수원지방법원 2025타경325. 평택고덕아이파크 102동 6층 605호의 업무시설인 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사다온어패럴이고, 2022.03.16. 거래가액 180,818,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.04.24. 설정된 평택축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 140,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 케이비증권주식회사 근저당, 국·평택시 압류, 신용보증기금·중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기부만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 현황조사상 전입자가 8명 확인되며, 그중 4명은 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 이들의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 단순히 “최저가 89,670,000원에 낙찰받으면 끝”이라고 볼 수 없습니다. 선순위 점유자가 실제 임차인이고 대항요건을 갖췄다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경325 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 6층605호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사다온어패럴 (2022.03.16. 거래가액 180,818,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 1,082,024,830원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24. 평택축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 문제는 선순위 전입
2022.03.16.에는 소유권이 주식회사다온어패럴로 이전되면서 민간임대주택등기도 함께 기재됐습니다. 이후 2023.04.24. 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 같은 날 뒤이어 설정된 케이비증권주식회사 근저당권과 이후 압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 평택상호저축은행·피티골드제삼차주식회사· 케이비증권주식회사 근저당권 일부는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유자 — 선순위 전입 4명, 보증금 전부 미상
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 2022.04.27. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 전주성 | 2022.04.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이나연 | 2022.05.02. | 2025.04.25. | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최지서 | 2023.03.29. | 2025.03.21. | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 양시훈 | 2023.07.06. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허욱 | 2024.04.09. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정연일 | 2024.05.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종윤 | 2024.06.04. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 확인된 인원은 8명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 박진우·전주성·이나연·최지서는 말소기준일인 2023.04.24.보다 먼저 전입했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 확인되기 전까지 인수액도 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 140,000,000원 | 87,655,940원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 256,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 70,637,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 13,466,637,094원 중 채권자 배당액이 87,655,940원이고, 미배당액은 13,378,981,154원입니다. 집행비용은 2,014,060원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 리스크는 자동으로 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 13,378,981,154원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 13,405,397,937원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,938,299원 | 42,747,410원 | 13,423,889,684원 |
유찰이 계속되면 매각가는 89,670,000원에서 62,768,999원, 43,938,299원으로 낮아집니다. 하지만 선순위 전입자의 보증금이 실제로 존재하고 매수인이 인수해야 하는 구조라면 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차도 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 송탄일반산업단지 남서측 인근이며, 주변은 업무시설(오피스텔)·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 평택지제역이 있습니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 북측·남측 약 15미터, 서측 약 10미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며 현황조사상 다수의 전입자가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 4명 임대차계약 확인. 박진우·전주성·이나연·최지서의 보증금, 실제 점유 여부, 확정일자를 매각물건명세서와 계약서로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이나연은 2025.04.25., 최지서는 2025.03.21. 배당요구를 제출했지만 보증금과 우선변제권은 별도 확인이 필요합니다.
- 낙찰가와 실질취득가 분리. 최저가 89,670,000원만으로 투자금액을 계산하지 말고 미배당 보증금 승계 가능성을 반영해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.16. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 후순위 채권. 말소기준 이후 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하지만, 채권 미배당액이 크다는 사실과 매수인 인수 여부는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 문서를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
감정가 183,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 89,670,000원까지 내려온 모습만 보면 가격이 크게 낮아진 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격 할인율보다 임차인 권리 확인이 먼저입니다. 말소기준인 2023.04.24. 이전에 전입한 박진우·전주성·이나연·최지서의 보증금이 모두 미상이고, 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 이들의 대항력은 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 하며, 실제 인수액과 실질취득가 역시 아직 계산할 수 없습니다.
등기상 후순위 담보권·압류·가압류는 매각으로 소멸하지만, 그것만으로 “권리가 깨끗하다”고 결론내릴 수 없는 사건입니다. 선순위 전입 4명의 보증금이 확인되기 전에는 최저가 49%라는 숫자에 가격 가점을 주기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라, 임차관계를 원본으로 확인해 매수인이 실제로 떠안을 금액을 먼저 확정하는 데 있습니다.
