수원지방법원 2024타경53728. 등기형태는 집합건물이고 사건 용도 표기는 대지이며, 감정평가 이용상태는 1층 기호(1-5)가 벽체 구분 없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용 중인 물건입니다. 본건 111호를 포함해 임차인 이지연이 1층 111호~115호 353.0100㎡에 2020.09.09 전입했고, 그 시점은 말소기준권리인 동작신용협동조합 근저당 2022.05.23보다 앞섭니다. 따라서 후순위 근저당과 경매개시결정이 소멸하는 것과 별개로, 이지연 보증금 100,000,000원은 매수인에게 남는 핵심 권리입니다.
감정가 356,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 174,440,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 배당구조에서는 이지연이 우선변제를 받지 못하고 보증금 전액 100,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그래서 입찰자가 실제로 바라봐야 할 기준은 최저가 하나가 아니라 실질취득 274,440,000원입니다. 감정가 대비 할인 폭과 실질취득원가는 서로 다른 숫자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53728 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 1층111호 (세교동,세교디오네프라자주건축물제1동) |
| 등기형태 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정상 1층 기호(1-5) 벽체 구분 없이 일체 상가(CAFFE PASCUCCI) 이용 |
| 소유자 | 주식회사대호 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 174,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 2,097,435,200원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.23 동작신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,328,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다
등기상 말소기준은 2022.05.23 동작신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 롯데건설주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 이지연의 전입일은 2020.09.09로 말소기준보다 빠르고, 배당추정에서도 대항력 有·우선변제권 無 → 보증금 전액 100,000,000원 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
② 임차인 — 본 호 선순위 위험은 이지연
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 1층 111호~115호 353.0100㎡ · 주거 | 2020.09.09 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 100,000,000원 |
| 박우주 | 3층 307호, 308호 622.6900㎡ | 2023.11.03 | 50,000,000원 / 5,500,000원 | 대항력 無 2025.01.14 배당요구 승계 없음 |
기재 임차인은 2명입니다. 이 가운데 본건 1층 111호와 직접 연결되는 선순위 위험은 이지연입니다. 박우주의 점유 부분은 3층 307호·308호이고 전입일도 말소기준 2022.05.23 이후인 2023.11.03이라 대항력 없는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 회차 최저가는 174,440,000원입니다. 여기에 배당추정상 매수인이 인수하는 이지연 보증금 100,000,000원이 붙어 현재 기준 실질취득은 274,440,000원입니다. 즉 입찰표에 쓰는 금액과 실제 권리부담을 포함한 취득원가는 다릅니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 174,440,000원 | 171,197,840원 | 3,575,802,160원 | 100,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 122,107,999원 | 119,598,487원 | 3,627,401,513원 | 100,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 85,475,599원 | 83,537,038원 | 3,663,462,962원 | 100,000,000원 |
유찰이 더 진행되면 입찰 최저가는 내려가지만, 대항력 있는 임차보증금 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 특히 제시된 4회 유찰 시 최저가 85,475,599원은 이지연 보증금 100,000,000원보다 낮습니다. 이런 구간에서는 최저가 하락률을 그대로 취득원가 할인률로 읽지 않는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,242,160원 |
| 인수 · 임차인 이지연 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 2,328,000,000원 | 171,197,840원 |
| 3. 근저당 · 롯데건설주식회사 | 1,419,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,242,160원을 제외한 171,197,840원이 동작신용협동조합에 배당되고, 롯데건설주식회사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 이지연 보증금 100,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 일체 이용·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 일체 상가 이용. 1층 기호(1-5)는 내부 벽체 구분 없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용 중이며, 물건2·3·4·5와 함께 일단으로 매각됩니다.
- 구분건물 요건. 채권자 및 감정인의 의견서에 따르면 구분건물 요건을 갖춘 것으로 보아 일단으로 매각하는 구조입니다.
- 입지. 경기도 평택시 동삭동 소재 수원지방법원 평택지원 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·배후 아파트단지·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 왕복8차선 포장도로 및 북서측 왕복2차선 포장도로와 접해 진출입이 가능합니다.
- 토지. 토지면적 3,193.5㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 2,062,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(세교지구)이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)·공공공지와 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 지하2층/지상8층 건물이며 급배수·위생·승강기·난방·주차장설비가 구비돼 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 174,440,000원만 보지 말고 이지연 인수 보증금 100,000,000원을 더한 274,440,000원을 기본 취득원가로 놓고 판단해야 합니다.
- 이지연 임대차 원문 대조. 전입 2020.09.09, 보증금 100,000,000원, 111호~115호 점유관계와 실제 임대차 목적·점유범위를 매각물건명세서와 현황조사에서 다시 확인해야 합니다.
- 상가 이용과 주거 기재의 불일치. 임차인 이용 기재는 주거, 감정상 현황은 일체 상가이므로 실제 사용·인도 대상과 영업점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 구조. 기호(1-5)가 내부 벽체 없이 일체로 이용되고 물건2·3·4·5와 함께 매각되므로, 111호만 독립된 점포처럼 보고 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 공동담보 확인. 동작신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-422호, 롯데건설주식회사 근저당은 공동담보목록 제2024-397호에 연결돼 있습니다. 실제 배당관계는 공동담보 구조와 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 유찰 숫자의 착시. 2회 유찰·감정가 49%는 입찰 최저가의 숫자일 뿐입니다. 선순위 인수액과 일체 상가 구조까지 포함해 판단해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “274,440,000원 실질취득”
이 사건의 핵심은 후순위 근저당이 아닙니다. 말소기준 이후의 롯데건설주식회사 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 승부처는 그보다 앞서 전입한 이지연의 100,000,000원 보증금입니다. 현재 최저매각가가 174,440,000원까지 내려왔어도 이 보증금을 더한 실질취득은 274,440,000원입니다.
여기에 1층 111호~115호가 경계벽 없이 일체 상가로 이용되고 관련 물건과 함께 매각되는 구조가 겹칩니다. 따라서 이 물건을 “감정가 356,000,000원에서 2회 유찰돼 49%까지 내려온 물건”으로만 보는 것은 부족합니다. 선순위 임차보증금 인수와 일체 점유·이용 구조를 먼저 해결한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
