수원지방법원 2024타경53728. 평택시 세교동 세교디오네프라자 1층 115호와 관련된 경매입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 4억 1,900만원이 1억 4,371만 7,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 감정가 대비 할인 폭이 아니라 말소기준권리보다 먼저 발생한 임차인의 권리입니다. 이지연의 전입일은 2020.09.09이고, 최초 근저당권 설정일은 2022.05.23입니다. 제시된 권리분석상 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있으며, 예상배당에서는 보증금 1억원이 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다.
상가의 물리적 구조도 별도 변수입니다. 감정평가상 1층 111호부터 115호까지는 내부 경계벽 없이 하나의 카페로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 해당 호실들이 일단으로 매각된다는 취지의 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 115호만 독립적으로 분리하여 이용하거나 명도할 수 있는지, 여러 호실에 걸친 임차보증금이 매각대상 전체에 어떻게 적용되는지를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53728 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 1층 115호 (세교디오네프라자주건축물제1동) |
| 물건 표시 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 1층 상가 이용 · 카페(CAFFE PASCUCCI) 운영 구역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 8층 |
| 소유자 | 주식회사대호 |
| 감정가 | 419,000,000원 |
| 최저매각가 | 143,717,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 동작신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,097,435,200원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차관계 | 실제 신고 임차인 2명 · 115호 관련 대항력 임차인 1명 |
| 예상 인수액 | 100,000,000원 |
| 매각 구조 | 1층 111~115호 경계벽 없이 일체 이용 · 일괄매각 기재 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 남는다
말소기준권리는 2022.05.23 설정된 동작신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,328,000,000원이고, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 이후 설정된 롯데건설주식회사 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 교보자산신탁주식회사 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
그러나 말소기준권리 이전에 발생한 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 이지연은 2020.09.09 전입하여 최초 근저당권 설정보다 앞섭니다. 예상배당상 보증금 100,000,000원은 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 따라서 후순위 근저당권이 말소된다는 사실만으로 이 물건을 인수 부담이 없는 안전한 경매라고 평가할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 직접적인 인수 쟁점은 1층
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 1층 111호~115호 353.0100㎡ |
2020.09.09 | 100,000,000원 |
대항력 有
우선변제 확인 필요
승계 없음
배당요구 확인되지 않음 · 예상 인수 100,000,000원
|
| 박우주 | 3층 307호·308호 622.6900㎡ |
2023.11.03 | 50,000,000원 |
대항력 無
우선변제 미상
승계 없음
배당요구 2025.01.14 · 월세 5,500,000원
|
확정일자가 확인되지 않는 임차인의 우선변제권은 임의로 확정할 수 없습니다. 또한 보증기관의 대위변제·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 실제 신고 임차인은 2명이며, 본건 1층 115호와 관련된 대항력 인수 검토 대상은 이지연 1명입니다.
③ 가격 분석 — 낙찰가가 아니라 실질취득을 보라
감정가 419,000,000원에 대한 현재 최저매각가 143,717,000원은 약 34.3% 수준입니다. 세 차례 유찰되면서 금액이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율일 뿐 실제 시장가격에 대한 할인율은 아닙니다.
| 감정평가액 | 419,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 143,717,000원 |
| 임차보증금 인수 | 100,000,000원 |
| 실질취득 부담 | 243,717,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 시세 판단 | 비교 가능한 실거래 시세 확인 필요 |
현재 회차의 실질취득 부담은 243,717,000원입니다. 이는 최저매각가에 예상 인수보증금 전액을 더한 금액이며, 취득 관련 세금, 명도비용, 관리비 등은 포함하지 않은 값입니다. 유찰이 추가되더라도 보증금 인수 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
④ 회차별 배당·유찰 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
143,717,000원 | 140,904,962원 | 3,606,095,038원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
100,601,900원 | 98,393,473원 | 3,648,606,527원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
70,421,330원 | 68,753,746원 | 3,678,246,254원 |
4회 유찰 시 최저매각가는 100,601,900원으로 내려가지만, 예상 인수보증금 100,000,000원을 그대로 적용하면 실질취득 부담은 200,601,900원입니다. 5회 유찰 시에는 낙찰가가 보증금보다 낮아지므로 실제 보증금 배당 여부와 미배당 인수액의 확정이 특히 중요합니다. 단순히 최저가 70,421,330원만으로 취득비용이나 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 143,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,812,038원 |
| 인수 · 이지연 임차보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 동작신용협동조합 | 2,328,000,000원 | 140,904,962원 |
| 2. 근저당 · 롯데건설주식회사 | 1,419,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준의 추정 배당입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 기준이며, 실제 배당채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 이지연의 보증금 100,000,000원은 매각대금 배당이 아닌 매수인 인수액으로 별도 처리되었습니다.
근저당권 채권최고액 합계는 3,747,000,000원이고, 채권자에게 배당되는 금액은 140,904,962원입니다. 미배당 채권은 3,606,095,038원으로 추정됩니다. 이처럼 채권자가 대부분의 채권을 회수하지 못하더라도, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 임차보증금은 구별해야 합니다.
⑥ 입지·상가 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 평택시 동삭동 소재 수원지방법원 평택지원 남서측 인근. 근린생활시설, 배후 아파트단지, 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로 접근. 남동측 왕복 8차선 도로와 북서측 왕복 2차선 도로에 접하며 해당 도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 이용 상태. 기호 1~5는 내부 벽체 구분 없이 카페(CAFFE PASCUCCI)로 이용되고 있습니다. 기호 6~7은 타인 소유의 인접 상가와 함께 골프연습장으로 이용되는 구조입니다.
- 건물 설비. 급수·배수, 위생, 승강기, 난방, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 세교지구 지구단위계획구역. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 포함되어 있습니다. 공시지가 2,062,000원/㎡이며, 토지면적은 3,193.5㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 상가의 환금성은 임대수익, 상권 수요, 독립 이용 가능성, 실제 점포 분할 가능 여부 등에 영향을 받습니다. 이 물건은 일괄 이용 구조와 선순위 보증금 인수 부담 때문에 일반적인 독립 상가보다 매각 및 재임대 조건을 신중히 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 임대차 원본 확인. 이지연의 전입일, 임대차계약서, 사업자등록·점유 요건, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하여 실제 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 보증금 인수액 검증. 예상 인수액 100,000,000원이 111~115호 일괄매각 대상 전체에 어떻게 적용되는지, 실제 배당이나 정산으로 변동할 여지가 있는지 확인해야 합니다.
- 매각대상 목록 확인. 115호 단독 물건으로 판단하지 말고, 1층 111~115호 일괄매각 범위 및 각 호실의 대지권과 등기 구성을 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 카페 운영과 점유권원, 실제 인도 대상, 임대차 존속 여부, 영업시설 및 내부 인테리어의 처리 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 예산. 입찰가 외에 임차보증금 인수, 세금, 관리비, 인도 비용, 내부 구획 변경에 필요한 비용을 따로 검토해야 합니다.
- 시장가격 검증. 인근 유사 상가의 최근 거래가격과 임대수익을 확인해야 합니다. 감정가 대비 높은 할인율은 시세 대비 저가 매수를 보장하지 않습니다.
- 공동담보·채권관계. 동작신용협동조합과 롯데건설주식회사의 공동담보목록, 채무자 변경 및 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 매각목록 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰의 할인율보다 1억원 인수가 먼저다”
이 물건은 감정가 419,000,000원에서 최저매각가 143,717,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리관계에는 대항력 임차인 보증금 100,000,000원이라는 중대한 인수 위험이 남아 있습니다. 현재 회차에서 예상되는 실질취득 부담은 243,717,000원이며, 이는 세금과 인도 비용 등을 제외한 금액입니다.
더구나 1층 여러 호실을 벽체 없이 일체로 사용하는 상가입니다. 일괄매각의 법적 범위, 점유자와 임대차 목적물의 일치 여부, 구분건물의 독립 이용 가능성까지 확인해야 합니다. 최근 실거래 시세도 확정되지 않아 실질취득액이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
결론은 권리 위험 높음, 가격 메리트 미확인, 입찰 신중. 말소되는 근저당권이 많다는 점보다 선순위 임차인의 잔존 보증금과 일괄매각 구조가 중요합니다. 입찰 여부는 보증금 인수액과 매각대상 범위를 먼저 확정하고, 그다음 실제 시장가격과 실질취득액을 비교해 결정해야 합니다.
