수원지방법원 2024타경53728. 이번 물건은 평택시 세교동 세교디오네프라자주건축물제1동의 1층 113호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되지만, 등기사항증명서는 집합건물이며 감정상 실제 이용은 경계벽 없이 연결된 상가(카페)입니다. 소유자는 주식회사대호이고, 동작신용협동조합이 근저당권에 기초해 임의경매를 신청했습니다.
표면적인 가격은 상당히 낮아졌습니다. 감정가 419,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 143,717,000원으로, 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 권리분석에서 중요한 것은 감정가 대비 할인 폭보다 낙찰자가 실제로 부담해야 할 금액과 점유·임대차 관계입니다. 이 사건은 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있고, 해당 보증금 전액을 매수인이 인수하는 배당 가정이 적용되어 있어 그 위험을 먼저 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53728 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 1층 113호 (세교디오네프라자주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 대지(사건 용도) · 집합건물 내 1층 상가 · 카페로 일체 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 8층 |
| 소유자 | 주식회사대호 |
| 감정가 | 419,000,000원 |
| 최저매각가 | 143,717,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 2,097,435,200원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.23 동작신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,328,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 주의
말소기준권리는 2022.05.23 설정된 동작신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,328,000,000원이고, 공동담보목록 제2022-422호가 기재되어 있습니다. 그 뒤 설정된 롯데건설주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그러나 근저당권이 말소되는 것과 임차보증금 인수 위험이 사라지는 것은 별개입니다. 임차인 이지연은 2020.09.09 전입한 것으로 조사되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당계산에서는 이 임차인의 보증금 100,000,000원 전액을 낙찰자 인수로 반영했습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 본건 관련 범위 구분 필수
조사상 확인되는 실제 임차인은 이지연·박우주 2명입니다. 다만 각 임차인의 대상 호실이 다르며, 특히 박우주의 임차 범위는 3층으로 기재되어 있어 1층 113호의 인수보증금에 단순 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 / 배당 |
|---|---|---|---|---|
|
이지연 1층 111호~115호 353.0100㎡ 주거로 기재 |
2020.09.09 | 100,000,000원 |
대항력 있음 확정일자 미상 우선변제 미확인 |
보증기관 승계 없음 매수인 인수 가정 예상배당 0원 |
|
박우주 3층 307호·308호 622.6900㎡ |
2023.11.03 |
50,000,000원 월세 5,500,000원 |
대항력 없음 확정일자 미상 우선변제 미확인 |
보증기관 승계 없음 본건 인수 합산 제외 배당요구 2025.01.14 |
다만 보증금은 1층 111호~115호 전체를 대상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 금액이 일괄매각 대상에 어떻게 귀속되는지, 실제 임대차계약의 범위와 점유관계가 어떠한지 반드시 확인해야 합니다. 또한 조사상 용도는 주거로 기재된 반면 감정상 현장은 카페로 이용 중이므로, 실제 사용관계와 대항력 성립 전제도 원본 자료로 대조해야 합니다.
② 가격 분석 — 최저가가 곧 취득원가는 아니다
이 사건의 가격에서 가장 오해하기 쉬운 숫자는 143,717,000원입니다. 감정가 419,000,000원에서 크게 내려온 가격이지만, 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 선순위 임차보증금 100,000,000원을 제외한 숫자입니다.
| 가격 구성 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 419,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 143,717,000원 | 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 예상 인수보증금 | 100,000,000원 | 이지연 · 전액 미배당 가정 |
| 예상 실질취득 | 243,717,000원 | 현재 최저가 + 인수보증금 |
따라서 최저가에 낙찰받는다고 가정하더라도 예상 실질취득액은 243,717,000원입니다. 이는 입찰·취득 관련 세금과 명도, 수리비 등 별도 비용을 더하기 전의 금액입니다. 감정가 대비 낙찰가의 할인 폭을 실제 수익 가능성으로 그대로 해석해서는 안 됩니다.
실거래 비교자료로 가격 메리트가 확인된 상태도 아닙니다. 감정가보다 낮다는 사정만으로 실질취득액이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없으며, 특히 경계벽 없이 이어진 상가의 임대차와 사용 형태는 개별 호실의 환금성과 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,812,038원 |
| 인수 · 이지연 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 1. 동작신용협동조합 근저당 | 2,328,000,000원 | 140,904,962원 |
| 2. 롯데건설주식회사 근저당 | 1,419,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,812,038원을 제외한 140,904,962원이 동작신용협동조합에 배당되는 가정입니다. 롯데건설주식회사와 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 이지연 보증금은 배당금이 아니라 별도의 매수인 인수액 100,000,000원으로 처리되었습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 143,717,000원 | 140,904,962원 | 3,606,095,038원 |
| 4회 유찰 시 | 100,601,900원 | 98,393,473원 | 3,648,606,527원 |
| 5회 유찰 시 | 70,421,330원 | 68,753,746원 | 3,678,246,254원 |
근저당권 채권최고액 합계는 3,747,000,000원이며, 현재 최저매각가 기준 채권자 예상배당은 140,904,962원에 그칩니다. 그에 따른 채권 미배당액은 3,606,095,038원입니다. 이는 근저당권자들의 배당 부족분을 나타내는 것으로, 매각으로 소멸하는 담보권의 부족액을 매수인이 그대로 떠안는다는 의미는 아닙니다.
반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도로 인수 여부를 판단해야 합니다. 그러므로 채권자 미배당액과 임차보증금 인수액을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 동삭동 소재 수원지방법원 평택지원 남서측 인근입니다. 근린생활시설과 배후 아파트단지, 다세대주택, 일반주택이 혼재한 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 건물 남동측 왕복 8차선 포장도로와 북서측 왕복 2차선 포장도로에 접하고, 이를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 건물 이용. 기호 1~5는 내부 벽체 구분 없이 하나의 상가인 CAFFE PASCUCCI로 사용 중입니다. 기호 6~7은 타인 소유 인접 상가와 연결되어 빵빵골프연습장으로 이용 중입니다. 매각 대상과 현장 이용 범위를 구분해야 합니다.
- 설비. 급수·배수·위생·승강기·난방·주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역, 세교지구 지구단위계획구역이며, 공시지가 2,062,000원/㎡, 토지면적 3,193.5㎡로 기재되어 있습니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역 등도 확인됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 도로 접근성이 있는 상가 입지이지만, 개별 호실이 주변 호실과 연결되어 운영되는 구조는 독립적 사용·임대·매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 구획과 임대차 승계 여부가 환금성 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 원본 확인. 이지연의 임대차계약서, 전입·점유관계, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요. 100,000,000원 전액 인수 가정이 실제 법률관계와 일치하는지 검증해야 합니다.
- 호실별 보증금 귀속 확인. 이지연 임차 범위는 1층 111호~115호입니다. 본건 113호 및 일괄매각 대상 전체에 보증금이 어떻게 연결되는지 확인하고, 동일 보증금을 호실별로 중복 계산하지 않도록 해야 합니다.
- 용도·대항력 검증. 임차인 조사에는 주거로 기재되어 있으나 감정상 상가 카페로 이용 중입니다. 실제 사용·점유 및 적용되는 임대차 법률관계를 확인하세요.
- 일괄매각 대상 확인. 매각물건명세서에 기재된 물건 1·2·4·5와 본건의 관계, 경계벽 유무, 구분건물 성립 및 매각 대상 범위를 매각목록·감정도면과 대조하세요.
- 신탁·공동담보 확인. 기존 신탁등기의 말소 여부와 동작신용협동조합 공동담보목록 제2022-422호, 롯데건설주식회사 공동담보목록 제2024-397호의 내용을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 채권자의 미배당액은 매수인의 임차보증금 인수액과 구분해야 합니다. 배당표의 세금·최우선변제 미반영 부분도 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 운영자가 누구인지, 카페 영업과 점유가 어떤 계약에 기초하는지, 매각 후 인도 및 영업시설 처리에 어떤 부담이 있는지 확인하세요.
- 가격 검증. 143,717,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인수보증금까지 포함한 실질취득 부담을 기준으로 인근 상가의 거래가격과 임대수익성을 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 현장 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰 ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건은 감정가 419,000,000원의 상가가 세 차례 유찰되어 143,717,000원까지 내려온 물건입니다. 표면적인 최저가는 낮지만, 임차인 이지연의 보증금 100,000,000원 인수가 반영되면 현재 회차 예상 실질취득은 243,717,000원입니다.
게다가 본건은 여러 호실이 경계벽 없이 연결된 카페로 이용되고 일괄매각되는 구조입니다. 임차보증금의 정확한 귀속 범위, 실제 이용상태, 독립적인 상가 가치까지 확인해야만 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
결론은 가격보다 권리와 매각범위를 먼저 확정해야 하는 고위험 검토 물건입니다. 근저당권 소멸만으로 안전하다고 볼 수 없고, 3회 유찰이라는 숫자만으로 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 선순위 보증금 인수 문제와 일괄매각 범위를 해소하지 못한다면 보수적인 접근이 적절합니다.
