수원지방법원 2024타경53728. 평택시 세교동에 위치한 세교디오네프라자 3층 307호입니다. 등기사항전부증명서상 집합건물이고, 감정평가상 인접 호실과 벽체 구분 없이 골프연습장으로 사용되는 상업용 공간입니다. 소유자는 주식회사대호로 기재되어 있습니다. 2022년 동작신용협동조합이 채권최고액 2,328,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 롯데건설주식회사가 1,419,000,000원의 근저당권을 추가 설정했습니다. 선순위 근저당권자인 동작신용협동조합의 신청으로 임의경매가 진행 중입니다.

등기상 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 말소만으로 모든 인수 위험이 끝나는 것은 아니라는 점입니다. 선순위로 표시된 임차인과 대상 호실의 관계가 일치하지 않고, 실제 골프연습장은 타인 소유의 305호·306호까지 경계벽 없이 사용하고 있습니다. 여기에 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수는 별도

말소기준권리는 2022.05.23 동작신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,328,000,000원이며, 2023.11.23 계약인수에 따라 채무자가 주식회사대호개발로 변경된 내역이 있습니다. 그 이후 설정된 롯데건설주식회사 근저당권 1,419,000,000원과 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

기존 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 등기는 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 신탁등기가 현재 살아 있는 권리라고 단정할 근거는 없습니다. 다만 매각으로 소멸하는 담보권과 매수인이 인수할 가능성이 있는 임차보증금은 구분해야 합니다.

② 임차인 권리 — 실제 임차인 2명, 점유 호실이 다르다

임차인은 이지연과 박우주, 실제 2명입니다. 이지연은 말소기준권리보다 앞선 2020.09.09 전입일자로 대항력 있음이 표시되어 있고, 박우주는 말소기준권리 이후인 2023.11.03 전입일자로 대항력 없음이 표시되어 있습니다. 그러나 이지연은 1층, 박우주는 3층 307·308호에 기재되어 있다는 차이가 결정적입니다.

본건 직접 점유와 명도 문제는 박우주가 중심입니다. 박우주는 307호와 308호를 함께 점유하는 것으로 기재되어 있고, 말소기준권리 이후 전입한 임차인이므로 제공된 권리 판단상 대항력은 없습니다. 그렇더라도 낙찰 후 실제 점유 해소, 영업시설 처리, 인접 호실과의 분리 문제는 별도의 시간과 비용을 유발할 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 시세 34.3%는 아니다

감정가는 647,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 221,921,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 떨어졌지만, 감정가와 실제 시장에서 거래되는 가격은 다릅니다. 특히 이 물건은 독립된 일반 상가가 아니라 인접 호실들과 경계벽 없이 사용하는 골프연습장의 일부로, 일반적인 점포 실거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.

가격 적정성을 판단할 최근 실거래 비교치는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 시세보다 저렴하다거나 안전마진이 충분하다고 평가할 수 없습니다. 가격은 반드시 매수인이 실제 부담하게 될 인수액을 함께 계산한 뒤, 별도의 현장 시세와 비교해야 합니다.

실질취득 가정액 = 시나리오별 매각가 + 임차보증금 인수 가정액 100,000,000원. 1층 임차인의 보증금이 307호 매수인에게 실제 귀속되는지는 확인되지 않았으므로 확정 취득원가가 아닙니다. 취득세·명도비·시설 분리비·기타 부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 221,921,000원 낙찰 가정)

예상배당은 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하고, 선순위 동작신용협동조합 근저당권에 잔액을 배당하는 구조입니다. 채권총액이 매각대금보다 훨씬 크기 때문에 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.

근저당권은 채권최고액 기준으로 산정한 예상배당입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 이지연 보증금은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수 가정으로 별도 처리되어 있습니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 3,747,000,000원입니다. 현재 최저가에 낙찰되면 채권자에게 배당되는 돈은 218,014,106원이고, 나머지 3,528,985,894원은 미배당으로 계산됩니다. 그렇다고 그 미배당액이 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 말소되는 담보권의 미배당과 별도 승계되는 임차보증금을 혼동하지 않아야 합니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 동삭동 소재 수원지방법원 평택지원 남서측 인근입니다. 주변에 근린생활시설, 배후 아파트단지, 다세대주택과 일반주택이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 왕복 8차선 포장도로와 북서측 왕복 2차선 포장도로를 이용할 수 있으며, 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 상가 이용상태. 1층 일부는 벽체 구분 없이 일단의 CAFFE PASCUCCI 상가로 이용되며, 3층 해당 부분은 인접 호실과 함께 빵빵골프연습장으로 이용되고 있습니다. 단독 호실의 독립적 사용 가능성이 환금성 판단에 중요합니다.
• 경계벽 문제. 본건은 물건7과 일단으로 매각되는 것으로 기재되어 있고, 타인 소유의 인접 305호·306호까지 경계벽 없이 골프연습장으로 사용하고 있습니다. 채권자와 감정인은 구분건물요건을 갖춘 것으로 의견을 제시했으나, 낙찰 후 실제 분리 사용·시설 경계 복구 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 3,193.5㎡, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 ㎡당 2,062,000원으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 토지 전체의 현황이며 307호의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역·세교지구 지구단위계획구역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 업종 변경이나 취득·이용계획을 세울 때 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건물 설비. 급배수·위생·승강기·난방·주차장설비가 구비되어 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 여러 호실을 하나의 골프연습장으로 운영하는 특수한 구조이므로, 일반 상가에 비해 매수층과 활용 방식이 제한될 가능성이 있습니다. 3회 유찰 이력도 존재하지만, 이것만으로 적정 매매가격이나 실제 환금 수준을 확정할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 임차인 귀속 확인. 이지연의 임대차 목적물은 1층 111호~115호입니다. 100,000,000원 보증금이 3층 307호의 낙찰자에게 실제로 인수되는지, 매각물건명세서와 물건별 매각·배당 범위를 대조해야 합니다.
• 상가 대항요건 확인. 선순위 임차인에 대해서는 실제 점유, 사업자등록, 계약관계와 권리의 존속 여부를 확인해야 합니다. 전입일자만으로 최종 대항력 및 반환의무를 확정해서는 안 됩니다.
• 307호·308호 임대차 확인. 박우주의 보증금 50,000,000원, 월세 5,500,000원, 배당요구일 2025.01.14를 확인하고 확정일자와 실제 점유 및 명도 상태를 검증해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 물건7과 본건의 매각 범위, 307호 및 308호의 소유권 취득 범위, 타인 소유 305호·306호와의 관계를 매각목록과 도면으로 구분해야 합니다.
• 독립 이용 가능성 확인. 골프연습장 설비의 철거·이전·유지 가능성과 호실별 출입, 소방·피난, 설비 분리, 경계벽 복구 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 실제 가격 검증. 감정가 647,000,000원을 현재의 시세로 취급하면 안 됩니다. 주변 유사 상가의 최근 거래, 임대수익, 공실 가능성, 원상복구비 등을 확인한 후 실질취득액을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 등 예상배당 외 부담을 확인해야 합니다. 채권자의 거액 미배당이 자동 승계되는 것은 아니지만, 매수인에게 별도로 발생할 수 있는 부담은 구분해서 검토해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 건물개황도·내부구조도와 매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3%”보다 중요한 것은 실제로 무엇을 인수하는가

세교디오네프라자 307호는 표면적으로는 할인율이 큰 경매물건입니다. 감정가 647,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 221,921,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮아진 최저가가 곧 투자 가치나 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

첫째, 선순위 임차인 이지연의 보증금 100,000,000원이 예상 인수액으로 반영되어 있습니다. 이를 적용하면 실질취득 가정액은 321,921,000원입니다. 하지만 이지연은 1층 점유자로 기재되어 있으므로, 3층 307호 매수인에게 실제 인수의무가 발생하는지부터 규명해야 합니다.

둘째, 본건을 포함한 골프연습장은 다른 호실들과 벽체 없이 연결되어 있습니다. 타인 소유 부분이 포함된 영업공간에서 개별 구분상가를 취득하는 구조이므로, 독립 점유·분리 이용·재매각까지 고려한 분석이 필요합니다.

셋째, 실제 시장가격을 확인할 거래 비교치가 없어, 감정가 대비 할인만으로는 가격 매력을 판정할 수 없습니다. 권리상 근저당권은 소멸하더라도 임차인 인수 여부와 매각 경계가 확정되지 않았고, 상가의 환금성도 검증이 필요합니다.

종합 판단은 D등급 — 적극 입찰보다 권리·경계·시세 확인이 우선입니다. 이 사건의 승부처는 얼마나 싸게 낙찰받느냐 이전에, 정확히 어떤 공간을 취득하고 어떤 의무를 떠안게 되는지를 밝혀내는 데 있습니다.