청주지방법원 2026타경30038. 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 8층801호 근린시설입니다. 소유자는 유한회사신도시개발이고, 2018.01.30. 영주농업협동조합이 채권최고액 486,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 엠에스산업주식회사 근저당, 국 압류, 정인엽 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위보다 임차인 인수입니다. 현황조사에는 주식회사 이마트가 2017.12.05. 전입한 것으로 기재돼 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 500,000,000원, 월차임은 15,000,000원입니다. 배당 계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 잡혀 있습니다. 이 계산을 그대로 적용하면 신건의 실제 자금 부담은 최저가 1,046,000,000원이 아니라 1,546,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30038 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 8층801호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 중앙탑면 기업도시로 222 |
| 물건종류 | 근린시설 · 서충주메디컬타워 |
| 감정 이용상태 | 기호(5~8) 의원 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상8층 · 사용승인일 2017.12.01. |
| 소유자 | 유한회사신도시개발 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,046,000,000원 / 1,046,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 5,144,239,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2018.01.30. 영주농업협동조합 근저당권입니다. 2025.03.31. 설정된 엠에스산업주식회사 근저당권 채권최고액 6,000,000,000원, 2025.09.18. 국 압류, 2025.11.11. 정인엽 가압류 500,000,000원, 2026.01.15. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 5억원 인수 가정이 핵심
| 임차인 | 점유부위 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이마트 | 101호 | 2017.12.05 | 500,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 |
전입일 2017.12.05.는 말소기준권리 2018.01.30.보다 앞섭니다. 배당표는 이 임차인의 보증금 500,000,000원을 배당하지 않고 매수인 인수로 처리합니다. 보증기관 대위·승계가 아니라 실제 임차인으로 잡힌 것은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,046,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,860,000원 |
| 인수 · 주식회사 이마트 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 영주농업협동조합 | 486,000,000원 | 486,000,000원 |
| 3. 근저당 · 엠에스산업주식회사 | 6,000,000,000원 | 547,140,000원 |
| 4. 가압류 · 정인엽 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 6,986,000,000원, 채권자 예상배당은 1,033,140,000원이며 미배당은 5,952,860,000원입니다. 주식회사 이마트 보증금 500,000,000원은 배당액 0원·매수인 인수로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수를 함께 본다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 1,046,000,000원 | 500,000,000원 | 1,546,000,000원 | 5,952,860,000원 |
| 1회 유찰 시 | 836,800,000원 | 500,000,000원 | 1,336,800,000원 | 6,159,968,000원 |
| 2회 유찰 시 | 669,440,000원 | 500,000,000원 | 1,169,440,000원 | 6,325,654,400원 |
제시된 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매각가가 보증금 500,000,000원보다 높습니다. 각 회차의 실질 부담은 매각가 + 500,000,000원 인수 가정으로 계산해야 하며, 현재 회차에서는 1,546,000,000원, 1회 유찰 시 1,336,800,000원, 2회 유찰 시 1,169,440,000원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑초등학교 북서측 인근의 서충주기업도시 내 상가·점포 지대로, 충주e편한세상아파트 등 대단위 아파트단지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설이 함께 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC, 남서측 기업도시로에 시내버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정요항표상 기호(1)은 소매점(노브랜드), 기호(2~4)는 의원, 기호(5~8)는 건축물관리대장상 의원이며 현황 공실상태로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층 건물로 사용승인일은 2017.12.01.이며, 위생·급배수설비, 승강기설비 2대, 소방설비, 주차장설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 16m 아스팔트 포장도로와 남서측 약 6m 블록 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 899.8㎡, 지목 대, 상업용 이용, 근린상업지역이며 공시지가는 1,296,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·근린상업지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역 등에 포함되며, 보행자전용도로와 중로2류에 접합니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 호수 대조. 현황조사 임차 부위는 101호, 경매 목적물은 801호입니다. 이 불일치의 원인을 매각물건명세서·현황조사 원문에서 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 여부. 현재 배당 계산은 주식회사 이마트 보증금 500,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 되어 있습니다.
- 실질취득액 기준. 신건에서는 1,046,000,000원이 아니라 1,546,000,000원을 자금 부담 기준으로 봐야 합니다.
- 후순위 권리. 엠에스산업주식회사 근저당, 국 압류, 정인엽 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
- 공실·이용상태 대조. 감정요항표는 기호(5~8)를 의원 용도·현황 공실로 기재하므로 현장 이용상태와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권 미배당이 5,952,860,000원이고, 유찰 시 미배당 규모가 더 커지는 구조입니다.
맺으며 — “10.46억 신건”이 아니라 “15.46억 부담 가정”으로 본다
등기부만 보면 말소기준권리는 명확합니다. 2018.01.30. 영주농업협동조합 근저당 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖 임차보증금입니다.
배당 시나리오대로라면 주식회사 이마트의 보증금 500,000,000원이 매수인에게 남아 신건의 실질취득은 1,546,000,000원입니다. 따라서 감정가 1,046,000,000원만 보고 가격을 판단해서는 안 됩니다. 동시에 임차인 점유부위가 101호, 본건이 801호라는 호수 불일치가 있어 이 인수 리스크의 실제 적용 여부를 원문으로 확인하기 전에는 권리상 안전하다고 결론내리기 어렵습니다. 말소관계는 단순하지만, 임차관계 확인이 입찰의 전제인 사건입니다.
