수원지방법원 2024타경53728. 평택시 세교동 세교디오네프라자 1층 111호입니다. 감정평가상 이 건물의 1층 일부는 경계벽 없이 연결된 상가로, 카페(CAFFE PASCUCCI)로 이용되고 있습니다. 지목과 용도 표기에는 대지가 포함되지만, 실제 경매 대상은 상업용 건물의 집합건물 구분호실입니다.

처음 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 356,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 122,108,000원. 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 권리관계를 펼치면 이 단순한 할인율이 투자수익을 뜻하지 않는다는 사실이 드러납니다.

임차인 이지연은 2020.09.09. 전입했고, 말소기준인 동작신용협동조합 근저당권은 2022.05.23. 설정됐습니다. 임차인의 전입이 근저당 설정보다 앞섭니다. 이 임차인은 대항력 있는 것으로 조사됐으며, 배당계산에서는 보증금 100,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다.

따라서 이 사건의 기준은 최저가 122,108,000원만이 아니라 최저가 122,108,000원 + 보증금 인수 100,000,000원입니다. 게다가 실제 상가 이용상태와 임차인의 주거 임대차 기재가 서로 달라, 대항력의 법적 요건 및 매각범위를 원본 서류로 확인하는 과정이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 근저당보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

등기상 말소기준은 2022.05.23. 동작신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,328,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후인 2024.05.21. 롯데건설주식회사의 근저당권(채권최고액 1,419,000,000원)이 설정됐으며, 2024.10.17. 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

동작신용협동조합 근저당권과 롯데건설주식회사 근저당권, 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다. 과거 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소된 이력이 있습니다. 그러나 담보권이 말소된다는 사실과 선순위 임차보증금을 인수하지 않는다는 사실은 전혀 다릅니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명 기재, 인수 판단은 구획별로

이지연과 박우주는 각각 별도로 기재된 실제 임차인이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고 대상이 아닙니다. 다만 두 임차인의 점유층이 다르므로 보증금을 합산하지 않습니다. 대항력 표시는 조사상 판단으로서 실제 법적 효력은 계약·인도·이용상태 및 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

박우주는 전입일이 말소기준보다 늦고 대항력 없는 임차인으로 조사됐습니다. 배당요구는 2025.01.14. 접수됐지만, 점유 장소가 3층 307·308호로 본건에 기재된 1층 111호와 다릅니다. 따라서 박우주의 50,000,000원을 이지연의 100,000,000원과 합산하여 본건의 매수인 인수액으로 계산하는 것은 적절하지 않습니다. 다만 일단매각 대상 범위와 사건별 물건목록을 대조해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%지만 실질취득은 다르다

현재 최저매각가 122,108,000원은 감정가 356,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 사건은 선순위 임차보증금 100,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 분석되므로, 낙찰가만으로 취득비용을 판단할 수 없습니다.

감정가가 356,000,000원이라는 사실만으로 실질취득액 222,108,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 동일 상가 또는 인근 유사 근린생활시설의 실거래가격과 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 가격 메리트나 투자수익률을 확정할 근거가 부족합니다.

유찰 시나리오 — 내려가는 것은 낙찰가, 인수채무는 그대로

회차별 실질취득은 각 최저매각가에 보증금 100,000,000원 전액 인수를 더한 계산입니다. 이지연에게 배당되지 않는다는 전제이며, 실제 배당 여부나 인수범위가 달라지면 취득액도 변동합니다. 향후 회차는 유찰 가정이지 확정 매각일정이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 122,108,000원 가정)

예상 매각대금 122,108,000원 중 집행비용 2,509,512원을 제외한 119,598,488원이 동작신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 롯데건설주식회사는 예상배당이 없고 소유자에게도 잔여금이 돌아가지 않습니다.

근저당권자들의 채권최고액 합계는 3,747,000,000원이며, 배당 후 미배당액은 3,627,401,512원으로 계산됩니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 추정치로 실제 확정 채무액과는 다를 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액 2,097,435,200원에도 예상배당액이 크게 미치지 못합니다.

집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액은 매수인의 인수채무와 동일하지 않습니다. 본건에서 별도로 주의해야 할 인수액은 임차보증금 100,000,000원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 동삭동 소재 수원지방법원 평택지원 남서측 인근. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택과 일반주택이 혼재하는 노선 상가지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 남동측 왕복 8차선, 북서측 왕복 2차선 포장도로를 통한 진출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 8층 건물입니다. 급배수·위생·승강기·난방·주차장 설비 등이 설치돼 있으며, 외장석재와 강화유리 등의 마감이 적용돼 있습니다.
• 실제 이용상태. 1층 일부 호실은 CAFFE PASCUCCI로, 다른 일부는 인접한 타인 소유 상가와 함께 골프연습장으로 이용됩니다. 벽체 구분 없이 여러 호실이 일체로 이용되는 형태이므로, 개별 구분호실의 물리적 독립성과 명도범위를 점검해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·세교지구 지구단위계획구역. 공부상 지목은 대지이고 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 2,062,000원/㎡이며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 경계벽 없는 이용과 법적 구분건물 요건, 일단매각의 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 근린상가는 업종 적합성·임대차 안정성·상권 유동성·공실 위험이 재매각과 수익에 영향을 줍니다. 특히 본건처럼 여러 호실이 일체로 사용되는 경우에는 독립적인 임대와 처분이 가능한지부터 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트

• 매각범위 원본 확인. 111호가 112~115호와 일단매각되는 구조입니다. 법원 매각공고·매각물건명세서·물건목록을 대조해 실제 전체 입찰대상과 합산 최저매각가격을 확인해야 합니다. 현재 표시된 122,108,000원이 일괄매각 총액인지도 확인이 필요합니다.
• 이지연 보증금 인수 검증. 전입일 2020.09.09., 보증금 100,000,000원, 말소기준일 2022.05.23.의 선후관계를 확인하고 임대차계약 원본·인도·점유·배당요구 여부를 검토해야 합니다.
• 주거와 상가 이용 불일치. 임차인 이지연은 주거 이용으로 기재되어 있지만 감정평가상 1층은 카페로 이용됩니다. 실제 주거 여부와 적용 임대차보호법, 대항력 성립 여부를 법률적으로 확인해야 합니다.
• 3층 임차인 범위 분리. 박우주는 3층 307·308호를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 1층 매각대상과 점유가 겹치는지 확인하되, 관련 없는 임대차 보증금을 무조건 매수인 인수액에 합산하지 않아야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 현재 최저매각가에 낙찰받는다고 가정해도 보증금 인수 반영 금액은 222,108,000원입니다. 세금·명도·수선비 등까지 포함한 전체 취득예산을 검토해야 합니다.
• 건물 경계 및 사용권한 확인. 카페로 일체 운영되는 111~115호의 경계, 소유권 범위, 임대차 목적물 및 출입동선, 개별 호실로의 물리적 분리 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보 검토. 동작신용협동조합과 롯데건설주식회사 근저당권에 공동담보목록이 존재합니다. 다른 담보물과 본건의 관계 및 실제 배당범위를 등기와 매각서류 원본으로 검증해야 합니다.
• 상가 수익성 확인. 카페 영업현황, 임대료 수취 주체, 관리비·시설유지비·공실 위험과 주변 유사 상가의 거래사례를 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유 확인. 여러 호실이 경계벽 없이 사용되므로 점유자별 권원과 인도 대상 범위가 복잡할 수 있습니다. 단순한 빈 상가 인도로 가정하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 공동담보목록·임대차 관련 서류의 최신본을 확인하고 입찰 전 법률전문가에게 권리관계를 검토받는 것이 필요합니다.

맺으며 — “감정가 34%가 곧 저가매수는 아니다”

평택 세교디오네프라자 111호는 숫자만 놓고 보면 감정가 356,000,000원에서 122,108,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 가격에 매수하면 끝나는 경매가 아닙니다. 선순위 임차인 이지연의 보증금 100,000,000원을 전액 인수하는 것으로 계산돼, 현재 최저가 기준 예상 실질취득액은 222,108,000원입니다.

근저당권이 매각으로 소멸한다는 점은 분명한 장점이지만, 그것만으로 권리가 안전하다고 판단하기 어렵습니다. 2020년 전입 임차인의 대항력, 카페 이용과 주거 임대차 기재의 불일치, 여러 호실의 경계벽 없는 일단매각이 함께 존재하기 때문입니다.

3회 유찰은 가격이 내려왔다는 사실을 말해 줄 뿐, 이 상가의 적정 시세나 수익성을 보장하지 않습니다. 더 유찰되더라도 보증금 전액 인수가 유지되는 구조라면 실질취득액은 각 회차의 낙찰가에 100,000,000원을 더해서 판단해야 합니다.

결론은 신중한 입찰 보류 및 원본 확인 우선입니다. 먼저 일단매각 전체 범위와 임차보증금 인수의 법적 유효성을 확인하고, 그다음 유사 상가의 실거래가격·임대수익·환금성을 검토해야 합니다. 선순위 임차보증금 문제가 해소되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 응찰하는 것은 위험합니다.