수원지방법원 2024타경53728. 경기도 평택시 세교동 세교디오네프라자 1층 114호에 관한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사대호, 경매신청채권자는 동작신용협동조합입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 5월 23일 설정된 동작신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 2,328,000,000원입니다. 이후 롯데건설주식회사의 근저당권과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 담보권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다.
또 하나의 핵심은 매각 대상의 물리적 구조입니다. 감정평가상 해당 구간은 여러 호실 사이에 경계벽이 없는 카페(CAFFE PASCUCCI)로 이용되고 있으며, 매각물건명세서에서도 관련 물건들과 함께 일단으로 매각한다고 명시합니다. 즉, 개별 호수의 등기만 확인해서는 실제 점유·사용관계와 인수 부담을 충분히 파악하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53728 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 세교디오네프라자주건축물제1동 1층 114호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 용도 대지 · 감정평가상 근린생활시설(상가) |
| 현재 이용상태 | 1층 관련 호실을 경계벽 없이 일단의 카페(CAFFE PASCUCCI)로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 8층 · 대상 호실 1층 |
| 소유자 | 주식회사대호 |
| 감정가 | 419,000,000원 |
| 최저매각가 | 143,717,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 선순위 보증금 인수 | 100,000,000원 (예상배당표 기준) |
| 실질취득 추정 | 243,717,000원 (최저가 낙찰 및 보증금 전액 인수 가정) |
| 신청채권자 / 청구액 | 동작신용협동조합 / 2,097,435,200원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 관련 특기사항 | 물건 1·2·3·5와 경계벽 없이 카페로 일체 이용 중이며, 구분건물 요건을 갖춘 것으로 보아 일단 매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 남는다
말소기준은 2022.05.23 동작신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권과 뒤이어 설정된 롯데건설주식회사 근저당권은 정상적인 매각에 따른 말소 대상입니다. 과거 교보자산신탁주식회사 관련 신탁등기도 말소된 이력이 확인됩니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금 반환책임까지 근저당권과 함께 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 직접 점유 구간 구분이 중요
실제 임차인으로 기록된 사람은 이지연·박우주 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 아니므로 각각의 임차관계를 구분하여 판단해야 합니다. 다만 이지연은 1층 111~115호, 박우주는 3층 307·308호로 점유 구간이 다릅니다. 본건 1층 114호와 직접 겹치는 임차인은 이지연입니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 | 전입·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이지연 1층 111~115호 353.0100㎡ |
100,000,000원 |
전입 2020.09.09 배당요구 확인되지 않음 |
대항력 있음 말소기준 이전 전입 |
우선변제 없음 확정일자 미상 예상배당상 우선변제 불인정 |
승계신고 아님
매수인 인수
100,000,000원
|
|
박우주 3층 307·308호 622.6900㎡ |
50,000,000원 차임 5,500,000원 |
전입 2023.11.03 배당요구 2025.01.14 |
대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
확정일자 미상 우선변제 확인 필요 |
승계신고 아님
타층 점유
114호 직접 점유 아님
|
특히 이 물건은 상가로 이용 중입니다. 전입일의 선후관계뿐 아니라 실제 점유, 상가 임대차의 사업자등록 및 확정일자 관계를 확인할 필요가 있습니다. 현재 인수액 계산은 이지연의 대항력과 보증금 전액 인수를 인정한 보수적인 분석입니다.
③ 가격 구조 — 최저가와 실질취득은 다르다
현재 최저매각가는 143,717,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 그러나 배당표상 선순위 임차인 이지연의 보증금 100,000,000원이 낙찰자에게 남습니다. 이에 따라 현재 회차 최저가 낙찰 시 계산은 다음과 같습니다.
+ 대항력 임차보증금 인수 100,000,000원
= 실질취득 약 243,717,000원
취득 관련 세금, 명도·시설 정리 및 기타 부대비용은 별도입니다. 보증금 전액 인수를 가정한 금액입니다.
현재 회차 실질취득 추정액은 감정가보다 낮지만, 감정가 대비 할인 폭이 곧 실제 시장가격 대비 할인 폭을 의미하지는 않습니다. 동일 용도·위치·면적의 실거래 비교가 확인되지 않으므로 실질취득액 243,717,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 보증금 인수 가정 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% |
143,717,000원 | 100,000,000원 | 3,606,095,038원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
100,601,900원 | 100,000,000원 | 3,648,606,527원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
70,421,330원 | 100,000,000원 | 3,678,246,254원 |
각 회차는 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각 결과가 아닙니다. 인수 보증금 100,000,000원을 동일하게 가정하고 있습니다. 특히 5회 유찰 시 가정가격은 보증금보다 낮아지는 구간이므로, 실질취득액을 확정하려면 선순위 임차인의 배당·인수관계와 일단매각에 따른 보증금 귀속 범위를 다시 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 143,717,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액·보증금 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,812,038원 | 우선 공제 |
| 인수 · 임차인 이지연 | 100,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 100,000,000원 |
| 1. 근저당 · 동작신용협동조합 | 2,328,000,000원 | 140,904,962원 | 일부 배당 |
| 2. 근저당 · 롯데건설주식회사 | 1,419,000,000원 | 0원 | 미배당 · 매각 소멸 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 낙찰 시 집행비용 2,812,038원을 공제하면 근저당권자인 동작신용협동조합에 140,904,962원이 배당됩니다. 롯데건설주식회사는 배당을 받지 못하며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
담보권 채권최고액 합계는 3,747,000,000원으로, 예상배당액에 비해 매우 큽니다. 이 수치는 실제 확정 채무잔액이 아니라 등기상 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 예상 채권자 미배당액은 3,606,095,038원입니다. 다만 담보권자의 미배당액 전체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 여기서 별도로 주목해야 할 매수인 인수액은 선순위 임차보증금 100,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 동삭동 소재 수원지방법원 평택지원 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 아파트단지, 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 도로 접근. 남동측 왕복 8차선 포장도로와 북서측 왕복 2차선 도로에 접합니다. 상가 접근성의 장점이 있으나 실제 출입·영업 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 8층 건물로, 급배수·위생·승강기·난방·주차장설비 등이 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 1층 기호 1~5는 경계벽 없이 카페(CAFFE PASCUCCI)로 이용 중이며, 기호 6~7은 인접 호실과 함께 골프연습장으로 이용되고 있습니다. 개별 호실의 독립 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·세교지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 규제사항이 있으며, 공시지가는 ㎡당 2,062,000원으로 제시되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 경계벽이 없는 현황 이용상태는 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 다수 호실을 결합한 상가 이용구조이므로 일반적인 독립 점포와 매각·임대 조건이 다를 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 있어 감정가 대비 할인율만으로 매수 수요나 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 이지연의 보증금 100,000,000원과 대항력, 배당요구 여부, 보증금 반환책임의 존속 및 인수 범위를 임대차계약서·매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 상가임대차 요건. 전입일 외에도 해당 영업장의 실제 점유, 사업자등록, 확정일자 및 임대차 목적물의 호실 범위가 적법하게 연결되는지 확인하세요.
- 호실 중첩. 이지연의 점유 장소는 111~115호이고 본건은 114호입니다. 보증금이 일단매각 구역 전체에 어떻게 관련되는지 확인해야 합니다.
- 타층 임차인 분리. 박우주의 점유 장소는 307·308호입니다. 이 보증금을 114호의 매수인 인수액에 기계적으로 더하지 말고 별도 물건과의 관계를 확인하세요.
- 일단매각 범위. 물건 1·2·3·5와의 매각 관계, 최저매각가의 적용 범위, 호실별 권리와 대지권을 매각목록 및 물건명세서에 대조하세요.
- 경계벽·독립성. 현재 카페의 영업면적, 출입구, 내부 경계, 전용부분 구획 및 향후 분리 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 회차 최저가에 보증금 전액을 가산한 실질취득 추정액 243,717,000원을 기준으로 유사 상가 거래 및 임대수익과 비교해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 입찰하지 마세요.
- 배당과 말소. 동작신용협동조합·롯데건설주식회사의 채권최고액과 실제 채권잔액은 다를 수 있습니다. 배당요구·배당순위·당해세·우선변제 사항을 확인하세요.
- 점유·명도. 카페 영업 현황, 임차인과의 인도 협의, 시설물 및 영업설비의 소유관계, 영업장 인수 가능성을 확인하세요.
- 관리비·부대비용. 체납 공용관리비, 취득 관련 세금, 원상회복·시설정리 비용은 별도로 확인하고 실질취득 판단에 반영하세요.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록의 최신 내용을 매각기일 전에 확인하세요.
맺으며 — “1.44억 상가”가 아니라 “보증금 인수형 상가”다
이 사건의 매력적으로 보이는 숫자는 감정가 419,000,000원 대비 최저가 143,717,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가의 34.3%까지 내려온 것은 사실입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 100,000,000원을 함께 부담하는 것으로 분석되므로, 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득은 약 243,717,000원입니다.
등기상 근저당권이 매각으로 소멸하는 것과 임차보증금 인수 위험이 없다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 더구나 1층 여러 호실을 경계벽 없이 카페로 이용하고 일단매각하는 구조여서, 독립 이용과 보증금 귀속 범위를 확정하는 과정이 일반적인 상가보다 복잡합니다.
최근 실거래 비교 없이 이 실질취득 금액을 시세보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 반복 유찰 이력과 특수한 점유·매각 구조도 환금성을 신중하게 평가해야 하는 이유입니다. 권리는 인수위험이 있고, 가격은 시세 검증이 필요하며, 물건의 독립성까지 확인해야 합니다. 따라서 현재 단계에서는 낮은 최저가만을 근거로 적극 입찰하기보다 선순위 임차관계와 일단매각 범위를 먼저 확정하는 것이 타당합니다.
