수원지방법원 2024타경53728. 평택시 세교동 세교디오네프라자주건축물제1동 3층 307호입니다. 등기상 소유자는 주식회사대호이고, 말소기준권리는 2022.05.23. 설정된 동작신용협동조합 근저당권 2,328,000,000원입니다. 이후 2024.05.21. 설정된 롯데건설주식회사 근저당권 1,419,000,000원과 2024.10.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “최저가가 감정가의 절반 이하”라는 숫자만 보면 안 됩니다. 현황조사상 이지연은 2020.09.09. 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 100,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서도 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 즉 낙찰가 317,030,000원만 보고 취득가를 판단하면 100,000,000원을 빠뜨리게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53728 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교8길 30(세교동), 3층307호 (세교동, 세교디오네프라자주건축물제1동) |
| 등기 형태 / 용도 | 집합건물 · 대지 · 상가 이용 |
| 소유자 | 주식회사대호 |
| 감정가 / 최저가 | 647,000,000원 / 317,030,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 2,097,435,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 8층 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 전체 3,193.5㎡ · 공시지가 2,062,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.05.23. 동작신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤의 롯데건설주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이지연의 전입일은 2020.09.09.로 말소기준보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션에서는 이 임차인의 100,000,000원 보증금이 배당되지 않고 전액 인수되는 것으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수는 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 1층 111호~115호 353.0100㎡ | 2020.09.09 | 100,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 있음 | 없음 | 100,000,000원 인수 |
| 박우주 | 3층 307호, 308호 622.6900㎡ | 2023.11.03 | 50,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
박우주는 3층 307호·308호를 점유하고 있으며 전입일은 2023.11.03., 보증금 50,000,000원·월세 5,500,000원입니다. 2025.01.14. 배당요구를 했지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 박우주 보증금은 매수인 인수액으로 잡혀 있지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 그대로 남는 1억 인수
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 317,030,000원 | 100,000,000원 | 417,030,000원 | 3,435,208,420원 |
| 3회 유찰 시 | 221,921,000원 | 100,000,000원 | 321,921,000원 | 3,528,985,894원 |
| 4회 유찰 시 | 155,344,700원 | 100,000,000원 | 255,344,700원 | 3,594,630,126원 |
현재 회차에서는 실질취득 417,030,000원이 감정가 647,000,000원의 약 64.5% 수준입니다. 3회 유찰 시에는 321,921,000원, 4회 유찰 시에는 255,344,700원으로 내려가지만, 각 회차 모두 이지연 보증금 100,000,000원 인수가 그대로 반영됩니다. 실거래 비교 기준이 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,420원 |
| 인수 · 임차인 이지연 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 2,328,000,000원 | 311,791,580원 |
| 3. 근저당 · 롯데건설주식회사 | 1,419,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 3,747,000,000원 가운데 현재 가정 매각가에서 채권자 배당액은 311,791,580원이고, 미배당은 3,435,208,420원입니다. 이지연 보증금 100,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 점유·물리적 구조 — 307호 단독 사용이 아니다
매각물건명세서 비고에 따르면 본건은 물건7 및 타인 소유의 인접 305호·306호와 경계벽 없이 일체로 상가(골프연습장)를 운영 중입니다. 채권자 및 감정인의 의견서상 구분건물 요건을 갖춘 것으로 보여 일단으로 매각하지만, 현재 사용 형태 자체는 여러 호실을 물리적으로 연결한 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 평택지원 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 배후 아파트단지, 다세대주택·일반주택이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 왕복 8차선 포장도로, 북서측 왕복 2차선 포장도로에 접해 진출입이 가능합니다.
- 이용. 일부 호실은 내부 벽체 없이 일단의 상가로 이용되고, 본건이 포함된 기호 6~7은 인접 상가와 함께 빵빵골프연습장으로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 중로2류 및 공공공지에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 317,030,000원에 이지연 보증금 100,000,000원을 더한 417,030,000원을 자금 판단 기준으로 잡아야 합니다.
- 이지연 임차관계. 2020.09.09. 전입·보증금 100,000,000원·대항력 있음·우선변제권 없음으로 배당 시뮬레이션상 전액 인수입니다.
- 박우주 점유. 307호·308호를 점유하고 있으며 보증금 50,000,000원·월세 5,500,000원, 2025.01.14. 배당요구가 확인됩니다. 대항력은 없습니다.
- 경계벽. 307호가 인접 305호·306호와 경계벽 없이 일체 이용 중이므로 현장 구조와 분리 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권 미배당이 3,435,208,420원으로 크고, 유찰 시 더 증가합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 기준 없이 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 실질취득 417,030,000원을 기준으로 별도 상권·임대가치 검증이 필요합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “4.1703억 실질취득”
이 물건의 핵심은 숫자 하나입니다. 317,030,000원이 아니라 417,030,000원입니다. 말소기준보다 앞선 이지연의 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수되기 때문입니다. 게다가 307호가 인접 305호·306호와 경계벽 없이 골프연습장으로 일체 이용 중이므로 단독 호실 경매처럼 단순하게 접근하기 어렵습니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만, 임차보증금 인수와 물리적 점유 구조는 그대로 남습니다. 2회 유찰이라는 할인율보다는 실제로 얼마를 부담하고 어떤 공간을 넘겨받는지가 이 사건의 승부처입니다.
