수원지방법원 2024타경53728. 평택시 세교동 세교디오네프라자주건축물제1동 1층 112호입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 419,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 205,310,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 1층 111호~115호 353.0100㎡를 점유하는 이지연은 2020.09.09 전입했고, 말소기준인 동작신용협동조합 근저당은 2022.05.23 설정됐습니다. 전입이 앞서므로 이지연에게는 대항력이 있고, 배당표상 보증금 100,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
따라서 현재 회차에서 경매대금으로 필요한 205,310,000원만을 취득비용처럼 봐서는 안 됩니다. 매수인이 떠안는 임차보증금 100,000,000원을 더한 실질취득은 305,310,000원입니다. 감정가 대비 최저가가 49%라는 사실은 맞지만, 그것만으로 시세 대비 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 인수보증금과 실제 이용형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53728 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 1층112호 (세교동,세교디오네프라자주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 111호~115호는 벽체 구분 없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (벽식)콘크리트지붕 · 지하 2층 / 지상 8층 |
| 소유자 | 주식회사대호 |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 205,310,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,097,435,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.05.23 동작신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,328,000,000원이며 공동담보목록 제2022-422호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.05.21 설정된 롯데건설주식회사 근저당권 1,419,000,000원과 2024.10.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 등기상 후순위 권리 소멸과 별개로, 이지연의 전입일은 2020.09.09로 말소기준보다 빠릅니다. 배당분석에서도 이지연은 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리돼, 보증금 100,000,000원이 경매대금에서 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 1층 111호~115호 353.0100㎡ · 주거 | 100,000,000원 | 2020.09.09 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 해당 없음 |
| 박우주 | 3층 307호, 308호 622.6900㎡ | 50,000,000원 / 5,500,000원 | 2023.11.03 | 대항력 없음 | 미상 2025.01.14 배당요구 | 해당 없음 |
③ 실질취득 — 205,310,000원이 아니라 305,310,000원
| 현재 최저매각가 | 205,310,000원 |
|---|---|
| 매수인 인수 보증금 | 100,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 305,310,000원 |
이 사건은 보증금 100,000,000원이 현재 최저가 205,310,000원보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 반대로 늘어 총액이 보증금에 고정되는 유형은 아닙니다. 제공된 각 회차에서도 매수인 인수액은 모두 100,000,000원으로 동일합니다. 따라서 회차가 내려갈수록 실질취득액 자체는 낮아지지만, 어느 회차든 낙찰가에 100,000,000원을 별도로 더해 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 205,310,000원 | 100,000,000원 | 3,545,364,340원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 143,717,000원 | 100,000,000원 | 3,606,095,038원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 100,601,900원 | 100,000,000원 | 3,648,606,527원 |
④ 예상배당표 (매각가 205,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,674,340원 |
| 인수 · 임차인 이지연 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동작신용협동조합 | 2,328,000,000원 | 201,635,660원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 롯데건설주식회사 | 1,419,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,674,340원을 제외한 201,635,660원이 동작신용협동조합에 배당되고, 롯데건설주식회사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 총 미배당은 3,545,364,340원이며, 이지연 보증금 100,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담됩니다.
⑤ 이용상태 — ‘한 호실’만 보고 입찰하면 안 된다
감정평가상 기호(1-5)는 내부 벽체 구분 없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서 비고도 물건 1·3·4·5와 함께 경계벽 없이 일체로 상가를 운영 중이며, 채권자와 감정인의 의견서에 따르면 구분건물 요건을 갖춘 것으로 보여 일단으로 매각한다고 기재합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 평택지원 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·배후 아파트단지·다세대주택·일반주택이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 왕복 8차선 포장도로와 북서측 왕복 2차선 포장도로에 접해 이를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,193.5㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 2,062,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고, 중로2류(폭 15m~20m)와 공공공지에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 우선 반영. 입찰가를 정할 때 낙찰가와 별도로 이지연 보증금 100,000,000원을 반드시 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 대항력 임차인 점유 확인. 이지연의 점유범위가 1층 111호~115호로 본건 112호를 포함하므로 실제 영업·점유 상태와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 경계벽·구분상태 확인. 여러 호실이 벽체 없이 일체로 사용 중입니다. 등기상 구분과 현황상 사용범위가 어떻게 대응하는지 현장 확인이 중요합니다.
- 공동담보 확인. 동작신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-422호, 롯데건설주식회사 근저당은 공동담보목록 제2024-397호가 기재돼 있습니다.
- 시세를 별도로 검증. 감정가 대비 49%까지 유찰됐다는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 단정하지 말고, 동일 상가의 실제 매매·임대수익과 공실 가능성을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 1억 인수
이 물건의 숫자만 보면 감정가 419,000,000원이 205,310,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 ‘반값’이 아닙니다. 본건을 포함해 1층 111호~115호를 점유하는 이지연은 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금 100,000,000원은 배당되지 않은 채 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득은 305,310,000원입니다.
여기에 여러 호실이 내부 벽체 없이 하나의 상가로 이용되고 있다는 현황까지 겹칩니다. 후순위 근저당은 소멸하지만, 대항력 임차인 인수와 물리적 이용형태는 그대로 입찰자의 숙제입니다. 이 사건은 최저가의 할인율보다 100,000,000원 인수와 점유·경계 상태를 먼저 계산해야 하는 권리확인형 물건입니다.
