수원지방법원 2024타경53728. 대상은 평택시 세교동 세교디오네프라자주건축물제1동 1층 114호입니다. 등기상 소유자는 주식회사대호이고, 말소기준권리는 2022.05.23. 설정된 동작신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,328,000,000원으로, 뒤이어 설정된 롯데건설주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이번 물건의 핵심은 후순위 담보권이 아니라 선순위 임차인입니다. 이지연은 2020.09.09. 전입했고, 이는 말소기준권리인 2022.05.23.보다 앞섭니다. 보증금은 100,000,000원이고 우선변제권은 없으며, 배당표상 매각대금에서 배당받지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53728 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 1층114호 (세교동,세교디오네프라자주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 111호~115호는 내부 벽체 구분 없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용 |
| 소유자 | 주식회사대호 |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 205,310,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 2,097,435,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.05.23. 동작신용협동조합 근저당권입니다. 2024.05.21. 롯데건설주식회사 근저당권과 2024.10.17. 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이지연의 전입일은 2020.09.09.로 말소기준보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 핵심은 이지연
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 1층 111호~115호 353.0100㎡ | 2020.09.09 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 매수인 승계 |
| 박우주 | 3층 307호, 308호 622.6900㎡ | 2023.11.03 | 50,000,000원 차임 5,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 이 가운데 이지연의 점유 범위는 1층 111호~115호로 본건 114호를 포함하며, 보증금 100,000,000원은 현재 배당구조상 매수인 인수입니다. 박우주는 말소기준권리 이후인 2023.11.03. 전입해 대항력이 없고, 2025.01.14. 배당요구를 했습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 1억은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 감정가 49% | 205,310,000원 | 100,000,000원 | 305,310,000원 | 3,545,364,340원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 143,717,000원 | 100,000,000원 | 243,717,000원 | 3,606,095,038원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 100,601,900원 | 100,000,000원 | 200,601,900원 | 3,648,606,527원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 205,310,000원에서 143,717,000원, 100,601,900원으로 내려가지만, 이지연 보증금 100,000,000원 인수액은 그대로입니다. 따라서 실질취득은 각각 305,310,000원 → 243,717,000원 → 200,601,900원으로 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,674,340원 |
| 인수 · 임차인 이지연 | 100,000,000원 | 배당 0원 매수인 인수 100,000,000원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 2,328,000,000원 | 201,635,660원 |
| 3. 근저당 · 롯데건설주식회사 | 1,419,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 3,747,000,000원 중 현재 가정 매각가에서 채권자에게 배당되는 금액은 201,635,660원이며, 미배당액은 3,545,364,340원입니다. 임차인 이지연 보증금 100,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 추가로 부담하는 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 평택지원 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·배후 아파트단지·다세대주택·일반주택이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 왕복 8차선 포장도로, 북서측 왕복 2차선 포장도로에 접해 진출입이 가능합니다.
- 이용상태. 1층 111호~115호는 벽체 구분 없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용되고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(세교지구), 상업용 건부지이며 공시지가는 2,062,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로2류 및 공공공지에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 8층 건물이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득 기준. 현재 최저가 205,310,000원에 이지연 보증금 100,000,000원을 더한 305,310,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 이지연의 전입일 2020.09.09.은 말소기준권리 2022.05.23.보다 빠르고, 배당구조상 보증금 전액이 매수인 인수로 반영됩니다.
- 점유범위 확인. 이지연의 점유 범위가 1층 111호~115호 전체로 표시돼 있어 본건 114호의 실제 사용·점유 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 벽체 없는 일체 상가. 여러 호실이 경계벽 없이 하나의 상가로 이용되고 있으므로 구분건물 현황과 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 조건 확인. 물건1·2·3·5와 함께 일체 상가로 운영 중이며 일괄 매각되는 구조가 명시돼 있으므로 매각대상 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 후순위 권리. 롯데건설주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차인의 인수 문제와는 별개입니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “3.05억 실질취득”을 봐야 한다
감정가 419,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저매각가가 205,310,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 2020.09.09. 전입한 대항력 임차인 이지연의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득은 그래서 305,310,000원입니다.
또한 1층 111호~115호가 내부 벽체 없이 하나의 상가로 이용되고 있고, 여러 물건을 일괄 매각하는 구조이므로 단순한 개별 호실 상가 경매로 접근해서는 안 됩니다. 후순위 담보권은 정리되지만, 선순위 임차인 인수와 일체 사용 현황이 그대로 남는 사건입니다. 결론은 최저가 할인율보다 인수액을 포함한 실질취득과 점유·구획 상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
