜드 소매점과 서충주메디컬의원이 있으며 일부 의원 용도 공간은 공실로 조사되었습니다. 601호의 독립적인 점유·임대 상태는 현장과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 구획 문제. 매각물건명세서에는 목록 2·3·4가 독립적인 집합건물이었으나 벽체 철거로 5·6층에서 층별 통합 상가로 사용된다는 설명이 있습니다. 매각 대상의 구분 경계, 출입구, 설비 공유, 원상복구 필요성과 비용을 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역에 포함됩니다. 북동측 약 16m 도로와 남서측 약 6m 도로에 접하며, 토지 공시지가는 1,296,000원/㎡입니다.
• 환금성. 의료·상업시설 성격의 근린시설로 임차 수요, 공실기간, 실제 임대수익 및 분리 사용 가능성이 매각가격과 재매각 가능성에 영향을 줍니다. 감정가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 101호와 601호의 임대차 관계. 주식회사 이마트 임대차계약서의 목적물 표시, 사업자등록 및 실제 인도 부분을 확인하고, 보증금 500,000,000원의 601호 인수 여부를 명확히 해야 합니다.
• 601호 실제 점유자. 현장 점유자, 영업 여부, 공실 여부, 임대차계약 및 임차인의 대항요건을 따로 확인해야 합니다.
• 구분건물 통합 사용. 5·6층의 벽체 철거 현황과 등기상 전유부분 경계, 독립 사용 가능성, 원상복구 및 비용 부담을 확인해야 합니다.
• 세금 우선배당. 충주시 및 국세 압류의 조세 성격과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 근저당. 엠에스산업주식회사 근저당권의 공동담보목록과 실제 피담보채무 및 후순위 소멸 관계를 확인해야 합니다.
• 적정 취득가격. 최저가 802,400,000원만 보지 말고, 임차보증금 인수 가능성, 상가 거래사례, 임대료, 공실 위험, 명도비와 취득 부대비용을 함께 반영해야 합니다.
• 관리비·시설비. 상가 공용부분 관리비 미납과 승강기·소방·공조·급배수시설의 유지보수 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 법원 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “8.02억보다 5억 인수 여부가 먼저다”

이 물건의 표면적인 가격은 802,400,000원입니다. 그러나 임차보증금 500,000,000원이 전액 인수되는 경우 조건부 실질취득 부담은 1,302,400,000원으로 올라갑니다. 이때는 한 차례 유찰되어 감정가 대비 80%에 나왔다는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

동시에 101호 임차인의 보증금을 601호 낙찰자에게 그대로 적용하는 것도 위험한 판단입니다. 임차 목적물이 다른 만큼 실제 인수 여부를 먼저 가려야 합니다. 후순위 근저당과 압류의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차권 적용 범위, 5·6층 통합 사용, 세금 배당 및 상가의 실제 시장가격에는 추가 확인이 필요합니다.

권리 관계는 확인 전까지 보류, 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 몇 차례 더 유찰되느냐가 아니라 601호에 실제로 인수되는 권리와 독립적인 상가 가치가 무엇인지를 정확하게 확정하는 데 있습니다.