수원지방법원 2024타경53728. 평택시 세교동 세교디오네프라자 3층 308호에 관한 임의경매입니다. 등기상 집합건물이고, 경매상 용도 표기는 대지입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 상가(빵빵골프연습장)입니다. 소유자는 주식회사대호이며, 2022년 5월 23일 설정된 동작신용협동조합 근저당권 2,328,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 롯데건설주식회사 근저당권과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 근저당권의 말소 여부만으로 안전성을 판단하기 어렵습니다. 조사된 임차인 중 이지연은 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가지고 있고, 예상배당에서는 보증금 전액을 매수인 인수액으로 계산합니다. 다만 조사된 점유 부분은 1층 111호~115호로, 이번 주소의 3층 308호와 다릅니다. 이 차이를 해소하는 것이 실제 입찰 판단의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인 문제가 남는다

2022년 5월 23일 동작신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 2,328,000,000원이고 공동담보목록 제2022-422호가 기재되어 있습니다. 뒤이어 설정된 롯데건설주식회사 근저당권 1,419,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이전 신탁 관련 등기는 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

다만 선순위 임차인의 대항력은 말소기준권리와 별도로 판단해야 합니다. 등기상 담보권이 소멸해도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 경우에는 입찰가와 별도의 취득 부담이 발생합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

이지연은 2020년 9월 9일 전입으로 말소기준권리보다 앞서며, 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 예상배당상 배당액은 0원, 매수인 인수액은 100,000,000원입니다.

박우주는 말소기준권리 이후 전입하였고 2025년 1월 14일 배당요구를 신고했습니다. 조사상 대항력이 없는 것으로 분류되어, 보증금 50,000,000원은 매수인 인수금에 추가하지 않았습니다. 다만 308호를 실제 점유하는 임차인이므로 인도·명도 문제는 별도로 살펴야 합니다.

③ 실질취득 분석 — 낙찰가만으로 수익성을 판단할 수 없다

현재 회차에서 예상배당의 인수액 가정을 그대로 적용하면 실질취득액은 179,046,000원 + 100,000,000원 = 279,046,000원입니다. 이 금액에 취득세·명도비·시설 정리비 등은 포함되지 않습니다.

④ 시세·가격 판단 — 감정가 대비 할인율과 시장가치는 다르다

3회 유찰로 최저매각가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다. 그러나 상가의 가치를 판단할 때 감정가 대비 할인폭만을 이용하는 것은 위험합니다. 이번 물건은 인접 구분호실과 경계벽 없는 골프연습장으로 사용되고 있어 독립적인 상가 활용 가능성, 임대수익 지속성, 재매각 가능성이 실제 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

현재 실질취득 추정액 279,046,000원을 기준으로 인근 유사 상가 실거래·임대수익 및 독립 구분사용 가능 여부를 비교해야 합니다. 이를 확인하기 전에는 시세보다 저렴하다거나 충분한 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 179,046,000원 가정)

매각대금 179,046,000원에서 집행비용 3,306,644원을 차감한 175,739,356원이 동작신용협동조합에 배당되는 추정입니다. 채권최고액 기준 계산이며 실제 확정채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

채권최고액 기준 총채권액은 3,747,000,000원이고, 채권자 예상배당액은 175,739,356원, 미배당액은 3,571,260,644원입니다. 후순위 근저당권자에게 배당되는 금액은 없고, 소유자 잔여액도 없습니다. 이 미배당 채권 전부가 낙찰자에게 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수 위험은 별도로 구분해야 합니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수 범위가 중요

회차가 진행될수록 매각가격과 채권자 배당액이 감소하고, 채권자 미배당액은 증가합니다. 제공된 회차별 계산은 이지연 보증금의 매수인 인수를 각각 100,000,000원으로 반영한 조건부 시나리오입니다. 실제 인수금이 달라지면 실질취득액도 달라지므로 이 표만으로 낙찰자의 순수익이나 적정 응찰가를 확정할 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 동삭동 소재 수원지방법원 평택지원 남서측 인근의 노선 상가지대입니다. 주변에 근린생활시설과 배후 아파트단지, 다세대주택 및 일반주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 8층이며 급배수·위생·승강기·난방·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남동측 왕복 8차선 포장도로와 북서측 왕복 2차선 포장도로에 접하며 이를 통하여 진출입할 수 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(세교지구)이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 3,193.5㎡, 토지이용상황 상업용, 공시지가 2,062,000원/㎡입니다. 해당 토지 전체 면적을 308호 단독 전유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있고 공부와의 차이도 해당 없음으로 평가되었습니다.
• 환금성. 인접 상가와 경계벽 없이 사용되는 구조는 별도 구분사용 및 신규 임차인 유치에 제약을 줄 수 있습니다. 물리적 분리 가능성과 비용을 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 원본 확인. 매각물건명세서와 감정평가서의 호실별 범위를 대조하고, 308호 및 일괄매각 대상의 정확한 권리 범위를 확인하세요.
• 이지연 보증금 귀속. 1층 111호~115호를 점유하는 이지연의 100,000,000원 보증금이 308호 매수인에게 실제 인수되는지 확인하세요. 가장 중요한 금전적 변수입니다.
• 박우주 점유·명도. 307호·308호를 점유하는 박우주의 임대차 및 배당요구 자료를 확인하고, 골프연습장 영업과 명도 범위를 검토하세요.
• 타인 소유 305호·306호. 경계벽 없이 공동 사용되는 공간 가운데 매수인 소유가 되는 부분과 타인 소유 부분을 현장에서 구분해야 합니다.
• 공동담보 관계. 동작신용협동조합 및 롯데건설주식회사 근저당권의 공동담보목록과 배당 관계를 확인하세요.
• 실질취득 기준. 현재 회차는 인수 추정액을 포함한 279,046,000원을 기준으로 검토하되, 실제 인수금 확정 후 다시 계산해야 합니다.
• 상가 시장성. 인근 유사 상가의 실거래가, 임대수익, 공실 및 재임대 가능성을 조사한 후 응찰 상한을 결정하세요.
• 관리비·시설비. 미납 공용관리비, 원상복구비, 골프연습장 설비의 소유권과 철거·인도 비용을 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 감정평가서의 최신 원본을 최종 확인하세요.

맺으며 — “34% 낙찰가보다 중요한 것은 실제로 무엇을 인수하는가”

이 사건은 감정가 522,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 179,046,000원까지 낮아진 상가 경매입니다. 그러나 예상배당의 인수금 100,000,000원을 적용하면 실질취득 추정액은 279,046,000원으로 올라갑니다.

또한 이지연의 1층 점유와 308호 경매대상 사이의 불일치, 박우주의 308호 점유, 그리고 타인 소유 상가와 경계벽 없는 골프연습장이라는 이용 형태가 함께 존재합니다. 말소기준권리 이후의 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 권리분석이 끝나는 사건이 아닙니다.

종합 판단은 고위험·입찰 보류형입니다. 보증금 인수 범위를 명확히 하고, 독립적인 사용·명도 가능성을 확인한 다음 실질취득액을 유사 상가의 시장가치와 비교해야 합니다. 지금은 할인율보다 권리 범위와 실제 취득비용의 검증이 우선입니다.