수원지방법원 2024타경53728. 본건은 평택시 세교동 세교디오네프라자주건축물제1동 1층 115호입니다. 감정평가상 기호(1-5)는 내부 벽체 구분 없이 일단의 상가인 CAFFE PASCUCCI로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에도 물건 1·2·3·4와 함께 경계벽 없이 일체로 상가 운영 중이며 구분건물 요건을 갖춘 것으로 보아 일단으로 매각한다고 기재돼 있습니다.
권리분석의 중심은 가격표에 보이는 205,310,000원이 아닙니다. 임차인 이지연은 2020.09.09 전입해 말소기준권리인 2022.05.23 동작신용협동조합 근저당보다 앞서고, 배당 산정상 우선변제권 없이 보증금 100,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차에서 실제 자금 부담을 비교할 때는 205,310,000원 + 100,000,000원 = 305,310,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53728 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 1층115호 (세교동,세교디오네프라자주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 1층 상가 · 1층 111호~115호와 경계벽 없이 일체의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용 |
| 소유자 | 주식회사대호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 205,310,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 2,097,435,200원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.23 동작신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,328,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 말소됐고, 2022.05.23 주식회사대호로 신탁재산이 귀속된 날 동작신용협동조합의 채권최고액 2,328,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2024.05.21 설정된 롯데건설주식회사 근저당권 1,419,000,000원과 2024.10.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 1층 111호~115호 353.0100㎡ | 2020.09.09 | 100,000,000원 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 100,000,000원 인수 |
| 박우주 | 3층 307호, 308호 622.6900㎡ | 2023.11.03 | 50,000,000원 / 5,500,000원 | 2025.01.14 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 이 중 현재 분석 대상인 1층 115호를 포함한 111호~115호 점유자는 이지연이고, 박우주는 3층 307호·308호 점유자로 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰가에 1억원을 더해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 205,310,000원 | 100,000,000원 | 305,310,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 143,717,000원 | 100,000,000원 | 243,717,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 100,601,900원 | 100,000,000원 | 200,601,900원 |
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이지연의 인수보증금은 각 시나리오에서 100,000,000원으로 그대로 남습니다. 따라서 3회 유찰 시 실질취득은 243,717,000원, 4회 유찰 시에도 200,601,900원입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,674,340원 |
| 인수 · 임차인 이지연 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 2,328,000,000원 | 201,635,660원 |
| 3. 근저당 · 롯데건설주식회사 | 1,419,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권자들의 채권 합계는 3,747,000,000원이고 예상 배당은 201,635,660원, 미배당은 3,545,364,340원입니다. 임차인 이지연의 100,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 동삭동 소재 수원지방법원 평택지원 남서측 인근. 근린생활시설과 배후 아파트단지, 다세대주택, 일반주택이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 왕복 8차선 포장도로, 북서측 왕복 2차선 포장도로와 접해 진출입이 가능합니다.
- 이용상태. 기호(1-5)는 내부 벽체 구분 없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용 중입니다. 기호(6-7)는 타인 소유 인접 상가와 일단으로 이용 중인 빵빵골프연습장입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·세교지구 지구단위계획구역이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되고 공공공지에 접합니다. 공시지가는 2,062,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 8층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 난방, 주차장 설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 판단. 상가 용도에 더해 경계벽 없는 일체형 이용, 2회 유찰이라는 요소가 함께 존재하므로 재매각·재임대 관점에서는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 205,310,000원이 아니라 이지연 인수보증금 100,000,000원을 더한 305,310,000원을 기본 취득원가로 놓고 판단해야 합니다.
- 이지연 임대차 원문 확인. 2020.09.09 전입, 보증금 100,000,000원, 1층 111호~115호 점유라는 핵심 사실과 매수인 인수 범위를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조해야 합니다.
- 경계벽·구획 확인. 1층 111호~115호는 벽체 구분 없이 일체의 카페로 이용 중입니다. 실제 현황과 구분건물 요건, 인도 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 대상 대조. 매각물건명세서 비고에 물건 1·2·3·4와 함께 일체로 운영 중이며 일단으로 매각한다고 기재돼 있으므로 사건의 매각대상 호수와 각 점유관계를 함께 대조해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 동작신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-422호, 롯데건설주식회사 근저당은 공동담보목록 제2024-397호가 기재돼 있습니다.
- 유찰 시나리오도 인수액 포함. 3회 유찰 시 실질취득 243,717,000원, 4회 유찰 시 200,601,900원으로 계산해야 하며 최저매각가만 비교해서는 안 됩니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “1억원 인수”가 먼저다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 419,000,000원 대비 최저가 205,310,000원, 즉 2회 유찰·49%입니다. 하지만 권리분석상 더 중요한 숫자는 이지연 보증금 100,000,000원입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되고, 배당표상 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 현재 회차 실질취득은 305,310,000원입니다.
여기에 1층 111호~115호가 경계벽 없이 하나의 카페로 이용되고 일단으로 매각되는 구조, 후순위 근저당권자들에게 대규모 미배당이 남는 배당구조까지 고려하면 단순한 “반값 경매”로 볼 사건은 아닙니다. 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 보고, 선순위 임차인 인수와 일체형 상가의 점유·구획을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
