255,780,000원
수원지방법원 2024타경53728. 평택 세교동 세교디오네프라자주건축물제1동 3층 308호가 포함된 상업용 집합건물 경매입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.05.23. 설정된 동작신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,328,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 롯데건설주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아니라 선순위 임차인입니다. 이지연은 2020.09.09. 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 100,000,000원입니다. 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 구조이므로, 최저가 255,780,000원만이 아니라 255,780,000원 + 100,000,000원 = 355,780,000원을 현재 회차의 실질취득 부담으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53728 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 3층 308호 (세교동, 세교디오네프라자주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 집합건물 · 인접 상가와 일단으로 이용 중인 상가(골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사대호 |
| 감정가 / 최저가 | 522,000,000원 / 255,780,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 매수인 인수 | 100,000,000원 |
| 실질취득 부담 | 355,780,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 2,097,435,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
말소기준은 2022.05.23. 동작신용협동조합 근저당권입니다. 2024.05.21. 롯데건설주식회사 근저당권과 2024.10.17. 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기 자체만 보면 구조는 비교적 명확합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 1층 111호~115호 353.0100㎡ | 2020.09.09 | 100,000,000원 | - | 대항력 있음 우선변제 없음 100,000,000원 승계 |
| 박우주 | 3층 307호, 308호 622.6900㎡ | 2023.11.03 | 50,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박우주의 전입일 2023.11.03.은 말소기준일 뒤라 대항력이 없고, 배당요구는 2025.01.14. 접수돼 있습니다. 보증금 50,000,000원과 월차임 5,500,000원이 확인되며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액으로 잡힌 금액은 없습니다. 반면 이지연의 100,000,000원은 별도로 인수됩니다.
② 가격 판단 — 49%만 보면 안 된다
감정가는 522,000,000원이고 현재 최저매각가는 255,780,000원으로 2회 유찰·감정가 49%까지 내려왔습니다. 그러나 매수인이 인수하는 임차보증금 100,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득 부담은 355,780,000원입니다.
다음 회차 시나리오도 같은 방식으로 봐야 합니다. 3회 유찰 시 매각가는 179,046,000원이지만 인수 100,000,000원을 합한 부담은 279,046,000원, 4회 유찰 시 매각가는 125,332,199원이지만 실질 부담은 225,332,199원입니다. 이지연 보증금이 각 회차 매각가보다 작기 때문에 현재 제시된 회차들에서는 매각가가 내려가면 실질취득 부담도 함께 내려갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,380,920원 |
| 인수 · 임차인 이지연 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 2,328,000,000원 | 251,399,080원 |
| 3. 근저당 · 롯데건설주식회사 | 1,419,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 255,780,000원은 집행비용 4,380,920원과 동작신용협동조합 251,399,080원 배당으로 소진됩니다. 채권자 전체 미배당액은 3,495,600,920원이며, 이지연 보증금 100,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담됩니다.
④ 일체 이용·경계벽 리스크
매각물건명세서 비고에 따르면 본건은 물건6 및 타인 소유인 인접 305호·306호와 함께 경계벽 없이 일체의 상가(골프연습장)로 운영 중입니다. 채권자와 감정인의 의견으로는 구분건물 요건을 갖춘 것으로 보여 일단으로 매각한다고 기재돼 있습니다.
감정평가에서도 기호(6-7)는 수개의 인접 호수와 내부 벽체 구분 없이 일단으로 이용 중이라고 적시하고 있습니다. 따라서 낙찰 후에는 단순한 임차인 명도뿐 아니라 인접 타인 소유 호실과의 물리적 구획 및 독립사용 가능성을 실제 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 동삭동 소재 수원지방법원 평택지원 남서측 인근으로, 근린생활시설·배후 아파트단지·다세대주택·일반주택이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 왕복 8차선 포장도로와 북서측 왕복 2차선 포장도로에 접해 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 8층 건물이며 급배수·위생·승강기·난방·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 3,193.5㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 2,062,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 255,780,000원 | 100,000,000원 | 355,780,000원 | 3,495,600,920원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 179,046,000원 | 100,000,000원 | 279,046,000원 | 3,571,260,644원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 125,332,199원 | 100,000,000원 | 225,332,199원 | 3,624,222,452원 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가 계산 기준. 현재 최저가 255,780,000원에만 맞추지 말고 이지연 보증금 100,000,000원을 더한 355,780,000원을 현재 회차 실질취득 부담으로 계산하세요.
- 이지연 임차관계 확인. 전입 2020.09.09., 보증금 100,000,000원, 대항력 있음·우선변제권 없음으로 매수인 인수가 계산돼 있으므로 임대차 원본과 점유현황을 대조해야 합니다.
- 박우주 점유 확인. 3층 307호·308호를 점유하고 있으며 보증금 50,000,000원, 월차임 5,500,000원, 배당요구일 2025.01.14.입니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 경계벽 현장 확인. 본건이 물건6 및 타인 소유 305호·306호와 경계벽 없이 골프연습장으로 일체 이용 중이므로 독립적인 사용·복구·구획 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 감정가 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 실질취득 부담을 기준으로 별도의 상권·임대료·매매사례 검토가 필요합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 3,495,600,920원 발생하고, 신청채권자 동작신용협동조합도 전액 변제되지 않습니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “100,000,000원 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 522,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 255,780,000원, 감정가의 49%까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 실제 매수인은 대항력 임차인 이지연의 보증금 100,000,000원을 추가로 부담합니다. 따라서 현재 회차의 출발점은 255,780,000원이 아니라 355,780,000원입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 임차인 인수와 경계벽 없는 일체 이용 문제가 남습니다. 특히 308호는 박우주가 307호와 함께 점유하고 있고, 매각물건명세서에는 본건이 인접 305호·306호 등과 골프연습장으로 일체 사용 중이라는 주의사항까지 있습니다. 등기 소멸 여부만 보면 단순하지만, 실제 취득·사용 구조는 단순하지 않은 상가 경매입니다.
