수원지방법원 2024타경53728. 평택 세교동 세교디오네프라자주건축물제1동 1층 113호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태를 보면 해당 건물의 기호(1-5)는 내부 벽체 구분 없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 물건1·2·4·5가 경계벽 없이 일체로 상가 운영 중이며 구분건물요건을 갖춘 것으로 보여 일단으로 매각한다고 기재돼 있습니다.
등기상 말소기준은 2022.05.23 동작신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 롯데건설주식회사 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기상 권리와 별개로, 2020.09.09 전입한 임차인 이지연이 있습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 우선변제권 없이 보증금 전액이 남으므로, 배당표상 100,000,000원을 매수인이 그대로 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53728 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 1층113호 (세교동, 세교디오네프라자주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상가 이용 · 내부 벽체 구분 없이 일단 이용 |
| 소유자 | 주식회사대호 |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 205,310,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 2,097,435,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2022.05.23 동작신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,328,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
말소기준권리는 2022.05.23 설정된 동작신용협동조합 근저당입니다. 2024.05.21 롯데건설주식회사 근저당과 2024.10.17 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권 분석은 등기 말소와 별도로 봐야 합니다. 이지연의 전입신고는 2020.09.09로 말소기준권리보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 있는 임차인은 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금·차임 | 주요 날짜 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지연 1층 111호~115호 353.0100㎡ · 주거 | 보증금 100,000,000원 | 전입 2020.09.09 확정일자 없음 | 대항력 있음 | 없음 | 100,000,000원 |
| 박우주 3층 307호·308호 622.6900㎡ | 보증금 50,000,000원 차임 5,500,000원 | 전입 2023.11.03 배당요구 2025.01.14 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 자료상 실제 임차인은 2명입니다. 그중 박우주는 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액에는 포함되지 않습니다. 핵심은 이지연의 100,000,000원입니다.
③ 실질취득 — 최저가 205,310,000원이 끝이 아니다
현재 회차의 최저매각가는 205,310,000원입니다. 그러나 이지연 보증금 100,000,000원을 전액 인수하므로 매수인의 실질취득 부담은 305,310,000원입니다.
| 현재 최저매각가 | 205,310,000원 |
|---|---|
| 대항력 임차보증금 인수 | 100,000,000원 |
| 실질취득 | 305,310,000원 |
| 감정가 | 419,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 205,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,674,340원 |
| 인수 · 임차인 이지연 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 2,328,000,000원 | 201,635,660원 |
| 3. 근저당 · 롯데건설주식회사 | 1,419,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,747,000,000원 중 예상배당은 201,635,660원이며, 미배당액은 3,545,364,340원입니다. 이지연 보증금 100,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다.
⑤ 상가 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원지방법원 평택지원 남서측 인근. 근린생활시설, 배후 아파트단지, 다세대주택, 일반주택이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(1-5)는 내부 벽체 구분 없이 일단의 상가(CAFFE PASCUCCI)로 이용 중이며, 기호(6-7)는 인접 상가와 일단으로 빵빵골프연습장에 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 왕복8차선 포장도로와 북서측 왕복2차선 포장도로에 접해 진출입이 가능합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(세교지구), 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방, 공시지가 2,062,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로2류 및 공공공지에 접합니다.
- 물리적 구분. 내부 벽체 구분 없이 여러 호가 일단으로 이용 중이므로 경매입찰 시 구분 상태와 일괄 이용 관계를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 205,310,000원에 대항력 임차보증금 100,000,000원을 더한 305,310,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이지연 점유관계 확인. 1층 111호~115호 353.0100㎡에 대한 점유·전입 관계와 보증금 반환조건을 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
- 일단 상가 이용 확인. 물건1·2·4·5가 경계벽 없이 일체로 운영되고 일단 매각된다는 비고와 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 채권 미배당. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 3,545,364,340원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 1억 인수다
이 사건의 핵심은 감정가 419,000,000원이 2회 유찰돼 205,310,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 더 중요한 숫자는 100,000,000원입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 이지연의 보증금이 전액 매수인에게 승계되므로, 현재 회차에서 실제로 부담해야 할 취득금액은 305,310,000원입니다.
등기상 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸하지만, 대항력 임차보증금은 별개입니다. 여기에 여러 호가 내부 벽체 구분 없이 일단의 상가로 이용되고 일단 매각되는 구조까지 겹칩니다. 최근 실거래 시세도 없어 현재 실질취득액이 시장가 대비 저렴한지 확인할 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 49%”가 아니라 “실질취득 305,310,000원 + 상가 이용·점유 구조”를 기준으로 접근해야 합니다.
