수원지방법원 2024타경53728. 경기도 평택시 세교동 586-3 소재 세교디오네프라자주건축물제1동 1층 112호입니다. 경매 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기상 집합건물이며 감정평가상 실제 이용은 1층 근린생활시설 상가입니다. 현재 이 건물의 일부 호실은 경계벽 없이 통합 운영되고 있습니다. 본건과 관련된 1층 111~115호는 카페(CAFFE PASCUCCI)로 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 따라서 일반적인 독립 점포의 경매와 달리 매각 범위, 점유 관계, 내부 구획, 일괄매각 조건을 함께 살펴야 합니다.
권리 구조에서는 2022.05.23. 설정된 동작신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후 설정된 롯데건설주식회사 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 2020.09.09. 전입 임차인 이지연이 있습니다. 근저당권이 말소된다고 해서 선순위 임차인의 보증금 반환 부담까지 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53728 (임의경매) |
|---|---|
| 담당 관련 법원 | 수원지방법원 평택지원 |
| 소재지 | 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 세교디오네프라자주건축물제1동 1층 112호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 표기 · 감정평가상 1층 상가(카페) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 8층 |
| 소유자 | 주식회사대호 |
| 감정가 | 419,000,000원 |
| 최저매각가 | 143,717,000원 (3회 유찰, 감정가 대비 약 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 동작신용협동조합 / 2,097,435,200원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.23. 동작신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,328,000,000원 |
| 인수보증금 추정 | 100,000,000원 (이지연) |
| 실질취득 추정 | 243,717,000원 (현재 최저가 기준, 별도 비용 제외) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차인은 남는다
등기 흐름을 살펴보면 최초 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기를 거쳐 주식회사대호로 소유권이 귀속되었고, 이후 신탁등기가 다시 설정되었다가 말소되었습니다. 현재 소유자 명의는 주식회사대호입니다.
말소기준은 2022.05.23. 동작신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,328,000,000원이며 공동담보목록 제2022-422호가 기재되어 있습니다. 2023.11.23.에는 이 근저당권의 채무자가 주식회사대호개발로 변경되었습니다. 이후 2024.05.21. 롯데건설주식회사의 근저당권 1,419,000,000원이 추가 설정되었고, 2024.10.17. 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 본건 직접 관련 범위 구별
| 임차인 / 점유 부분 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
|
이지연
1층 111~115호 · 353.0100㎡ · 주거 신고
|
2020.09.09. 전입
배당요구 확인되지 않음
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100,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 없음(추정)
인수 위험
보증기관 대위·승계 신고 아님
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|
박우주
3층 307·308호 · 622.6900㎡
|
2023.11.03. 전입
2025.01.14. 배당요구
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50,000,000원
월차임 5,500,000원
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대항력 없음
우선변제 미상
3층 별도 점유
보증기관 대위·승계 신고 아님
|
이지연은 이 사건의 핵심 임차인입니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 빠르고, 점유 부분이 1층 111~115호에 걸쳐 있어 매각 대상 112호와 관련됩니다. 확정일자는 확인되지 않았으며, 예상배당상 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
다만 신고상 이용은 주거로 되어 있는 반면 감정평가상 실제 공간은 상가 카페로 이용 중입니다. 주거용 대항력의 실제 성립 및 유지 여부, 현 점유자, 임대차 목적물의 범위는 현황조사와 임대차 원본을 통해 재확인해야 합니다. 특히 보증금 100,000,000원이 111~115호 전체를 대상으로 한 금액이므로, 일괄매각 대상과 각 호실별 인수 범위의 대응관계도 확인이 필요합니다.
박우주는 3층 307·308호에 관한 신고로, 본건 1층 112호의 직접적인 인수보증금에 합산하지 않습니다. 전입일이 말소기준 이후여서 대항력은 없는 것으로 분류되고, 배당요구일은 2025.01.14.입니다. 이 임대차가 일괄매각 범위에 포함되는지 여부는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 34% 최저가와 실제 부담의 차이
감정가 419,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 143,717,000원입니다. 이는 감정가의 약 34.3%입니다. 하지만 대항력 보증금 전액을 인수하는 추정에 따르면 현재 회차의 매수인 실질취득 부담은 243,717,000원으로 올라갑니다.
| 감정가 | 419,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 143,717,000원 |
| 대항력 보증금 인수 | 100,000,000원 (전액 인수 추정) |
| 실질취득 부담 | 243,717,000원 |
| 현재 유찰 횟수 | 3회 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
실질취득 부담 243,717,000원은 감정가의 약 58.2%에 해당합니다. 그러나 감정가와 실거래 시세는 같지 않습니다. 동일 건물의 최근 12개월 거래가격과 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로, 실질취득 부담이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,812,038원 |
| 인수 · 임차인 이지연 | 100,000,000원 |
0원
매수인 인수 100,000,000원 추정
|
| 1. 동작신용협동조합 근저당 | 2,328,000,000원 | 140,904,962원 |
| 2. 롯데건설주식회사 근저당 | 1,419,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,812,038원을 공제한 140,904,962원이 동작신용협동조합에 배당되는 추정입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 공동담보의 실제 채무잔액 및 배당 관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
담보권자 채권최고액 합계는 3,747,000,000원으로, 예상배당 후 미배당액은 3,606,095,038원입니다. 이는 매수인에게 그대로 이전되는 채무가 아닙니다. 반면 이지연의 보증금 100,000,000원은 별도의 인수 부담으로 추정되므로 채권자의 미배당액과 명확하게 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아지는 것이 아닙니다
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 143,717,000원 | 140,904,962원 | 3,606,095,038원 |
| 4회 유찰 가정 | 100,601,900원 | 98,393,473원 | 3,648,606,527원 |
| 5회 유찰 가정 | 70,421,330원 | 68,753,746원 | 3,678,246,254원 |
4회 유찰을 가정한 최저매각가는 100,601,900원, 5회 유찰을 가정한 금액은 70,421,330원입니다. 다만 입찰가 하락과 실제 취득부담의 하락은 일치하지 않을 수 있습니다. 특히 낙찰가가 대항력 임차인의 보증금보다 작아지는 구간에서는 배당 여부와 미배당 인수분의 정산구조에 따라 실질취득 부담이 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.
⑥ 입지·물건 특성 및 환금성
- 위치. 경기도 평택시 동삭동 소재 수원지방법원 평택지원 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 배후 아파트단지, 다세대주택 및 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 부지는 남동측 왕복 8차선 도로 및 북서측 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다. 상가 접근성은 확보되어 있으나 개별 호실의 영업상 노출과 출입 동선은 별도 확인이 필요합니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 8층 건물로, 외장석재·강화유리 마감 등이 적용되어 있습니다. 급배수·위생·승강기·난방·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 기호 1~5는 경계벽 없이 카페로 운영되고, 기호 6~7은 인접한 타인 소유 상가와 함께 골프연습장으로 이용 중입니다. 독립 점포로 분리할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 용도지역. 준주거지역·세교지구 지구단위계획구역입니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한도 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 3,193.5㎡이며, 토지 이용상황은 상업용입니다. 개별공시지가는 2,062,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 벽체가 없는 현재 이용 형태와 일괄매각 조건은 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 상가의 재매각 가능성은 실제 영업환경과 점포 독립성에 크게 좌우됩니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 확인할 사항
- 이지연 임대차 원본 확인. 보증금 100,000,000원, 전입일 2020.09.09., 점유 대상 111~115호를 확인하고 주거 신고와 상가 이용상태의 차이를 검토해야 합니다.
- 대항력·우선변제 검토. 임차인의 실제 점유 및 대항력 유지 여부, 확정일자, 배당요구 여부, 배당받을 수 있는 금액을 검토하여 최종 인수액을 산정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 112호만의 개별 매각을 전제하지 말고, 물건 1·3·4·5를 포함한 전체 매각목록과 총입찰금액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 검토. 동작신용협동조합 공동담보목록 제2022-422호와 롯데건설주식회사 공동담보목록 제2024-397호의 설정 범위 및 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 카페 운영자와 등재 임차인의 관계, 임차인이 실제 사용하는 범위, 영업시설 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 별도 3층 임차인 구별. 박우주의 3층 임대차 보증금 50,000,000원은 본건 1층 112호 인수액에 임의 합산하지 말고 매각 범위 관련성부터 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 세교디오네프라자 및 인근 비교 가능한 상가의 최근 거래가격과 임대수익 수준을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인만으로 입찰가를 정하면 위험합니다.
- 관리비·세금. 체납관리비, 매수인 부담 가능 공용관리비, 당해세 및 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 절차 확인. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항증명서와 매각기일 변경 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가가 곧 34% 취득원가는 아니다”
이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 419,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 최저가 143,717,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 100,000,000원을 전액 인수하는 현재 배당 추정에 따르면 실질취득 부담은 약 243,717,000원으로 증가합니다.
더 중요한 점은 단순한 금액 차이가 아닙니다. 1층 여러 호실이 경계벽 없이 카페로 이용되고 일괄매각 대상이라는 점, 임차인의 신고 내용과 실제 상가 이용상태 사이에 확인할 사항이 있다는 점, 그리고 시세 비교의 기준이 되는 최근 거래가격이 확보되지 않았다는 점입니다.
결론은 권리·매각범위·가격 모두 추가 확인이 필요한 고위험 검토 물건입니다. 근저당권이 소멸한다는 사실과 실제 매수인 부담이 낮다는 판단은 다릅니다. 낙찰가의 하락폭만 보지 말고 보증금 인수 후 실질취득 부담, 일괄매각 총액, 점포 독립성, 실제 환금가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
