청주지방법원 2026타경30038. 충주시 중앙탑면 서충주기업도시 내 서충주메디컬타워 8층 801호 근린시설입니다. 감정가 1,046,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 836,800,000원으로 내려왔습니다. 등기상 최초 근저당권은 2018년 영주농업협동조합의 채권최고액 486,000,000원입니다. 그 이후 설정된 엠에스산업주식회사의 근저당권과 압류·가압류 등은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 등기부의 담보권만 살펴보면 말소기준은 비교적 분명합니다.
하지만 핵심 문제는 등기부 밖의 임대차입니다. 주식회사 이마트의 전입일은 2017.12.05로, 영주농업협동조합의 근저당권 설정일인 2018.01.30보다 앞섭니다. 보증금 500,000,000원, 월차임 15,000,000원으로 조사됐고, 배당 가정은 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 이 임대차의 표시 부분이 101호라는 점이 결정적입니다. 8층 801호가 경매 대상이므로, 101호 임차인의 권리가 801호까지 미치는지는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 8층 801호 도로명주소: 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 222 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 지하 1층 / 지상 8층 건물의 8층 801호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 사용승인 2017.12.01 |
| 이용상태 | 건물 내 소매점(노브랜드)·의원(서충주메디컬의원) 이용 및 의원 용도 공실 부분 혼재. 801호의 개별 이용·점유 상태는 확인 필요 |
| 소유자 | 유한회사신도시개발 |
| 감정가 | 1,046,000,000원 |
| 최저매각가 | 836,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 영주농업협동조합 / 5,144,239,290원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.30 영주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 486,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 용도지역 | 근린상업지역 · 지구단위계획구역(충주기업도시) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 별도 검증
말소기준은 2018.01.30 영주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 엠에스산업주식회사의 근저당권 6,000,000,000원, 충주세무서장의 압류, 정인엽의 가압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 것으로 정리됩니다. 과거 유한회사 굿씨티 가압류와 충주시 압류는 이미 말소된 등기입니다. 등기권리의 매각 소멸과 실제 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제이므로 세금 관계는 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 500,000,000원 인수 가능성
| 임차인 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이마트 101호 |
2017.12.05 | 500,000,000원 | 15,000,000원 |
대항력 有 기재 우선변제권 없음으로 배당 가정 801호에 대한 효력 미확인 |
최대 500,000,000원 가정 실제 인수 여부 확인 필요 |
현황조사상 확인된 임차인은 주식회사 이마트 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 기재되어 있습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 배당 계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 보증금에 대한 배당액이 0원, 매수인 인수액이 500,000,000원으로 산정되어 있습니다.
다만 이마트의 101호 임대차와 801호 매각 대상 사이의 관계가 확인되지 않습니다. 따라서 위 금액은 현재 단계에서 확정된 인수채무가 아니라 반드시 검증해야 하는 위험금액입니다. 또한 월차임 15,000,000원을 801호의 확정 임대수익으로 사용해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 80% 유찰가에도 실질 부담은 크다
감정가는 1,046,000,000원, 현재 최저매각가는 836,800,000원입니다. 감정가 대비 80%라는 숫자는 분명 낮아졌지만, 500,000,000원 인수 가정에서는 취득대금 합계가 1,336,800,000원에 이릅니다. 이는 감정가의 약 127.8%에 해당합니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 가정 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 836,800,000원 | 500,000,000원 | 1,336,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 669,440,000원 | 500,000,000원 | 1,169,440,000원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 535,552,000원 | 500,000,000원 | 1,035,552,000원 |
각 실질취득 합계는 해당 회차의 매각가에 동일한 보증금 500,000,000원을 더한 조건부 계산입니다. 실제 임차권 인수 여부와 금액이 달라지면 결과도 달라집니다. 후속 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각일정과 최저가는 별도 확인 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 836,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,768,000원 |
| 별도 인수 가정 · 주식회사 이마트 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 영주농업협동조합 | 486,000,000원 | 486,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 엠에스산업주식회사 | 6,000,000,000원 | 340,032,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 정인엽 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 채권자 배당 합계는 826,032,000원, 채권액 대비 미배당 합계는 6,159,968,000원입니다. 엠에스산업주식회사 근저당 채권은 일부만 배당받는 것으로 계산되며, 정인엽 가압류에는 배당이 없는 것으로 산정됩니다. 이 미배당액 전체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 문제 되는 금액은 별도로 처리된 임차인 보증금 500,000,000원의 실제 인수 여부입니다.
집행비용은 추정액입니다. 근저당권 배당은 기재된 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 실제 채권잔액·배당순위·조세채권·최우선변제 등은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 기재 청구액 5,144,239,290원과 최초 근저당 채권최고액 486,000,000원 사이의 차이도 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑초등학교 북서측 인근, 서충주기업도시 내 상가 및 점포 지대입니다. 주변은 충주e편한세상아파트 등 대단위 아파트단지와 학교, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고, 동측 인근 중부내륙고속도로 중앙탑IC 및 남서측 버스정류장이 있습니다. 기업도시로가 통과하며 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 8층 건물입니다. 승강기 2대, 위생·급배수설비, 소방설비 및 주차장설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 건물 평가 내역에는 소매점(노브랜드), 의원(서충주메디컬의원), 의원 용도의 공실 부분이 포함됩니다. 특히 기호(5~8)는 의원 용도이나 현황 공실로 기재되어 있어, 경매 대상 801호의 해당 여부와 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 구조. 일부 구분건물은 벽체 철거를 통해 층별로 통합 이용된 것으로 기재되어 있습니다. 해당 구조 변경이 801호의 독립성·출입·이용에 영향을 미치는지 확인할 필요가 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 16m 포장도로와 남서측 약 6m 포장도로에 접하며, 근린상업지역·도시지역·충주기업도시 지구단위계획구역 등에 속합니다. 공시지가는 1,296,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 기업도시 내 근린시설로, 주거용 부동산과 달리 실제 입점 수요·임대수익·공실 및 용도 적합성이 매매가격에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 감정가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 임차인의 801호 관련성. 주식회사 이마트의 임대차계약 목적물과 실제 점유 범위를 확인하세요. 101호로 기재된 보증금 500,000,000원이 801호 낙찰자에게 실제 승계되는지가 가장 중요한 판단사항입니다.
- 대항력·배당요구. 전입일이 근저당보다 빠르더라도 해당 호실에 대한 대항요건과 권리 존속 여부를 확인해야 합니다. 확정일자·배당요구·우선변제 관계를 원본과 대조하세요.
- 실질취득액 계산. 보증금 전액 인수 시 현재 회차 실질취득액은 1,336,800,000원입니다. 인수 없음이 확인되면 해당 보증금은 취득원가에서 제외해야 하므로 두 경우를 구분해 판단하세요.
- 801호 공실·점유 확인. 건물 일부는 의원 용도 공실로 기재되어 있습니다. 경매 대상 801호가 실제 공실인지, 다른 점유자가 있는지, 명도 대상이 누구인지 현장조사로 확인해야 합니다.
- 구분건물의 독립성. 건물 내 일부 호실의 벽체 철거 및 통합 이용 내용이 기재되어 있으므로 801호의 공부상 구획과 현황, 출입구 및 설비 독립성을 확인하세요.
- 실거래·임대시세. 동일 건물 및 주변 유사 근린시설의 최근 거래가격, 공실률, 임대료, 관리비를 확인한 뒤 취득원가를 비교해야 합니다. 101호의 월차임 15,000,000원을 801호 수익으로 간주하면 안 됩니다.
- 세금과 관리비. 충주세무서장의 압류가 있으므로 실제 조세채권과 우선배당 관계를 확인하세요. 공용부분 관리비 체납 및 미납 공과금도 별도 점검 대상입니다.
- 신청채권액 확인. 신청채권자 영주농업협동조합의 청구액 5,144,239,290원과 등기된 채권최고액 486,000,000원의 관계를 사건 원본에서 대조하세요.
- 매각서류 재확인. 2026.10.26 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 매각 진행 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “80% 유찰가보다 먼저 확인할 것은 임차 목적물”
서충주메디컬타워 801호는 가격보다 권리의 적용 범위가 먼저 해결되어야 하는 근린시설입니다. 최초 근저당권 이후의 등기권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 현황조사에 나타난 주식회사 이마트의 보증금 500,000,000원은 별도로 검토해야 합니다.
그 보증금이 801호에 승계된다면 현재 최저가와 합친 실질취득액은 1,336,800,000원입니다. 감정가보다 높고, 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 반대로 101호 임대차가 801호와 무관하다는 점이 확인되면 인수금액 계산은 크게 달라집니다. 따라서 핵심은 무조건 더 유찰되기를 기다리는 것이 아니라 임차 목적물·실제 점유·인수사항을 확정하고 801호 자체의 시장가치를 검증하는 것입니다.
결론은 조건부 입찰 보류. 말소기준은 분명하지만 보증금의 호실 불일치, 잠재적인 인수 부담, 근린시설의 공실·환금성 및 시세 불확실성이 함께 존재합니다. 단순히 감정가의 80%까지 하락했다는 이유만으로 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다.
